如何应对一二线城市楼市涨价潮

继去年深圳(楼盘)房价暴涨、今年春节后上海(楼盘)多个房地产交易中心近期出现异常火爆场景、北京(楼盘)二手房交易要连夜排队之后,又有杭州(楼盘)一楼盘开盘现千人疯抢、南京(楼盘)楼市破4万等消息陆续传来,可见,楼市涨价潮已经开始向二线城市蔓延。那么,房地产这样的好日子还会持续多久?据克而瑞预测,从2016年到2018年的未来三年,预计全国每年销售面积会维持在12亿至13亿平方米,销售金额预计在9万亿至10万亿元之间。但随着人口红利的结束和老龄化趋势的加快,行业规模的最高峰已经过去。易居中国执行总裁丁祖昱也认为:“2014年行业转折点已经出现、改变了一路向上的格局,到2020年前后成交量将开始缓步下行。”

一线城市涨价还是以改善型刚需为主

对于上海、北京等地楼市突然出现的交易爆棚,市场风传可能与一些房产中介制造紧张情绪有关。对此,上海住建委曾在2月28日发布信息明确表示,税收新政刚刚实施,符合条件的购房者不必急于办理。

而分析人士认为,京沪房地产交易攀升更重要的原因是市场预期北京、上海的房价将继续走高。

北京、上海虽然没有放开限购,但改善性需求在一轮轮利好政策的出台后还是得到了不同程度的释放。“对于地段比较好的房子,一线城市价格几乎没有上限。而房价快速上涨,又进一步刺激了改善性需求对房产的追逐,促使这部分需求加速入市。”中国城市产业联盟主席陈宝存如是说。

以上海为例,据中原地产公布的数据,上海二月新建商品住宅成交面积71.3万平方米,虽然成交面积环比一月减少了46%,但较去年财期则增加了68.6%。这是自2009年之后,7年以来2月同期交易量最高的月份。

中原地产分析师卢文曦认为,当前上海新房库存量为944万平方米,比去年库存的最高点下降了33%。“以近半年月均销售计算,上海楼市的去化周期已经降至6.8个月,出现了短时期供求紧张的形势,因此上海楼市在今年继续涨价的可能很大。”卢文曦说。

二线城市已经接棒涨价潮

而到了今年2月份,房价上涨已经从一线城市传导到了核心二线城市。近日,杭州某楼盘出现彻夜排号买房的场景,南京房价冲破了4万元/平方米的价格关口,这些都告诉人们,二线城市已经接棒此轮涨价潮。

根据中国指数研究院的最新数据,今年2月份部分城市房价的涨幅已经超过一线城市。中山(楼盘)5.63%和苏州(楼盘)5.56%的环比涨幅,已经超过深圳5.41%的涨幅;而昆山(楼盘)、东莞(楼盘)的涨幅也超过了4%。

对于本轮房价的上扬还将持续多久,陈宝存认为,楼市快速上扬后,不排除会出现调整和平衡的可能性,可能在半年或一年后市场会做出一些盘整。但在中国的城镇化还没有完成情况下,城市的更新升级仍在进行中,总体的大势仍是向上,因此即使出现盘整也只是短期的。

楼市消费杠杆率正被加大?

对于此轮房价上涨更深层次的原因,有研究机构认为这可能与加大杠杆率有关,尤其是一些中介机构搞场外配资,使得这轮房价上涨在一线城市和二线城市显得如此突出。

对此,陈宝存认为,中国目前走的是去产能、去库存的路子,对于房地产来说,要救活三、四线城市,非走此路不可。但对于目前一线二线大城市的过大涨幅却不必过分强调是政策宽松引起的。事实上,一线城市中京沪深三地土地供应这几年严重下降,导致地王频出才是其上涨的主要原因,而环京环沪等地跟涨则是一线城市土地减少导致人口外溢需求的爆发而引起的,与杠杆率无关。环京环沪等地的各个城市,都是目前具有投资和自住双层需求价值的区域,虽然现在房地产市场是冰火两重天,城市的分化非常严重,但至少对一线和二线核心城市及其周边有外溢需求的城市来讲,今年房地产价格继续走高的概率还是很大的。

也有专家指出,市场这么乐观的原因应该是政策宽松引起的。政策很难推动股市,但政策能够推动房市。政策推动了2015年的房地产市场,政策接下来也会推动今年、明年甚至2018年的中国房地产市场。

丁祖昱也认为,现在楼市的价格快速上扬,除了流动性充裕和货币供应量较大外,政策给了市场信心,也是非常重要的原因。

而在世邦魏理仕董事陈仲伟看来,从长期趋势来观察,一线城市及部分二线城市中,人口持续流入的区域,房产市场的繁荣有着更为坚实的支撑。而一线城市市场在进入新年以来加速上扬的态势,则意味着适度的调控需求政策可能会在逐步酝酿之中。

对于陈仲伟的判断,昨天两会上住建部部长陈政高的回答似乎也给出了相应回应。陈政高表示,当前北上广深四个城市稳定市场的具体措施包括:一是实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;二是增加土地供应面积,并要及时公布信息,以稳定信心;三是增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;四是打击各种交易当中的违法违规行为;五是正确引导舆论。

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