今年东莞楼市虽然看似一片繁荣，实则区域表现存在不少差距。近期，东坑楼市接连曝出楼盘停工、拖欠工人工资纠纷等。业内人士表示，东坑房地产市场已连续两年处于供过于求的局面。由于东坑本身经济实力较弱，本地需求相对较小，而且前两年购房需求已提前透支，东坑项目的销售将愈加艰难。

今年东莞楼市虽然看似一片繁荣，实则区域表现存在不少差距。近期，东坑楼市接连曝出楼盘停工、拖欠工人工资纠纷等。业内人士表示，东坑房地产市场已连续两年处于供过于求的局面。由于东坑本身经济实力较弱，本地需求相对较小，而且前两年购房需求已提前透支，东坑项目的销售将愈加艰难。

此外，前段时间东坑还出现了不少深圳投资客的身影。业内人士认为，虽然东坑楼市有发展前景，但深圳客户可能需要花较长的时间来等待。

传两楼盘资金链断裂已停工

今年以来，东莞楼市成交一路飘红，尤其临深片区更是量价齐升。不少开发商开始加速跑马圈地，然而，东莞各个区域楼市表现差距甚远。比如东坑已出现供过于求的局面，近期更有消息传出，位于东坑的锦绣东方、时代楼盘两大楼盘因开发商资金链断裂已停工，金禧家园则出现拖欠工人工资的纠纷事件。

记者从瑞峰置业东莞研究部了解到，东坑1~9月的供应量为36.29万平方米，成交量为26万平方米；而去年东坑的供应量为14.8万平方米，成交量为8.61万平方米。数据表明，东坑楼市已连续两年处于供过于求的局面。

东莞中原地产研究人员告诉记者，今年东莞楼市住宅新增供应大幅增长，东莞多个片区迈入消化压力区间，其中东坑片区出货压力甚巨。今年东坑潜在供应量达41万平方米，而去年的供应量仅为14.8万平方米，大幅增长了177%。“不知道为什么会有那么多开发商在东坑拿地，可能是想借助‘松山湖板块’的概念，但市场证明这并不成功。”有业内人士表示。

东坑楼盘销售将愈加困难

从今年前三季度的数据也可以看到，东坑住宅成交了2271套。其中，主力贡献项目是碧桂园豪庭，成交套数1924套，市场占有率为85%。成交面积合计约26万平方米，均价在6553元/平方米左右。

但从数据上来看，截至9月30日库存为177852平方米(仅限在房管局预售备案的数据统计，不包含未办理预售备案的楼盘)。按照近12个月月均销售量25674平方米来预估的话，消化周期为7个月，处于红色警戒线范围内。“若剔除碧桂园的成交拉动，东坑区域去货速度较慢，消化周期将超过12个月。”瑞峰置业东莞研究部总监李玲玲表示。

东莞中原地产研究人员也认为，尽管三季度东莞楼市火热，但主要是受深圳客支撑，其实不少镇区的部分项目成交较弱。这主要是因为前两年东莞购房需求已提前透支，造成本地自身需求明显减少。加之今年入市新盘增多，加剧市场竞争，导致部分项目出货艰难。东坑占地仅23.8万平方米，本身经济实力较弱，本地需求相对较小。在这种情况下，东坑楼盘的销售将愈加艰难。

目前两成客户为深圳投资客

记者还发现，目前深圳客正在加速进入东莞市场。除了临深片区，不少镇区都出现了深圳客的身影。李玲玲告诉记者，东坑本地客户大概占四成，另外四成是周边镇区客户，而深圳客大概占两成左右。主要是项目采取二三级联动，由中介公司带来的客户。

“这些深圳客基本上是以投资为主。”李玲玲说，虽然目前东坑市场的确处于价格洼地，未来也有很大的发展空间，但深圳客户可能需要花足够长的时间等待东坑楼市成长起来，回报周期相比其他镇区较长。

此外，深圳客进入东莞购房会推高了东莞的房价，甚至超出了东莞本地的购买能力，建议无论是深圳购房者还是本地购房者保持理性，择机购买。