观点地产网“花5000万在超山脚下造了一条塞纳河”，这是广东房企东晖给杭州留下的第一印象。

这个号称史上“最强绿粉”的东晖在11月4日新闻发布会上宣布，其闯入杭城的首个项目龙悦湾即将以起价3388元/平方米、均价3998元/平方米入市，推出300套高层公寓。

此消息一出，杭州全城媒体一片震惊，许久未见的“3”字头重出江湖。身披“绿城”外衣的龙悦湾，硬是以“价格杀手”的面貌出现在余杭临平北超山板块。

对于这种混搭风，东晖地产董事龙格在接受媒体采访时直言，“背后也是一个市场行为，我们希望通过低价切入市场，因为毕竟龙悦湾是我们在杭州的第一个项目。”

浙江中原地产资源管理经理荆海燕则用“取巧”一词来概括东晖此次入杭的落地求生。因为在“超低价”引爆瞬间轰动效应后，“绿城致敬者”的口号或许将为龙悦湾带来一个持续市场影响力。

3字头入杭

据龙格介绍，东晖·龙悦湾此次推出“三个3”，起价3388元，均价3998元，还有300套高层公寓。

“这么一个低价是给杭州人的大礼，这批房源面积段集中在103-135方，预计会在这个月中旬开盘。”

据观点地产新媒体了解，龙悦湾的前身为陈家木桥15、16号姊妹宅地，坐落于杭州余杭临平09省道与五洲路交界处西北角，出让面积分别为34765平方米、70900平方米，总起价约3.61亿元。

2012年7月，桂林东晖建设以3.94亿总价将上述两地块收入囊中，折合楼面价分别为1522元/平方米、1569元/平方米。

彼时报道介绍，桂林东晖建设发展有限公司于2006年4月在桂林市注册成立，是一家从广东来桂林投资的房地产开发企业，此前已开发过桂林东晖星城、东晖国际公馆等项目。

对比近每平约1500元的拿地价，“3388元/平起”的数字着实让市场大呼“击穿了杭州在售住宅最低价”，一夜间房价拉回到了10年前。

“肯定是目前杭州最低价，虽整个板块竞争也比较激烈，但从表面对照成本看，确实是亏的。”荆海燕在接受观点地产新媒体采访时指出。

按开发商每卖一平米要交超10%的税计算，3998元/平的均价实际上开发商能拿到手的钱约为3600元，而这恰好是开发的建安成本，这也意味着龙悦湾的地价是白送。

那么，3388元/平方米的起价在整个板块又是个什么概念呢？答案是，比8年前绿城蓝庭的首开价格还要低。2007年6月，绿城蓝庭一期房源入市，首开价仅为4600元/平方米。

而同处超山脚下的龙湖香醍溪岸目前最后一批房源清盘在售，相关数据显示，它的近月成交均价5542元/平方米，而2011年10月开盘至今，该项目的高层公寓2013年价位最高时也曾卖到7000-8000元/平方米。

距离拉远一点，与09省道一路之隔的野风启城近月成交均价在5973元/平方米，九龙仓君廷近期最后一套成交均价6628元/平方米。

这样看来，在这个“没有最低、只有更低”的价格战王国，龙悦湾俨然摘下了“第一低”的头衔。

对此，龙格早前在接受采访时淡定指出，“希望通过低价切入市场，因为龙悦湾是我们在杭州的第一个项目。很多广东的开发商，像碧桂园、越秀、雅居乐，他们在首次进入市场的时候都会以低价的方式进入。”

龙格的回应透露的是，“低价”是一种落地求生的营销手法。而荆海燕则认为，除“撬动市场，拉动人气”主观考量外，超山板块先天条件不足也是“低价”的一大诱因。

“由于距杭州主城距离远，且利好消息不是特别多，整个临平北存货量特别大，价格也最低。”荆海燕向观点地产新媒体分析称，虽有不足，但如果真能低价入手一套龙悦湾性价比还是很高的。

在推出震撼的“3”字头起价后，市场关注的另一问题是龙悦湾定位的消费群体。对此，浙报传媒地产研究院丁建刚给出的预测是，“一类是比较年轻的刚需，其实它是新杭州人进入杭州的门槛，还有一类是老杭州人改善客户。”

以绿城之名

其实，在以“价格杀手”身份搅起市场紧张气氛前，龙悦湾的“最强绿粉”称号已在杭州地产圈中掀起过一波热潮。

“一个来自广东的开发商，不久前甚至花5000万元，在超山下造了一条塞纳河，向宋卫平致敬。”有报道曾如是评价东晖在杭的首次亮相。

2007年拿地后，东晖先是请来绿城东方院总建筑师、曾操刀杭州桂花城的何兼，为项目设计了245套“法式小独栋”，每幢小独栋外立面都整体干挂葡萄牙进口砂岩，耗资1.35亿。

随后，两套精装样板房也由杭州桃花源御用设计师戴坤昆操刀，从售楼处的案场服务，到园区交付后的物业管理，全部聘请绿城物业。

更甚者，东晖还花费5000万将南北地块之间、红线外的市政河道重新整修，将其命名为“塞纳河”，复刻巴黎经典，与两岸的法式风格建筑融为一体。

5000万的“塞纳河”也成为了东晖辟谣“低价入市是因为资金链紧张”的有力证据。“一个河道不是小区的必需品，所以一个资金链紧张的开发商也不可能做这些事情。”

“我相信物美价廉是所有消费者不懈的追求，我们的物美，从设计到施工，到最后的物业全都是绿城，绿城也就意味着高品质。”在对龙悦湾入市效果期待中，龙格认为，绿城的外衣是其能振动市场的法宝。

荆海燕则对观点地产新媒体称，因为龙悦湾有三分之二都是别墅区，借助市场认可的绿城高端风格，显然能增加其成功落地的可能性，“风险低，更保险”。

值得一提的是，在地产圈中，形如东晖这样的“铁杆绿粉”显然不是个例。比如，地上集团就被称为“临安绿城”，其在钱王大街开发的枫林晓城，基本上是绿城紫桂花园的翻版；另一代表作春天花园，则模仿春江花月。

号称“绍兴绿城”的金昌房产，在奥体板块开发的春和钱塘，也是从绿城二代高层的模子里“倒”出来的。

然而，即便公开宣称是绿城忠实效仿者，走着“绿城style”路线的东晖还是希望踩着前辈的肩膀玩出点新花样。

以往绿城的独栋别墅的起步面积动辄达四五百平，而龙悦湾的小独栋的主力户型却是230及250平方米。

除户型、面积上的差异外，低总价当然是另一大卖点。与绿城以万亿计算的“土豪”价不同，

龙悦湾恰好为绿粉们提供了一个“折后350万元起”的“亲民”选择。

“实际情况还是要等开盘，在产品没有交付前，购房者还是愿意为这个价格冒风险，但如果产品出现交付质量问题，这将产生致命杀伤力”。荆海燕表示。

当然，由于与绿城毕竟不是一个等级的竞争者，龙悦湾此次并未选择期房销售，而是特意等到现房状态才正式对外亮相。

据悉，在今年推出样板区的时候，龙悦湾70%的工程量已经完成了，全小区245栋独栋全部结顶，而且一半已经石材干挂完成。北地块有6幢高层，其中4幢已经结顶，两幢符合预售条件。