观点地产网“鉴于近期杭州市滨江区房地产市场环境的重大变化，集团考虑绿地旭辉城项目暂时性封盘。”10月30日，杭州绿地旭辉城宣布封盘。

一时间，上述消息触发了“涨价”“恶炒”等诸多猜测。

“封盘是个误解，因为后续产品以128-140平方米改善三四房为主，相较之前主售的90平方米刚需户型有较大区别。”

问及原因，旭辉杭州公司对观点地产新媒体解释称，项目暂时停摆只是要在营销推广方面和之前的刚需形象做个告别，因为“整个奥体板块产品形象都在升级”。

虽然击破传闻，但这背后浮现的则是旭辉杭州产品线的升级路径。如果说绿地旭辉城是转身的微样本，那么旭辉进入萧山的首个项目——顺发旭辉·国悦府，则算得上是其闯入高端阵营的一大例证。

被包围的“豪宅”

依照旭辉方面介绍，由联排墅和点式小高层组成的顺发旭辉·国悦府，已于10月17日开放售楼部，预计于今年11月首次入市。

“首次开盘将推出约230套房源，位于5-11号楼，户型主要是108-169平方米。”旭辉杭州公司对观点地产新媒体指出，整个国悦府项目是以135-200平方米改善大户型为主。

至于市场最为关注的首开价位，旭辉表示由于项目还没有获取预售许可证，暂不方便透露，但可以肯定是，“因为地段和资源，它的定位首先是豪宅”。

据观点地产新媒体查阅，国悦府项目位于萧山城市中心，是杭二棉国营大厂的原址。由于位置的特殊性，在今年4月27日土拍会上，该地块共吸引了大家、万科、温州中梁、旭辉和顺发等五家报名。

最终旭辉以10.841亿元总价成功将萧政储出(2015)4号、萧政储出(2015)5号两连体地块收入囊中，仅溢价257万元。

出让公告显示，上述两地块均位于萧山区北干街道，起始价分别为8.3亿元和2.51亿元，成交价分别为8.32亿元和2.52亿元，折合成交楼面价11022元/平方米和11039元/平方米。

热门地块遇冷，无疑给市场留下几多想象空间。彼时有市场分析指出，可能是因为旭辉报价已经超出其他几家竞争单位拿地的心理预期价位，所以没有开发商跟进抬价。

目前，国悦府周边的项目中，除了绿城九龙仓·钱塘明月外，顺发·旺角城、梅和名府、尚美名府、顺发·堤香的拿地价均在1万元/平方米以下，特别是梅和名府、尚美名府2007年的拿地价仅为625元/平方米。

对此，旭辉杭州方面回应观点地产新媒体称：“相较下半年杭州土地市场高溢价地王频出的现象，上述地块的获取时机及地段价值都是合适的。”

除“地价”太高的猜测外，另有业内人士透露，没有竞价的另一个原因是旭辉此次拿下的项目将会和竞争对手中的某几家联合开发。

就这一问题，在拍地现场媒体的轮番追问下，旭辉代表莫沸告诉记者，将在5月份公布“杭二棉”地块项目的合作开发计划。

“去年绿地旭辉城销售业绩挤入杭州市场前十，旭辉已经把杭州作为战略重地，今天在萧山拿地就是深耕杭州的重要一步。”莫沸说。

从刚需转身高端

随着项目案名“顺发旭辉·国悦府”的出台，“杭二棉”地块的合作伙伴之一顺发恒业已随之浮出水面，旭辉看重的无疑是顺发的“本土优势”。

“顺发是深耕萧山19年的本土龙头房企，对萧山客群和本地市场比较了解，有较强客户基础。”旭辉杭州方面表示。

在旭辉看来，为了实现国悦府在萧山的成功落地，仅依靠顺发显然不够，搭上杭州“老伙计”北辰无疑是个不错的选择。

“但为了更好整合三者资源与优势，以及出于对旭辉产品打造和营销的信任，整个项目最终将由旭辉全面负责操盘。”

虽说有了顺发、北辰这两个坚强后盾，但市场担忧的问题并未就此消失：作为一个被刚需盘包围的“豪宅”，国悦府如何应对高地价带来的销售压力。

面对这一略显尖锐的提问，旭辉方面在回应观点地产新媒体时表现得很自信：“项目的高端定位，说明竞争一定是跳开传统刚需市场，萧山不缺豪宅购买群体，缺的是满足需求的产品。”

杭州一位业内人士接受观点地产新媒体采访时给出的评价也印证了上述说法：“国悦府的拿地价较周边项目高了一点，但随着奥体板块的氛围越来越热，这个项目的去化应该不成问题。”

在入杭不到两年时间内，旭辉已经主导和参与开发了5个项目，分布在滨江、萧山、余杭等地，总规模达120万平方米，多次开盘热销的刚需盘绿地旭辉城及恒基旭辉府无疑是其闯入前十阵营的关键。

“早两年做刚需改善更多是由土地、市场决定，自去年限购取消后，这两年被压抑的改善和高端市场需求在逐步放量，旭辉也在积极寻找获取该类土地的机会。”

从旭辉对观点地产新媒体的以上表述中，不难看出市场环境及主力购买人群的变化，是旭辉在杭州从刚需转身高端背后最大原因，而绿地旭辉城的“封盘”则是另一改造案例。

尽管封盘涨价是一个“误解”，但在绿城九龙仓联合体、中国金茂接连拍出高溢价地王的刺激下，绿地旭辉城所在的滨江奥体板块已成为杭州市场的热点，整个板块都面临着产品到形象的全面升级，旭辉只是顺应趋势，提前铺排。

大环境的改变更多是客观使然，从旭辉内部来看，高端产品“铂悦系”的面世，也为旭辉在杭州做“豪宅”储备了信心。

早前10月25日，旭辉位于上海陆家嘴的豪宅项目铂悦·滨江首次开盘，是次入市产品包括90-167平方米精装公寓及222-253平方米别墅。最终项目录得销售额10亿元，这也是旭辉继苏州铂悦府后推出的第二个豪宅项目。

“作为低密墅级生活住区，国悦府吸纳了铂悦系成熟的产品特质，同时又结合本地客户需求和土地特有的历史情结。”旭辉杭州对观点地产新媒体表示，项目在产品打造上将借鉴高端铂悦系，比如户型尺度、产品创新。

对旭辉来说，国悦府肯定不是旭辉在杭州高端试验的终结点，“我们希望能将铂悦系引进杭州市场，但对土地属性的要求比较高，一旦有合适、匹配的土地，我们肯定会倾力打造”。