【养老地产困境】近期，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。业内研究机构分析指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

近期，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。业内研究机构分析指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。随之而来的是众多资本和房企对于养老地产市场愈加急迫的进入，近期，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。业内研究机构分析指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

养老地产“虚热”

据新浪网报道，大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试。

然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么很美。目前，在养老地产领域，探索实践者众多，成型者寥寥。养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。

在前不久闭幕的十八届五中全会上，全面放开二胎，积极开展应对人口老龄化的行动被提上日程。这一政策的背后，是中国已步入老龄化社会的现实。全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。

这也让一些资本看到了投资机遇。比如说，养老地产。这个巨大的市场给了很多开发商想象的空间，近期包括绿城、融创、万科、正荣等房企都在社区里面开始了养老争夺战。

那么，在养老地产火爆的今天，这个领域真的有想象的那么美好吗？

现实给出的答案是否定的。长期以来，中国养老地产的噱头多于实质，盈利周期漫长甚至遥遥无期，成为国内房地产商开发运营养老地产的重大阻碍。

“养老地产比商业地产的回报周期更漫长，对于房地产企业来说，将是一个不小的挑战。”大宇咨询房地产分析师李家云记者表示。

业界普遍认为，养老地产行业仍处于“蹒跚起步”的阶段，未来中国养老地产是基于服务的产品，还是基于产品的服务，到现在也没有定论。从已投入运营的养老地产中看，资金投入不少，只见枝叶疯长，却不见花开，更谈不上结果。

市场发育不成熟

据经济参考报报道，中国指数研究院的研究认为，国内广大消费者传统的“居家养老”观念短期内很难转变。中国老人受传统观念影响，仍然更倾向于在家养老，只有在生活不能自理时，才会进入专门的养老机构。目前国内的民营养老机构普遍入住率低，例如北京民办养老院的入住率只有20%。未来究竟有多少老年人口将会选择养老住宅，转换为实际需求仍有较大不确定性。

中指院相关负责人分析认为，当前国内的养老产业政策保障不健全，缺乏落到实处的具体法律法规。虽然中央政府大力提倡发展养老服务业，各项政策法规也不断出台，但是多为纲领性、原则性的政策，缺乏落实到实处的补贴、土地和财税政策。政策出台时间、支持程度等并不明确，这对开发企业而言，将意味着较大的开发风险。

“比如床位补贴，民办养老院和公办养老院待遇相差颇多，具体补贴标准不明确”。该负责人表示，老年人在入住老年住宅时，一般会考量提供的医疗服务，而关于老年社区配备的医院是否纳入医保范围的问题也一直未得到解决。整体而言，养老地产市场机制发挥的政策环境仍不理想。

在该人士看来，更为重要的是，国内的养老地产市场发育不成熟，盈利模式不明晰。养老地产对老年人生活的配套设施的要求较高，因而投入成本高于普通住宅，前期资本投入大，受限于资金压力，目前开发商采取销售、出租或二者相结合的方式，但无论哪种运营方式都存有一定问题，盈利状况并不良好。美国由于资本市场运作发达，日本则依靠介护保险制度，养老地产普遍取得较好收益。未来开发商如何布局养老地产、以何种方式开发与运营将是盈利的关键点。

不仅如此，国内养老地产配套服务落后，缺乏专业人才，类似的局面也亟待改观。由于养老地产的核心和重点在于后续运营，而国内养老地产处于发育阶段，医疗护理人才缺失，配套单一，服务规范不完善。如何在未来培养一个高专业能力的运营团队将是横亘在企业面前的难题之一。

值得注意的是，有业内人士表示，尽管不少房企宣称投资开发养老地产，但大多因为盈利模式不清晰、相关配套服务跟不上，养老地产的项目最终只能当作普通商品房去卖，一些所谓的“养老社区”也与普通楼盘无异，养老地产最后变成了不少一些开发商拿地卖房的噱头。

困境亟待摆脱

CRIC研究中心分析师李莹表示，老龄人口的增长让越来越多的房企涉足养老地产，包括万科、保利、远洋、首创等，其中万科的杭州良诸文化村随园嘉树项目已出炉，远洋成为北京第一个获得民政部门颁发养老服务机构职业资格的市场化机构。

“未来养老服务业将是政府托底，以市场为主体”。李莹说，为鼓励市场力量参与养老事业，预计未来国家层面将会出台一定的优惠政策，除了金融保险公司以外，房地产企业在养老产业中也将有不小的发展空间。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，无论是政府规划、养老产业政策，还是实际的养老地产市场需求、开发企业布局动作来看，养老地产的确面临着巨大的市场发展空间。“但这么巨大的市场空间背后面临更多的是市场冲动。其中，关于养老地产运营模式、养老相关产业的发展等诸多方面还存在不成熟的一面，一定程度上会造成当前中国养老地产市场呈现出‘粗放式’增长的特征”。

张宏伟表示，养老地产“粗放式”增长背后势必会带来盈利模式、运营模式、重复建设等诸多方面的困局。他说，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，以养老地产为名变相圈地，养老地产变成开发商的拿地工具。“这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但是，实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务”。

“和建保障房、商品住宅不一样，养老地产(床位)不可能依靠大规模的兴建项目来充量”。他认为，“养老地产项目开发配套很关键，仅有床位没有配套解决不了养老问题。在进行任何一个养老地产项目开发时，如果没有配套的支持，尤其是医院等这些医疗设施配套、相关从业人员的跟进，规模庞大的养老机构必然会出现管理、事故等方面问题，这个项目本身也必然是失败的”。

“事实上，养老地产还必须要寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式”。张宏伟说，“这一点，也是养老地产具体项目未来能否持续生存的关键所在和每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题”。