近年来，山东省济南市探索建立保障房建设、分配和管理的新模式，累计解决10万余户中低收入家庭的住房困难，实现保障房“叫好又叫座”；创新管理激活“沉睡”资金，有效破解住宅维修资金“使用难”，并促进资金增值。

近年来，山东省济南市探索建立保障房建设、分配和管理的新模式，累计解决10万余户中低收入家庭的住房困难，实现保障房“叫好又叫座”；创新管理激活“沉睡”资金，有效破解住宅维修资金“使用难”，并促进资金增值。

——创新保障房“建分管”模式实现“叫好又叫座”

让低收入群体“住有所居”，是实现全体百姓“安居梦”的关键。近年来，各地保障性安居工程大量竣工，但一些项目选址偏远、配套设施不完善、分配管理不规范，导致建成后“叫好不叫座”，甚至出现“宁住城里一张床、不住郊区保障房”的现象。

济南市住房保障和房产管理局局长刘胜凯说，济南市本着方便宜居的原则，舍得在城市中心建设保障房。政府建设的11个廉租房小区都位于市区“黄金地段”，以小地块建设为主，直接联通周边公共服务设施；6个公租房项目均分布在城市二环路周边，与配套设施零距离对接，既方便群众就近选择，又节约政府基础设施的重复投资。

记者在住有552户低收入家庭的廉租房小区天成新居看到，这里离繁华热闹的济南火车站仅300多米远，门口有19条公交车可供出行，周边有多个农贸市场、大型超市以及医院、幼儿园和小学。

公平阳光分配是保障房的“生命线”。2011年，济南率先建成运行全国首个个人住房信息系统，并与住房保障管理、地税征管、人民银行征信等系统连接，实现比对信息共享。同时，建立保障房分配对象、标准、程序、过程、房源、结果“六公开”的分配制度，实现审核分配全过程“电脑说了算”，电视、网络同步直播。

记者看到，电子审核系统将申请保障房的各项准入条件、审核规定、工作时限等，用计算机程序进行设置和固化。一旦超出规定要求，系统会自动弹出预警提示，有效杜绝了人为因素干扰。

为防止保障房小区可能成为城市里的“贫民窟”，济南市在全国首创集租赁管理、社区管理、治安管理、自我管理、物业服务和爱心服务“六位一体”的保障房综合运行管理模式，积极推行“人房共管”，将保障房小区建成和谐家园。

今年58岁的天成新居住户段升满，从军队转业后上班的企业倒闭了，个人创业又遭受挫折，夫妻离异后居无定所，人生陷入低谷，曾是上访专业户。2008年，他通过优先摇号住上了30多平方米的廉租房。

截至目前，济南市新建各类保障性住房6.85万套，分配保障性住房6万余套，向1.05万户家庭发放租赁补贴1.18亿元，累计解决了10万余户中低收入家庭的住房困难；没有发生一起骗取廉租房实物配租保障及分配不公投诉的事件，全市廉租房小区入住率和房租收缴率均达100%。

中国人民大学经济学院教授李义平说，济南市创新保障房“建分管”的模式，让困难群众真正住得上、住得好，值得肯定。

——管理创新激活“沉睡”资金破解维修资金“使用难”

住房维修资金被称为房屋的“养老金”。数据显示，全国这一资金规模已达万亿元，但普遍存在维修资金使用率和使用效率“双低”问题。

济南市住房维修资金管理中心副主任刘保瑞说，由于上世纪90年代后期开始房改时，各单位在提取维修资金时把资金存到一个账户，未实行按幢建账。根据我国2007年出台的《住宅专项维修资金管理办法》，已售公房维修资金使用前必须按幢建账。

为破解这一难题，济南市房管、财政、国资等部门联合成立已售公房维修资金建账工作领导小组，数百次深入企事业单位上门指导建账。截至目前，全市1100家单位中已指导完成建账的单位约千家，有效盘活了12亿元“沉睡”维修资金，“解冻”资金占全市直单位已售公房维修资金总额的90%以上。

根据我国《维修资金管理办法》等规定，住房维修资金的使用必须经过分摊范围内占业主户数和面积的双2/3同意。但目前征求业主意见普遍采用业主手工签字方式进行，决策方式单一、决策效率低，“保障线”成为制约使用的“高门槛”。

刘胜凯介绍，2013年济南市研发了全国首个业主自治管理平台，创新引入互联网投票、短信投票等便捷化的投票方式，消除了业主投票表决的时空障碍。

建成已近10年的济南富翔天地小区，近年来下水道等一些公共设施时常因老化需维修。小区物业经理张少林说：“过去从挨家挨户征求居民意见到申请资金维修完，起码要用个把月。现在借助‘业主自治管理平台’，居民可直接上网或回复手机短信对维修项目进行投票，前后一个星期就能完事。”目前，全市已有200多个维修项目实现了这种高效投票。

据统计，截至目前，济南市住房维修资金归集额达到50多亿元，去年使用额超过5000万元；累计已有10万余户商品房业主、7000余幢房改房居民受益。

维修资金既要“管好”“用好”，又要“增值”。刘保瑞说，以往维修资金存款都是银行活期利率，经与银行协商，济南市制定组合存款方案，在保证资金安全前提下，在全国率先试点对存款进行定期组合存款，平均年利率达到3.54%，且增值收益全部分配到业主账户。业主可上网自主查询余额和支取明细，提高了资金保值和管理的透明度。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲等专家认为，济南市探索建立的住宅维修资金管理制度更加规范化和便捷化，有效破解了维修资金“使用难”，值得借鉴。

——变“群众找我”为“我找群众” 全方位人性化服务暖人心

住房保障和房产管理与群众日常生活密切相关，“窗口”服务好不好，最终折射的是党和政府的形象。以房产交易为例，济南各房产交易厅每年共办理近40万件各类房产业务，接待群众100多万人次。

刘胜凯说，济南房管变管理为服务，设身处地为群众着想、想方设法为群众服务，创新手段打造“全方位、全时段、全覆盖”的窗口服务新模式，为民解难题、办实事、做好事。

为解决前来办证市民工作日需请假、停车难、排长队等问题，济南房管实行每周七天工作制和延时错时服务，并搭建网上服务平台，让群众足不出户实现房屋交易登记业务的网上预受理、网上抵押申报、网上预约登记、网上缴费等。比如，通过房屋抵押登记网上申请，办理业务人数减少了一半，一笔业务在窗口的办理时间缩短为原来1/4.

济南市房屋产权登记中心主任杜建刚说，济南在全国率先启用首辆功能完备的房管流动服务车，先后组建起8支的流动服务队，累计深入数百个社区和企业，让群众在家门口就能迅速完成房产登记、保障房申请、维修资金缴存等全套房管业务。目前，济南房管流动服务经验已被住房和城乡建设部在全国推广。