【房地产行业获高层关注 11股借势起飞】高层连续三日喊话房地产去库存化，在业内看来，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

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高层密集关注房地产去库存 行业政策望落地

11月10日上午，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，在这次会议上，对于房地产，习近平有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”无独有偶，11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。高层连续三日喊话房地产去库存化，在业内看来，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

待售面积创新高 高层接连喊话去库存

11月11日，国家统计局公布今年1-10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

短短10多年的时间里，中国房地产最大基本面从短缺走到了严重过剩。易居研究院最新数据显示，截至今年10月底，其所监测的北京、上海、广州、深圳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、北海等35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米。

10月份，上述35个城市新建商品住宅存销比为12.5，为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。12.5存销比，意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，其中北海的存销比数值最高，为31个月。从城市线类划分，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为10、12.2和18.9个月。

“当前，我国房地产最大的痛点正是高库存。而在市场区域分化严重的情况下，高库存主要指代三、四线城市和部分二线城市，” 上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“近段时间，习近平主席和李克强总理皆提到房地产高库存，并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面，一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险。”

房地产库存持续高位，直接影响到房地产投资数据。国家统计局数据显示，1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%，创历史新低。这一增速增速已经连续21个月下滑，在习近平第一次就楼市表态的2013年，它还基本保持在20%左右的速度。与此同时，1-10月份，全国房屋新开工面积下降13.9%，房企土地购置面积同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。

高库存、低投资格局下，房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。在过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月，中国固定资产投资增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破两位数。

深圳房地产价格涨逾四成 去库存化政策或将出台

国家统计局11月18日公布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10个。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，上涨的城市有16个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为40.5%。值得注意的是，北上广深四大城市中，10月环比涨幅最大的为上海，涨幅达2.1%；同比涨幅最大的城市为深圳，上涨幅度为40.5%。

据媒体援引接近住建部的知情人士称，目前中央针对房地产市场的表态，将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

据了解，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。在诸多业内人士看来，短期内的去库存政策还将以市场刺激为主，与稳定住房消费相关的常规手段或将加大力度。

中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

除此，据了解，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。在民生证券研究所执行院长管清友看来，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，国家住房银行或提上时间表。(来源：中国证券网)

【个股解析】

房地产行业11只概念股价值解析

万科A:销售形势良好，土地投资大幅提升

类别：公司 研究机构：广发证券股份有限公司 研究员：乐加栋，郭镇，金山 日期：2015-11-10

核心观点：

销售形势持续稳健，均价整体继续上升

2015年10月，万科实现销售金额236.5亿元(同比+7%，环比-3%)，不过从认购金额的角度来看，同环比均实现了较大幅度的上升，金九银十万科的销售形势基本稳定。2015年1-10月，万科累计实现销售金额2041亿元(同比+19%)，已经接近去年全年水平。公司目前可售资源充足，存量和每个月的新推货都保持相对稳健水平，全年销售金额超过2500亿元是比较确定的。10月销售均价约12620元/平米(环比-5%，同比+9%).

拿地力度大幅提升，物流地产继续发力

2015年10月，万科共获取19个项目资源，合计建筑面积约305.7万平米，总地价约150.74亿元。月度拿地规模是近两年来的高点，与销售规模之比继续提升，10月达到28%。土地投资力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同时质量相对较好的地块(楼面价占周边售价之比较低)的推出量也在增加，万科拿地的可选择范围加大。不过整体拿地价格囿于土地资源稀缺、优势地块争夺激烈而有所上升。合作力度则略有下降，目前来看，公司10月获取的项目大多是万科控股以及100%控股，少数股东权益占比未来将相对下降。10月，万科再次公告了获取物流地产项目，杭州大江东香精厂项目，建筑面积10.2万平米，截至目前，万科在物流地产项目上的储备建面达到49.0万平米。未来发展提速可期。

预计公司15、16年EPS分别为1.64、1.86元，维持“买入”评级

万科的销售规模继续保持稳健态势，前10月的销售规模已经接近去年全年水平。转型业务(如物流地产)有序推进。我们看好公司的长期发展

风险提示

全国房地产市场负向波动；转型业务推进不及预期。

保利地产：10月销售低于预期

类别：公司 研究机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：王睿哲 日期：2015-11-12

结论与建议：

公司10月销售情况：公司10月单月实现签约面积100.7万平方米，实现签约金额114.11亿元，同比分别-13.6%和-24.4%，环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看，公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米；实现签约金额1212.0亿元，分别同比+15.2%和+13.4%。

受推盘节奏和结构影响，10月销售不及预期：公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降，一方面是受推盘节奏的影响，公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减；另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加，拉低了公司的销售均价，公司10月的销售均价为11333元/平米，环比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下，我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位，但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期，我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元)，同比增长6.1%。

盈利预测与投资建议：公司作为国内地产行业的龙头企业，拥有出色的产品结构与品牌优势，销售稳健，融资成本低廉，未来将会在行业集中度提升中受益。另外，公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。考虑到公司今年销售将低于原来的预期，我们小幅下调公司的盈利预测，预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元，对应PE 分别为1.27元、1.36元，对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低，具有较大的吸引力，维持买入的投资建议。

招商地产：受结转节奏改变以及汇兑损失增加影响，公司前三季度净利润同比微降1%

类别：公司 研究机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：王睿哲 日期：2015-10-30

结论与建议：

公司业绩：公司2015Q1-Q3共实现营业收入239.1亿，同比增长0.6%；

实现净利22.2亿，同比下降0.97%；基本每股收益为0.86元，公司业绩低于预期。其中Q3公司实现营业收入59.3亿元，同比下降23.0%，实现净利润7350万元，同比下降83.9%。

结转偏少迭加汇兑损失增多拖累业绩：由于公司Q3结转量偏少使得公司Q3营收同比下降23.0%，拖累净利润同比下降。而从结转质量来看，公司Q3单季毛利率为32.7%，环比提升2.9个百分点，同比提升4.5个百分点，公司的结转质量较为良好。公司Q3净利润大幅下降另外还主要是由于汇兑损失增加所致的财务费用激增：由于8月份外币汇率波动，公司外币借款所带来的损失大幅增加，Q3单季汇兑损失为4.28亿(去年同期仅为5015万元)，使得公司Q3财务费由去年同期的1.7亿激增至7.0亿。展望未来，由于公司结算主要集中于Q4(2014年Q4营收占全年营收的45.3%)，我们认为3Q单季度结转进度的减少不会对业绩造成较大影响。汇兑损失方面，公司目前已开始结合对外币资金的需求情况，陆续以人民币借款置换部分外币借款，我们预计公司未来外币汇率变动的风险将逐步降低。

销售稳定增长：公司2015年1-9月累计实现销售面积235.4万平，实现销售金额376.3亿元，分别同比增长11.7%和20.2%，公司销售业绩稳定增长。我们认为在目前政策宽松的环境下，公司4Q销售将持续增长，预计全年销售业绩将可增长13.6%至580亿。

合幷方案稳步推进，园区龙头呼之欲出：招商蛇口换股吸收合幷招商地产整体上市方案已于10月9日在股东大会顺利通过，幷于10月13日收到证监会的受理通知，预计招商蛇口将于年底前完成合幷幷实现上市。

合幷后的招商蛇口主业将整合为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，成为全国最大的房地产园区企业。幷且，新公司将拥有原招商地产土地储备建面1265.3万平米，土地使用权23万平米；原招商蛇口房产建面139万平米，房产开发储备建面388万平米，土地使用权590万平米(其中前海区域的土地使用权为530万平米)，一跃成为前海蛇口自贸区最大的地主，未来将会充分享受到自贸区建设及一带一路建设所带来的红利。

盈利预测：由于目前吸收合幷还未完成，我们暂不调整招商地产盈利预测。基于整合完成后招商蛇口的发展前景，我们维持公司A、B股的买入建议。