以“南穷北贱”闻名的北京传统南城城市“洼地”丰台区最近因为“地王”而火得一塌糊涂。“落后”“城中村”等扣在丰台区头上多年的帽子这次或许能够摘下来了，因为围绕着丰台的是“地王”与“豪宅”的重重光环。

丰台，风抬，疯台！

以“南穷北贱”闻名的北京传统南城城市“洼地”丰台区最近因为“地王”而火得一塌糊涂。“落后”“城中村”等扣在丰台区头上多年的帽子这次或许能够摘下来了，因为围绕着丰台的是“地王”与“豪宅”的重重光环。

几年前，坊间流传着一种说法：“丰台之所以不急于发展，是因为等朝阳和海淀土地开发完了，自然就得开发丰台了。”如今看来，似乎一语成谶。当前海淀区与朝阳区的可供开发住宅用地确已接近尾声，而拥有大量土地资源的丰台区，开始全面发力了。

狂收573亿元的“土豪”

实际上，丰台区的地缘优势是很多区县所不具备的，行政区划从二环跨到六环，但经济发展与城市建设却大相径庭。然而伴随着今年丰台区多块高价地的出让，丰台或将改头换面。

其实，丰台区不只是出了地王，整个2015年丰台土地出让收益更令人艳羡，实现了由“屌丝”到“土豪”的逆袭。

据北京市国土资源局网站数据统计，今年丰台区已成交商业用地出让金加总之后达573亿元，而北京市2015年至今土地出让金也才大约1200亿元。同时，今年北京出让的最贵的超过80亿元的3宗地均出自丰台。

亚豪机构数据显示，截至目前，今年北京一共出让32宗住宅用地，其中7宗位于五环以内，这7宗地块都属于丰台，这意味着未来五环内仅有丰台尚有潜在住宅供应，由此可以体现出丰台住宅用地的含金量。

据中原地产研究部的数据，全北京5万元以上楼面价的一共有13宗地块，其中有7宗出现在丰台。而丰台目前在售项目成交情况也较为乐观。前10个月销售额突破10亿元的项目在丰台有4个，包括京投银泰万科西华府、紫辰院、西宸原著、亿城燕西华府，而目前在售的6个典型项目存量也已经不多。

中原地产研究部首席分析师张大伟分析，在最近地王影响下，在售项目去化速度明显加速，也就是说2016年这一批10万+地王入市的时候，丰台将迎接顶豪集中释放期。

去年，龙湖在丰台西局斥资35.7亿元拿地，纯商品房楼面价接近6万元/平方米。今年10月20日，丰台樊家村拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块，成为名副其实的北京单价地王。10月30日，天恒中粮联合体以85.95亿元拿下丰台南苑A地块，楼面价5万元/平方米；11月2日，丰台槐房B地块又拍出了83.4亿元的高价，楼面价达到5.6万元/平方米。这两块地则被称为北京总价第二高和总价第三高。

亚豪机构市场总监郭毅分析，此前丰台拍出的6宗地块的纯商品房住宅的楼面价格水平最低也超过4万元/平方米。在北京整体土地资源稀缺且以郊区供地为主的格局下，丰台是北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域，因此显得尤为珍贵。并与北京东部的亚奥、望京、孙河、东坝、亦庄的高端楼盘形成带状分布，购房者选择面大同，京西原本只有零星高端项目在售，这使得丰台西南三环这个京西唯一高端盘扎堆的片区赢得了开发商和购房者的共同关注。

中国社科院城市发展与环境研究所前所长牛凤瑞认为，一线城市拿地成本越来越高，房价取决于地价，地价背后是复杂的社会再分配，地方政府要通过土地出让来实现国民收入的二次分配，所以很难说它对或错。根据市场竞争原则谁有实力拿地谁拿，但这里面面临着金融风险。对于国企来说，赚与赔似乎影响并不大，私企没有实足把握不敢拿地，所以这种情况是房地产市场这个发展阶段必然产生的一种现象。

隔岸观火后发制人

如今，丰台区被业内视为城六区中唯一可以发力的区域。而在此之前，丰台区的城市建设多年来一直备受诟病。

从目前丰台区的二手房房价即可窥见一二，即使是在地王出现以后，据中国房地产报记者了解，目前丰台南三环至四环的万年花城二手房价格也仅在3万元~4万元/平方米。与东、西、北向的相同环线位置的楼盘价格差距在1万元/平方米左右。

“历史原因使得丰台区过去的发展速度显得慢了一些，过去人们对丰台区一直是发展欠佳、落后的一个印象。”中国房地产经理人联盟常务理事第四任轮值主席陈顺对中国房地产报记者表示，事实上像方庄板块以前是北京的富人区，离二环很近，但现在很多人不知道方庄属于丰台，一提杜家坎就能联系起丰台实际上都是受过去这种印象的影响。

实际上，在中国房地产报记者几年前采访万年花城片区的中介机构经纪人了解到的情况是，丰台区房价一直上涨乏力的原因在于区域城市建设与相关基础配套设施的滞后。很多到过丰台的人都有体会，“城中村”的脏乱差印象挥之不去。几年过去了，丰台区也发生了很大的变化。在原有几大商圈，包括方庄、马家堡、西局、大红门等区域发展的基础上，一些新兴板块也形成了一定的商业氛围，如总部基地、中关村科技园丰台园、丽泽商务区。

尽管如此，相比其他城区来说，仍然显得缓慢。过去几年，丰台土地出让相对较少，特别是住宅用地，而且土地出让并不集中。而且按照规定，大城市单块土地出让不能太大。所以在丰台区很少有大规模的居住区，导致很难形成聚集效应。在近几年海淀、朝阳以及各大郊区新城供地如火如荼之时，丰台区并没有参与其中，使得其仿佛被业界所淡忘。

从当前丰台的房地产发展形势来看，在过去的很多年中，丰台区的确有隔岸观火、后发制人的意思。去年朝阳区东三环农展馆“地王”短短一年时间就被丰台区抢了“宝座”，现在看来，朝阳区、海淀区供地已是杯水车薪，而丰台区的供地才刚刚开始发力。

此外，去年以来，丰台区除住宅供应外，商业用地供应也在加速，包括所出让高价地块都有商业用地的捆绑，势必为区域整体商业配套提升加码。

但值得注意的是，丰台区的市政基础设施建设方面与海淀、朝阳、东城、西城等核心城区仍然存在相当大的差距，包括市政道路、医疗、教育等都差距不小。随着大型品牌开发企业进驻，在改善商业配套的同时，这些市政配套的顽疾能否解决，则是开发商与当地政府急需解决的问题。

郭毅认为，大量名企进驻区域，将会拉动商业、教育、交通、绿化等方面全方位改善和提升，在整体区域的商品住宅产品品质实现全面升级之后，区域的升值潜力也将得以体现。

陈顺认为，实际上最近两年丰台的发展加快，有影响力有实力的开发商包括万科、中粮、首开、龙湖纷纷进驻。这些地王项目的入市都会使人们对于丰台落后的印象逐渐改变。