上海滩来了北京贝勒 首创溢价沪上夺地能否掘金?

这两年首创在上海(楼盘)的品牌并未落地,市场对其关注度较低。再次拿地之后,首创将如何在“上海摊”上演一场掘金记?

观点地产网 寒冷的冬季,一线城市的土地拍卖却总能让人忘却温度。

1月27日下午,在温度为7摄氏度的上海,位于青浦区徐泾镇的一宗普通商品房用地的拍卖,持续50分钟,历经46轮举牌,最终由首创以5.35亿元击败10家房企竞得,该地块楼板价约28530元/平方米,创下徐泾镇地块楼板价新高,溢价率则达61%。

这是首创进入上海第四个年头拿的第一宗地。进入上海两年多,首创已将上海置于与北京(楼盘)同等轻重的地位。不过,有业内人士认为,这两年首创在上海的品牌并未落地,市场对其关注度较低。

再次拿地之后,首创将如何在“上海摊”上演一场掘金记?

首创溢价沪上夺地

关于首创在1月27日拿下的这块地,现场消息称,这块上海青浦区徐泾镇A5沈海高速公路西侧的A-2-4(1)地块,共吸引了首创、东原、旭辉、远洋、新城、绿地、金地、碧桂园、正荣、大名城(600094,股吧)、K2等11家房企竞拍。

观点地产新媒体查阅出让公告显示,这块地东至A5沈海高速公路,南至规划道路,西至A-2-2地块,北至牛桥港。总出让面积约1.70万平方米,容积率1.1,起始价格3.32亿元,起始楼板价约1.77万元/平方米。

地块的周边,项目类型多以别墅为主,大华西郊别墅、南山雨果、虹桥正荣府多个项目就在其附近,据上海链家研究部数据,目前这三个项目的售价分别为4.6万元/平方米、3.5万元/平方米和3.2万元/平方米左右。

值得注意的是,该地块预售合同中明确表明,地块建筑限高24米,并且中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积55.0%。

也就是说,尽管有着1.1的低容积率,但地块要求限制了其中小面积房源套数的比例。上海链家市场研究部分析师朱萍随后表示,结合高度限制和中小户型的限制,该地块未来在操作层面上会遇到一定的难度,由于目前上海仍然严格执行限购政策,并且在短期内松绑可能性不大的情况下,因此该地块效仿此前龙湖滟澜山出现一房两证的情况不会出现,未来该地块可能会建造以别墅和花园洋房相结合的产品。

此外,上海链家研究部总监陆骑麟在接受观点地产新媒体采访时还表示,徐泾整个区域的发展需要一定的时间,首创在这个时候拿地,相对来说未来成本会比较高,拿地风险较大。“价格有点偏贵,开发商的盈利能力可能会有一定的问题,地块虽然离大虹桥比较近,但大虹桥的发展速度较慢,后面市场的不确定性较大,而且目前是房地产市场最高的一个点,开发商在这个点拿地风险较大”。

对于市场上各种看法,首创置业北京资本中心助理总经理蒋松涛则在接受观点地产新媒体采访时回应称,与这些市场分析不同,首创对自身、对地块以及地块的区域位置有着自己的看法,“北京四五环的地都拍到4、5万的地价,北京的四五环也就相当于上海的外环,基于核心一线城市的房价来说的话,只要作出是精品的住宅,这个价格还是有空间”。

不过,首创在上海的许多项目都为与其他房企进行合作开发,与其有过合作的包括龙湖、旭辉、新城发展等,而该地块,据蒋松涛透露,首创打算自己独立操盘。

习惯了合作开发的首创,在还算刚起步的上海进行独立操盘,是否行得通?蒋松涛称,该地块规模较小,容易操盘,“卖到4、5万风险不大”。此外,其还称将会利用该地块做一个低密度的高端产品,打造出徐泾区域的精品住宅。

北京贝勒上海掘金

观点地产新媒体了解到,首创第一次进入上海要追溯到2013年。彼年11月18日,首创以17.7亿元竞得上海松江区一商住用地,楼板价1.42万元/平方米,溢价67%。

如今,首创进入上海已有两年,据观点地产新媒体查询,2015年1月开始,首创官方网站公布的月度经营报告中的签约金额分布图首次出现了“上海”字眼。其公布的2016年1月通讯显示,截至2015年12月底,公司全年累计签约金额约人民币325.1亿元,其中上海占13%,金额约为42亿。

蒋松涛称,首创已将上海摆到一个非常重要的战略位置,2015年,首创在北京和上海两大区域的投资占总投资的80%。说起上海团队,蒋松涛则是赞不绝口,“上海团队2015年在整个公司来说表现比较突出,比北京表现得更为突出,北京区域的目标是350亿,现在是实现325亿,没有完成目标,而上海以及天津(楼盘)区域的表现把公司整个业绩带起来了”。

其还提到,首创2013年布局的项目2015年开始销售,“整个利润表现还是可以的”。据观点地产新媒体查询,首创2013年拿的松江地块项目,即首创锦悦已在2014年12月26日首次开盘,而在2015年8月7日其还加推了花园洋房和小高层,目前均价为2.28万元/平方米。

不过,关于这个项目的销售情况,市场上并未有太多的消息。陆骑麟在接受观点地产新媒体采访时也提到,目前首创的项目并没有特别受到关注,“市场对其的关注度还不是太高”。

对此,蒋松涛则称,首创已经开始在打造上海的标杆项目。“我们去年在上海平凉拿了一块地,是可以做成标杆的地,那个项目位置比较好,通过那个项目我们希望整个品牌在上海能够更靠前一些。”

据观点地产新媒体查询,2015年6月,首创以总价34.54亿元成功获取上海杨浦平凉地块,该地块位于上海市区核心地段,临近地铁4号线、12号线及大连(楼盘)路隧道,项目规划总建筑面积11.3万平方米,地上建筑面积8.1万平方米,首创将该项目定位为高端首置首改住宅+准甲级写字楼,成为首创2015年在沪主要的操盘项目。

除要提高品牌认知度外,首创还曾公开表示公司在上海的目标是“挺进上海市场TOP10”。首创置业上海公司总经理李旭华就曾表示,要在上海市场保持稳步的发展,实现目标,还需要“拼命地拿地,把项目建好”。

不过,在一线城市拿地可没那么简单。蒋松涛表示,目前公司在上海拿地的策略为,一是于公开市场进行拿地,二是与上海政府合作,做一级开发的尝试。蒋松涛透露:“我们正在和上海市相关政府对尝试一级开发进行讨论,可能会沿用北京的模式,目前已取得了一定的进展,但还没有最终形成合作。”

对于未来,蒋松涛则表示,会继续加大对上海区域的投资,用股权合作的方式来开展项目仍是公司2016年的策略方向,项目方面则仍以住宅为主。不过,其还透露,首创也在关注上海较为核心地区的,尤其是地铁上盖的综合物业,“有好的综合物业项目会进行投资,如果投资的话量不会小”,蒋松涛说。

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