今年一线城市土地成本已经占到房屋售价的40%，大多数房企已经放缓了土地购置的步伐。房地产投资的持续减速以及土地出让及新开工的同比下滑，支撑了市场对于房价持稳前景的信心。

今年一线城市土地成本已经占到房屋售价的40%，大多数房企已经放缓了土地购置的步伐。房地产投资的持续减速以及土地出让及新开工的同比下滑，支撑了市场对于房价持稳前景的信心。

土地成本的飙升导致再投资回报率低迷，而房企拿地的热情也创下历史新低，这显示出对房地产市场信心仍然不足。高房价对购房者的承受能力也构成考验，中国房地产市场仍值得担忧。

在2015大中华区峰会上，高盛高华董事总经理、房地产研究主管王逸表示：“年初至今，中国一线城市、二线城市及大型三线城市的房地产市场均实现了强劲的交易量复苏。在绝对库存并未明显改善的情况下，销售的快速回暖已经带动主要城市的库存数量出现明显的下降趋势。”

房地产投资日渐低迷

在2015年前8个月中，全国房地产交易量同比上升了7%，而各线城市均呈普遍回升之势。王逸表示，房地产投资的持续减速以及土地出让及新开工的同比下滑支撑了市场对于房价持稳前景的信心。

除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。对于鄂尔多斯(楼盘) 这类“鬼城”形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。

从目前的情况看，中国房地产市场的供应面收缩已达到创纪录的水平，各城市的房地产库存均呈下降走势。王逸援引数据表示，“住宅土地出让继2014年同比下滑34%之后，今年前8个月同比收缩了41%，大约相当于过去五年均值的一半；新开工面积继2014年同比下滑11%之后，今年前8个月收缩了17%。”

而在2014年放缓之后，房地产投资活动依旧非常疲弱。按照现在储备的情况看，开发商2016年的资本支出将较2015年有所减少。高盛表示，现在开发商的购地情绪不是很高，即使房市后期回暖，2016年资本支出相比2015年也会是持平或下降，经过这么多年过度供应的问题堆积，房地产投资需要有一两年的放缓。

截至目前，房企拿地成本占合同销售额的比例创下历史新低。研究数据显示，土地成本的飙升对房企盈利空间的挤压不容小觑。今年一线城市(北京(楼盘) 、上海(楼盘) )土地成本已经占到房屋售价的40%，因而大多数房企已经放缓了土地购置的步伐。

以北京为例。2015年10月，北京地区共计有26宗地块被出让，起始总价高达515亿。开发商普遍采取抱团拿地的方式，但房企联合拿地之后，市场上便传出消息称，由于购置成本较高，碧桂园可能退出此前与中国金茂联合拿下的地块，之后又传出招商置地和华润也选择退出之前和华侨城联合拿下的土地的消息。

每一轮房地产行业的调整都是由于开发商资产负债表的压力不得不降价销售的结果。但明年开发商现金流的情况将较2015年有所改善。一方面2015年部分销售资金将在2016年收回；另一方面，对上市开发商来说，储备和项目大部分都在一、二、三线城市，均价会有同比回升。

开发商整体债务可控

开发商也与其他同业一齐步入去杠杆进程。大多数企业已放缓了土地购置步伐，土地购置支出与合同销售额之比已降至记录低点。若计入年初至今土地出让平均成本的上升，那么按交易量计算的比例会显得更低。由于销售强劲而土地购置低迷，开发商今年上半年的合同销售增速再度高出了整体债务增幅。

高盛预计2015~2017年，预期开发商的净资产回报率将处在5年低点，但这结论却是基于债务零增长的假设而做出的。随着房地产价格企稳，这一净资产回报率已是开发商无需再度加杠杆的情况下可以维持的水平。

与此同时，自2015年9月中旬以来，中国开发商发行的高收益债券价格已从9月初的水平反弹，而其他领域的高收益债券依然表现不振，包括中国非房地产企业所发行的高收益债券。

基于企业2015年上半年末的负债情况，定于2015年下半年和2016年到期的债券规模分别为10亿美元和51亿美元，分别为截至2015年末和2016年末行业总负债的0.4%和2%，而且偿债高峰要到2019年上半年才会到来。

中西部发展优势明显

在需求方面，与2008年下半年经济大好、需求旺盛的大环境不同，目前老百姓购房更趋于理性。除非成交量能够高于2009年，否则房产库存会出现加速上涨的局面。

因此在限购令、限房价以及贷款对于行业整体控制的前提假设不变的情况下，房价会有一个缓慢下跌的调整过程。地方政府和中央政府政策调控的步调会逐渐趋向一致，同时开发商的现金流压力会随着库存不断上升而加剧。

王逸表示，预计短期不会出台新的调控政策。限购令的出台以及第三套住房贷款的暂停等措施已足够严厉，属于政府在高通胀预期下做出的决策。但是在执行力度上，各大银行操作依然较松，如果现有政策严格执行的话，房地产市场的走势，应该与中央政府的意志一致。

高盛首席中国策略师朱悦表示，即便房地产价格跌20%，也并不意味着所有银行的信贷全都是按照房价最高峰的时间点来计算，很多贷款2005年或2007年已开始发放，这一段时间已经有了很大的升值趋势，因此，整个房地产信贷的系统性风险影响可能没有想象中大。

此外，高盛认为，中西部的发展空间依然较大，老百姓收入提高，产业结构升级，对于地产行业持续成长非常重要。因此，拥有较稳定的成交量，特别是业务在中西部覆盖范围较大的，例如万科、恒大这些比较注重资产周转的这些房产商，将会有优异表现。

人民币贬值冲击有限

在8月11日人民币汇改之后，海外上市开发商的股价平均下跌了17%，大于同期MSCI中国指数14%的跌幅。除了对中国增长前景和决策层风险管理能力的信心减弱之外，需要指出的是海外上市开发商的外币债务仍相对较高。

但内地上市开发商所受冲击较小，因为它们几乎不存在当期资产负债错配的情况。