综合来看，我国住宅去库存压力在非热点城市，稳定住房消费政策应结合区域、城市特点，并有效启动农业转移人口购买热情，很可能会是下阶段政策重点。

近日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。

随着中央及地方稳定住房消费政策效应衰减，非热点城市住宅库存压力已经成为房地产市场持续健康发展的重大风险隐患。而从习总书记和李克强总理的表态来看，采取有效措施化解非热点城市住宅库存，有可能成为下一阶段稳定住房消费政策的重点。

非热点城市住宅库存压力上升。据国家统计局数据，截至2015年10月末，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。

虽然在中央及地方稳定住房消费政策刺激下，上半年全国住房交易活跃，住宅库存一度下降，今年5月末全国商品房待售面积环比上月下降15万平方米，但下半年住宅库存又明显上升，较5月末上升了2966万平方米。

与2013年9月本轮房地产市场调整起始时相比，全国商品房待售面积同比上涨大约50%，约增加400万套商品房。

而绝大多数住宅库存集中在三线、四线等非热点城市，已经成为拖累这些城市地方经济增长的重要矛盾，增加了地方金融风险。今年前10个月，非重点城市商品房销售面积比1~9月回落0.4个百分点，而重点城市则持平。

需要采取积极有效措施消化非重点城市住宅库存。

目前，非热点城市住宅交易热度不高并有回落迹象并非偶然。在房地产业快速发展时期，地方政府过度依赖土地财政和房地产业来支撑经济增长，忽视了对经济转型和产业结构调整工作投入的重要性，导致房地产开发过度，远远超过地方消化能力，可能是主要原因。同时，三四线城市就业机会相对不足，对周边进城务工人员的吸引力不强。住宅供求关系逆转，已经成为非热点城市住宅库存压力的主要原因。

因此，化解非热点城市住宅库存，需要从供求两方面入手调节，逐步实现供求平衡。

一是加快户籍制度改革。减少农民入城的制度障碍，这也是推进农民购房的必要前提。如果能够实现1亿左右农业转移人口及常住非户籍人口在城镇落户，那么可以有效缓解住宅库存压力。

二是探索农村宅基地与城市住房置换机制。为提高农民购买能力，探索通过对农民农村宅基地进行置换，或给予财政补贴，支持农民工入城。

三是推动相关财政金融机制建设。通过财政资金的撬动和杠杆作用，支持农民工进城购房。同时探索适合农民收入特点的金融支持机制，可通过适当延长期限、降低利率等方式，提高农民工住房贷款能力。

四是加快服务业发展。为吸纳农业转移人口，三四线城市需要加快服务业投入，减少对服务业门槛限制，吸纳周边农业转移人口。五是加强城市基础设施建设。提升住宅居住品质，完善居住配套措施，吸引外来人口购买。

综合来看，我国住宅去库存压力在非热点城市，稳定住房消费政策应结合区域、城市特点，并有效启动农业转移人口购买热情，很可能会是下阶段政策重点。