【楼市库存高企背后：中央喊话去库存】目前，库存积压仍旧是困扰着楼市的一大问题。为此，习近平主席在11月10日主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，着重提出了化解房地产库存的问题。而业界对于未来的去库存新政也尤为期待。

目前，库存积压仍旧是困扰着楼市的一大问题。为此，习近平主席在11月10日主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，着重提出了化解房地产库存的问题。而业界对于未来的去库存新政也尤为期待。

楼市库存高企

据第一财经日报报道，楼市“3·30新政”之后至今已有半年多，效果如何引人关注。这其中，刚刚结束的“金九银十”的成绩是一个重要的风向标。

国家统计局11日发布的数据显示，1~10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1~9月份回落0.3个百分点。而此前1~9月的增速比前8月提升了0.3个百分点。

增速回落的一个原因是基数影响。国家统计局投资司高级统计师李皎分析，去年10月份当月销售面积下降1.6%，降幅比9月份大幅收窄8.7个百分点，使得今年1~10月份基数比1~9月份明显上升。

其次是三四线城市的低迷。1~10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1~9月份回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行；而40个重点城市商品房销售面积增速与1~9月份持平，是市场稳定器。

对此，上海证券报也报道表示，三四线城市的库存问题，让今年的房地产市场呈现出分化越来越明显的“冰火两重天”。今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策，三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力。

国家统计局公布的9月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，城市分化格局难以改善，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同环比均出现稳步上涨，二线城市环比涨跌互现，维持小幅波动，三线城市同比仍是下降格局。

易居研究院智库中心近日发布《中国50城住宅库存报告》显示，去化周期较长的10个城市分别为北海、烟台、呼和浩特、荆门、三亚、茂名、淮南、沈阳、济宁、海口。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，虽然今年以来楼市利好政策不断，但“50城”去库存压力并没有得到实质性释放，部分城市甚至还出现了压力增加的尴尬。

而与三四线城市楼市寒冬相对的，却是一线及部分热点二线楼市成交火爆、房价地价上涨的火热行情。中原监测的40个城市数据显示，10月一线及二线城市商品住宅成交面积增幅较大，同比分别上升了23%和22%；从价格来看，一线城市无论是新建商品住宅还是二手住宅价格同比涨幅均领涨全国。

土地市场亦是如此。从各线城市来看，一线城市10 月土地供应面积明显增加，环比上升75%，同比上升35%，土地市场成交火热，增加了政府的推地信心；二线及三四线城市则土地供应下滑，分别环比下降38%和58%。土地市场表现与新房市场成交走势息息相关，新房市场的分化现象在土地市场重演。

对此，第一财经日报也援引中原地产首席市场分析师张大伟分析表示，尽管今年楼市明显回暖，但真正有前景的也就十几二十个城市，其他城市多进入到不温不火的状态，因此这些城市在全国的城市总量中，毕竟只占了很小的一部分。

一方面是三四线城市的持续低迷，另一方面则是9月以后房企密集推盘，进而在10月份形成了较大的库存规模。统计数据显示，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

高企的库存也得到中央的高度关注。10日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平特地提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这一表态引发业内较大关注。

房地产投资走弱

同时，据每日经济新闻报道，房地产投资增速已经从今年初的双位数区间逐渐降至10月的2%。

与投资相关的一系列指标也并不乐观：1~10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1~9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。

瑞银证券首席经济学家汪涛分析说，在建面积和房地产投资下行比想象的要多，最主要是因为去库存。即使明年新开工数据出现明显好转，整个在建面积还是承受向下的压力，显示房地产投资继续弱化。

房地产投资走弱对经济产生了一定的拖累作用。汪涛指出，如果在建面积和房地产开发投资都下行，房地产建设过程中对钢筋、水泥、建材、机械、交通运输、煤炭等各方面的需求也会疲软。“而且这些行业中还有一些产能过剩已经很严重，如果明年淘汰过剩产能，对工业生产、对投资也有打击。”

而积极的一面，1~10月份，全国房地产开发企业到位资金10.16万亿元，同比增长1.3%，增速比1~9月份提高0.4个百分点。国家统计局解释说，在各类到位资金中，定金及预收款增速提高0.7个百分点；个人按揭贷款增速提高1.8个百分点，可见销售增长对企业资金回笼影响明显。企业到位资金状况的好转，对房地产开发投资会产生一定的支撑作用。

去库存新政引关注

基于这样的现状，业界对于后续的去库存新政也尤为关注。

据上海证券报报道，上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，在经济稳增长基调下，房地产业必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性，促使房地产开发投资回暖。他预计，十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，对楼市有保有压的调控还会持续。

而对于“有保有压”的楼市调控方向，不少业内人士认为，接下来楼市政策或出现分化。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，降低购房贷款首付比例是可行的方法之一，且有一定的操作空间。现在首套住宅首付比例可以下降到25%，今后不排除降低到两成的可能；此外，还可以对改善型需求再度加强支持力度，比如对二套房首付比例上进一步调低。

但是，降低首付比例等信贷政策的放松或许仍是“有条件”的调整。今年9月30日央行再次放宽住房信贷政策，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%，但四大一线城市目前仍维持限购，因此首付比例下调并不惠及一线城市，如此从严政策预计还会延续下去。

除信贷政策外，不少业内人士预计，政府或将引导购房意愿，出台购房补贴或税费优惠政策，降低置业负担。而这些购房优惠政策的制定或将因地制宜，由地方政府主导，政策分化性更加明显。那些库存量较大、成交乏力的三四线城市，地方政府或将出台进一步促进成交、加速去库存的楼市政策。

业内人士认为，从此次中央财经领导小组工作会议的表述来看，去库存已经成为当前楼市调控的重中之重，与之相配套的政策或正在加紧筹备，部分库存压力过大的城市有可能抢先发力。除了以上提到的信贷和购房税费优惠等政策外，2016年各地住房公积金贷款的上限额度也有可能会大幅度提高；从政府层面来看，购买商品房作为保障房以及棚户区改造货币化安置等，都是制造购房需求、创造流动性，从而消化市场库存的可用手段。

对此，21世纪经济报道也报道表示，“中央财经领导小组会议明确了房地产去库存的方向，后续新一轮的去库存的宽松政策也将次第出台。”易居研究院总监严跃进预期。

11月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费，这无疑也是未来去库存的楼市政策的一大方向。

严跃进亦提醒，户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大的三四线乃至县级市，根本不存在太多的落户问题，户籍制度对推动住房消费的效果有限，相比之下，大中城市户籍吸引度较大，户籍制度对推动市场成交效果明显。

在严跃进看来，户籍制度改革带动住房消费的一个重要方向即是推动农民工购房，新型城镇化的一大目标即是努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。

国家住房银行或将提上时间表

另外，据中国经济网报道，习近平总书记11月10日在中央财经领导小组第十一次会议上强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。习近平关于楼市的最新表态引发专家热议。专家认为，各地方政府、住建部等部门很可能会出台相关政策，促进房地产去库存。未来房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，国家住房银行或提上时间表。

多位专家认为，房地产业稳定发展对经济增长有重要作用，目前库存压力不得不引起重视。近几年房地产库存持续增长，主要是指三四五线城市库存量非常高，一线城市库存已经不高，开发商在建设过程中非常谨慎。

民生证券研究所执行院长管清友表示，房地产定位常态化，短期核心去库存，长期核心是要持续。而去库存要两手抓：一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，国家住房银行或提上时间表。另一方面让市场决定供给。此外，保障房的思路或加快从增量建设转向存量购买，加快去库存过程。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉也表示，在中央财经领导小组第十一次会议表态之后，各地方政府、住建部等部门会出台相关政策，促进房地产去库存。政策刺激后，全国楼市继续回升的概率很大，下个月商品房销售面积可能稳定在7.2%-7.5%的增幅水平上，但明年不好说。

此外，全联房地产商会执行会长任志强于日前在全联房地产商会三季度REICO报告会上表示，当前房地产市场的最大压力是库存较大。REICO报告预计，四季度受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响，房地产市场表现弱于三季度的可能性很大。

易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，“十三五”末必须实现全面建成小康社会的伟大目标，以及与相匹配的GDP与居民收入翻番的量化指标，经济稳增长压力很大，这就需要房地产业必须稳定发展，继续去库存，促使房地产开发投资回暖。杨红旭预计，“十三五”期间房地产政策将总体保持偏暖状态，楼市铁定不会硬着陆。

李宇嘉认为，随着“十三五”时期城镇化的推进，地方政府对于第二产业和房地产的依赖将下降，房地产也将回归其本质——居住和产业发展的物质基础。城镇化内需与地方政府公共服务、税收将形成良性循环。另外，城镇化推进中的新增人口是楼市的有效需求，人口、产业、住房也将形成相互推动的良性循环。