万科收购印力集团完成交割 留三大“谜团”

被收购的印力集团，前身是深国投商用置业有限公司，曾是深圳国资企业深圳国际信托投资有限公司(现更名华润深国投)下属企业。2013年11月，黑石成为其战略投资者，购入深国投商置40%的股权。2015年2月，在完全卸下国资背景后，深国投商置更名为印力集团。

今年的8月21日，万科在港交所披露了收购印力集团的公告。收购公告称，万科将通过成立投资基金，以128.7亿元收购印力集团96.55%股权以及MWREF公司。

而在收购完成后，万科主导的联合收购体将持有印力 96.55%股权。黑石集团管理的房地产基金在转让大部分所持股权后，仍会保留少部分股权。

对于收购完成后印力集团在万科业务板块中所处的地位，印力集团是否继续保持独立运营，收购资金来源、信披是否充分、万科股东对收购看法等方面，昨日新京报记者向万科发送了采访提纲，但截至发稿未获回复。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对新京报记者称，此类收购，说明万科在强化商业地产业务方面尝试了“弯道超车”的模式。

“如果单纯组建商业地产公司，这会耗费万科较大的资金和资源，而通过并购此类商业地产公司，能够促使万科商业地产项目快速形成。另外此类收购也能够强化和黑石方面的合作，进而利好万科后续商业地产投资思路的开拓。”严跃进认为。

这起收购虽然已经完成交割，但仍有诸多被外界质疑的问题，未得到万科及印力集团的回应。作为收购主导方的万科，除8月公告收购预案外，便未曾有过公开的对外披露收购信息。

谜团1

是否是管理层应对股权之争的“B计划”？

早在万科披露收购预案前，市场上便有传闻万科收购印力集团为万科管理层应对股权之中的“B计划”。

今年7月上旬，有匿名人士向港交所递交“爆料信”，称由万科总裁郁亮及执行副总裁张旭主导的万科管理层，正谋求透过收购黑石集团资产，以确保管理层控制权。

上述匿名信中的信息，与万科A8月21日公告内容高度吻合。更有媒体报道，黑石集团将把出售印力集团获得的资金用于收购万科股份，以提高万科管理层在股权之争中的话语权。

对此，在今年8月22日的万科中期业绩发布会上，万科副总裁张旭表示，媒体报道所谓黑石收购万科股权或是参与增发，这些事情绝对没有的。收购印力不存在给管理层准备退路或出走平台的说法。

严跃进认为，收购印力除了万科业务转型考量外，也有巩固万科管理层地位图谋，“此类投资，将使得万科的业务更加复杂，或能够构成其他投资者持股万科的新成本或压力。”

谜团2

招商银行在收购中扮演了什么角色？

在这起130亿元的收购中，万科还主导设计了繁复的联合收购体，架构多达5层，资金则来自于万科、招商银行及两名神秘投资人。

其中万科全资成立一有限合伙企业，与招商银行共同出资成立有限合伙企业II，持有50%权益。该基金中还有一普通合伙企业，系万科与两名神秘投资人共同出资成立，万科持有40%权益。

上述三家合伙企业再共同成立一家名为Vanke Rainbow Partnership.LP的合伙企业，由该企业设立子公司Vanke Rainbow具体执行收购事宜。

该联合收购体早在今年7月15日便已成立，其中万科根据有限合伙协议拟出资5.83亿美元(约人民币38.89亿元)，两名神秘投资人则分别出资1.57亿元、6.17亿元。

最大的出资方来自招商银行，收购公告称，万科与招商银行同意就有关投资总额达人民币90亿元的投资事项进行合作。

此后，网络上便有消息称，招商银行与万科8月21日签订90亿元融资额度的协议，当日就开出87亿元的融资性保函，万科方面承担年化6%的综合成本。

6%的融资成本，远高于万科发行企业债的利率。去年9月，万科曾以3.5%的利率成功发行50亿元公司债。

严跃进认为，万科此类借款的成本属于中上水平，相对发债等成本略显高，但考虑到商业银行借贷的手续或比较简便，尤其是可能给予一定的贷款额度，那么这个时候万科也会依赖此类贷款模式。而发债本身流程相对多，或会影响此类收购计划。

实际上，即使不借款，万科也有充足的现金可以支付近130亿元的收购款。万科三季报披露，截至9月底，公司持有的货币资金达到751.9亿元。

谜团3

印力集团的资产状况如何？

对于收购印力集团，万科董事会表示可以改善万科在商业物业领域的管理及经营能力，这与万科未来十年发展成为配套服务商的战略一致。但印力集团的资产状况究竟如何，至今也未见万科有对外披露。

印力集团官网则介绍，其目前在国内拥有30多个商业购物中心项目，产品线包括综合体“印力中心”，购物中心系列“印象城”、“印象里”等。

印力集团2014年度总结报告数据显示，截止到2014年底，印力集团洽谈并购项目60个，其中2014年完成项目并购9个，合计物业总价值超过1000亿元。

在今年8月万科收购印力集团公告后，新京报记者实地走访了印力集团位于深圳、惠州等地的商业购物中心项目，发现两地的商业购物中心处于当地繁华地段，商铺客流量充足。

成立13年的印力集团，曾经历过多次股权更迭。2006年华润集团曾以17.4亿元收购当时还名为深国投商置的母公司深国投，间接控股深国投商置。但在2012年，华润又以9.56亿元价格，将其持有的深国投商置50%股权挂牌出售。