地王拍出后，业内专家预计，未来楼价要卖3万元/平方米才不会亏本。羊城晚报记者查阅阳光家缘数据后发现，3万元/平方米的售价是周边一手住宅售价的一倍，比前地王2万元/平方米出头的网签均价也高出近半。

本月24日，番禺区再拍出新地王。时代地产以24.7亿元的最高限制地价及配建3600平方米保障房竞得市桥南区住宅用地，折合楼面地价高达1.6万元/平方米，晋身市桥新地王。

地王拍出后，业内专家预计，未来楼价要卖3万元/平方米才不会亏本。羊城晚报记者查阅阳光家缘数据后发现，3万元/平方米的售价是周边一手住宅售价的一倍，比前地王2万元/平方米出头的网签均价也高出近半。

去年没人抢，今年“打崩头”

去年7月，金融街以底价取得市桥一幅住宅用地，楼面地价约为1.22万元/平方米，是市桥前地王，也就是今年开盘的融穗澜湾。前地王与本次拍出的新地王直线距离约为2公里，前地王位于江北岸，产品南向望江，离江面近百米；新地王位于江南岸，穿过南区公园、奥园广场等建筑望江，离江面约1公里；前地王与番禺广场地铁站步行距离约为1公里，距离番禺区政府也不远；从新地王到地铁站需要公交车接驳。不过，新地王地块规模较大，可以成片开发成高素质小区。

去年拍地，无其他房企与金融街竞争。本周，九龙仓、保利、时代、万科、平安等十大房企经过29轮混战、进入竞配建环节，最终土地溢价约45%。

未来单价卖3万元才不亏本

新地王未来的售价将是多少？业内专家预计——约为3万元/平方米。

合富辉煌首席市场分析师黎文江说：“地价成本高，未来售价不上3万元/平方米就亏本。我指的只是时代地产这个项目未来的售价，不是说市桥南其他楼盘或者番禺区普通住宅均价。新地王还是有机会冲上3万元/平方米高位，毕竟现在金融街的网签价也超过2万元/平方米，时代地产在番禺区有打造高端项目的经验，加上市桥南的配套不错，地王旁边有奥园广场、公园，会较受番禺改善型买家欢迎。”

中原地产项目部总经理黄韬说：“这块地加上建安成本后的总体成本为2.6万-2.7万元/平方米，以3万元/平方米出售，利润不算高，假如能卖3.5元/平方米才算有不错的利润。1.6万元/平方米的楼面地价虽然偏高，但未至于疯狂，拍地竞价本身就是一个你追我赶的过程，这么多开发商争抢，肯定有原因。前几次时代地产在土地市场上频频出手，却一直没有斩获，这次的地块虽然单价不低，但总价还属于可以承受的范围。时代地产做豪宅有经验，假如找准圈层、找准目标群体，售价卖3万元/平方米以上并非没有可能。”

至于产品，黎文江认为最好开发90-120平方米的首次改善型产品，因为番禺区目前大户型住宅库存量多，中等面积的产品缺乏，只要产品总价能控制在300万-350万元，很多买家都可以承受。黄韬则建议做面积大一点、定位高一点的产品，单位面积在150-200平方米之间，以满足番禺本地人为主的改善需求，“毕竟新地王来了，原来住的房子升值了，三四万元/平方米的房子也容易接受了”。

两三年后是理想出货阶段

目前，番禺市桥的二手住宅售价为1.1万-1.5万元/平方米，周边部分一手住宅才卖1.4万元/平方米，新地王最终的楼面地价比楼价还高。在周边楼盘中，金融街融穗澜湾的售价最高。阳光家缘网签数据显示，截至本月25日上午10时，融穗澜湾(9月12日开盘，批准预售套数为452套)的网签套数为249套，网签均价为20942元/平方米。假如新地王未来卖3万元/平方米，售价就比前地王的网签均价高出近半。

据了解，目前番禺也有部分售价约为3万元/平方米的楼盘，但都集中在华南板块和大学城板块，这两个板块距离广州市中心区更近，在市民心目中的认同度也更高。黄韬和黎文江均认为，即使新地王要把售价拉升至3万元/平方米，也需要两三年的时间，当番禺区，特别是市桥南板块再没有土地推出，金融街融穗澜湾卖得差不多，大学城板块和华南板块都没有太多新货的时候，才是新地王最理想的出货阶段。

合富置业分区营业经理罗生刚表示，市桥南板块二手楼的市场需求量大，但放盘量不多，处于供不应求的态势，新地王拍出后，放盘的小业主的心态会更强硬。