【新城控股：首家地产B转A获批 谋划地产新版图】新城控股称自己是“奔跑的骆驼”，这只骆驼正在中国商业地产的路上加速奔跑。11月20日，其在上海世博中心发布最新的商业发展战略规划时透露“要继续保持每年10-15块商业用地的扩张速度。”

新城控股称自己是“奔跑的骆驼”，这只骆驼正在中国商业地产的路上加速奔跑。11月20日，其在上海世博中心发布最新的商业发展战略规划时透露“要继续保持每年10-15块商业用地的扩张速度。”

这可以看作是中国商业地产的新力量。新城控股凭借着旗下城市综合体项目——新城吾悦广场，在激烈的市场环境中脱颖而出。选择逆市扩张，还有一个原因是新城控股将在资本市场上将迎来新的里程碑，公司“B转A”方案已获批，即将成为国内首家获准“B转A”的民营房企。

“公司‘B转A’已进入实施阶段，预计最快年内就会登陆上交所，新城控股持有的房地产开发业务相关资产，未来将全部整合至A股上市平台”。新城控股(01030)董事长王振华表示，新城控股去年商业地产销售额60多亿元，预计今年将提升到100亿。“未来商业地产的速度还会加快，销售比例也将逐年递增，最终新城将形成商业住宅双轮驱动的战略格局，完成2017年500亿元的销售目标。”

B转A最后冲刺目标商业地产第一梯队

新城控股是国内第二家获准B转A的纯B股公司，也是第一家获准B转A的民营房企。

在今年9月下旬，新城控股收到中国证监会出具的《关于核准新城控股集团股份有限公司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》，获得“B转A”批文，意味着新城“B转A”方案已进入实质性实施阶段。

11月18日晚间，新城B股的最新公告显示，公司将于11月23日起终止公司股票上市交易。本次换股吸收合并的换股比例为0.827，即换股股东所持有的每1股新城B股票可以换得0.827股新城控股A股股票。

“A股挂牌上市后，新城控股是一个综合性的房地产开发企业，包括商业开发和住宅开发，也包括商业运营投资等方面，新城控股持有的房地产开发业务相关资产将全部整合至同一A股上市平台。”王振华表示，资本市场融资功能也将得以恢复，公司运营成本将显著降低，提升新城控股在行业中的竞争地位。

对于企业来讲，“B转A”的重要意义是解决了融资难的问题。根据公开资料显示，江苏新城虽然早于其他房企对接资本市场，但在公司上市十年中，主要的融资手段是银行贷款、自有资金、信托、公司债券以及股权质押等方式。

从新城控股的战略目标来看，需要不断加速奔跑，而且要低成本拿到更多钱。

在2014年的第一界商业年会上，新城控股曾公布过发展战略，目前至2017年累计发展40个商业项目，2020年累计发展项目80个，目前是进入商业地产第一梯队。

公开资料显示，新城控股于2008年正式商业地产领域，经过7年的探索与发展，新城吾悦广场目前已在全国17大城市落子，主要分布在上海、南京、常州、镇江、苏州、长沙、南昌、长春、海口、成都、绍兴和宁波等国内大、中城市，已布局21座城市综合体项目，商业项目开业6个，在建15个，形成以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。

数据显示，截至2015年10月31日，新城控股累计实现合约销售金额约238.2亿元，相较于去年同期的186.3亿元增长近30%，累计合约销售面积约258.74万平方米，相较于去年同期的216.03万平方米增长近20%。

“今年对于新城控股而言，是全面奔跑加速的一年。”王振华说，按照拟定的战略目标，2015年新开广场3座，筹建14座，截至目前获取了9幅优质的商业综合体用地，项目布局由长三角区域扩展至珠三角，环渤海和中西部区域，实现了全国化布局。目前，新城吾悦广场进驻的区域东至长春、南至海口、西到成都。

现金流滚地产平衡资金需求

发展商业地产对于企业的资金要求一向较高，另一个问题是，商业的地产的风险在地方城市早已显现。新城控股2015年已经累计获取商业综合体地块9幅，年内还将在重庆、江苏和山东有3-4个项目即将挂牌。如此快速的扩张，钱的问题怎么解决，如何去规避拿地风险？

对此，新城控股集团联席总裁梁志诚解释，在商业项目开发上，公司一直采取高周转的模式，通过现金流滚资产模式，平衡商业项目的开业资金需求。

“新城通常在拿地后3个月开工、6个月开盘，现在有的项目4个月就开盘了。”梁志诚说，公司通过将商业销售回笼的资金，以其中的利润部分用来覆盖自身所持有的商业面积，保证企业的自由资金在项目开发中自由滚动。尽可能减少资金在单个项目中的滞留时间，确保资金的使用效率最大化。

除了登陆A股市场外，新城控股也有资产证券化方面的计划，目前相关工作正在推进中，预计最快下月或明年首季，就会在上交所挂牌推出集团资产证券化产品。据介绍，新城控股本月已发行2015年首期公司债，发债总规模30亿元，票面利率仅4.5%。

对于城市的选择，新城控股集团副总裁刘源满认为，目前国内一、二线城市商业趋于饱和，有的已经过剩，但三四线城市还缺少购物中心这样的新兴业态，未来10年是商业地产在三四线城市跑马圈地的时代。这些年，新城控股瞄准三四线商业城市的发展潜力，加大了在三四线城市的土地拓展。“我们正在常州的两个商业项目以及在上海和张江港的项目都已经成为项目所在区域的商业新引擎，带动了当地的商业发展格局。”

在刘源满看来，公司除了加快在三四结城市的拓展速度，并未放慢在一、二线城市，特别是潜力区域的土地拓展和项目储备。去年，上海新城吾悦广场已经率先开业迎客，作为公司进入一线城市的首个商业项目，首战告捷。“与此同时，公司在去年年底和今年年初分别进入南昌、长春、海口和成都这样的二线城市，进一步加快公司在一、二线城市的项目布局，上海、天津、重庆、大连、郑州、合肥、杭州、兰州等一、二线城市，公司都有意向项目在跟进，很快会有新的收获。”

新城控股管理层透露公司获取商业地有三个原则：要在城市比较重要的位置，属于城市中心、副中心，或者未来新城市的中心；商业地价不能过高，要保证所有现金流平衡；高周转模式，前期的地勘要非常细致。

“新城商业地产运营有两个核心要素：持有物业的开发利润能够覆盖运营成本；经营的利润能够覆盖贷款成本。新城控股内部在拿新项目时都必须测算这两个模式是否可行。” 新城控股副总裁张振补充，“新城商业今年商业租金收入较2014年的增幅将达到68%，而随着商业项目的不断开业，公司商业部分的租金收入还将继续大幅提升。”