地产信托行业流行新玩法 互联网金融拥抱房地产做大蛋糕

信托业下行,兑付危机增多背景之下,处于台风口的互联网金融,火线拥抱房地产以做大营收规模。

东地产 伊玥

在信托行业走下坡路的当下,互联网金融 携手房地产迎来下个风口。

根据用益信托工作室数据显示,2015年 12月发行的集合信托产品收益率降至8.34%, 与年初相比下降约1个百分点。2016年利率预 计仍将下调,信托产品的收益率也将进一步下 滑,两年期集合信托产品收益水平预计会降到 7%-7.5%水平。

信托下滑明显 现兑付危机

2015年信托行业遭遇了五年来首次资产环 比负增长。优质标的稀缺下固收业务缩水、房 地产行业下行时代信托资金占比持续下降、通 道业务被券商基金子公司侵占等,昔日带动信 托飞驰的马车似乎都已疲惫不堪。

随着已发行的房地产信托项目陆续到期, 加之市场低迷,自去年以来多只房地产项目出 现了兑付风险,如汇源6号房地产信托,由于 所投“石家庄(楼盘)卓达碧水馨园住宅项目”销售进 度出现问题延期;长城财富9号大连(楼盘)金生山海 云天项目逾期;安徽中杭项目和黄氏控股路桥 建筑装饰城二期最终以保本微利方式解决;受 佳兆业影响的爱建信托和中融信托两款产品在 佳兆业债务重组后危机解除。

用益工作室报告认为,预计房地产信托风 险会在2015年后阶段时有显露:开发商不能 按期偿还融资资金,从而选择延期兑付,信托 公司宣布提起清盘房地产信托项目,甚至还有 一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接 盘,“控风险、保兑付”成为焦点话题。

而2016年房地产信托的兑付风险,业内人 士表示,在去库存压力面前,预计仍会不时有 房地产信托风险暴露的个例发生。同时,提醒 投资者,不论青睐哪类信托产品,都需管理好 投资预期,正视"高收益零风险"的刚性兑付不 复存在的事实。

地产信托仍受青睐

一直以来,房地产信托都是信托资金投向 的中坚力量,但去年以来随着地产市场的调整 和经济转型的阵痛,这一情况出现了转变。

根据信托业协会公布的数据显示,2014年各季度,资金信托投向房地产领域的占比均超 过10%,进入2015年以来,房地产领域投向资 金占比持续走低。2015年三季度信托行业数据 显示,房地产资金信托余额12876亿元,占比 仅8.96%。

业内分析人士认为,房地产投向资金信 托占比减少主要受以下三点因素影响:一是房 地产行业去库存压力大,行业新增投资规模走 低,由此产生的融资需求下降;二是低成本融 资渠道扩宽,资金雄厚的地产商可通过债券、 股票等方式获得资金,通过信托融资的意愿下 降;三是此前暴露的诸多房地产风险项目和经 济下行的预期让信托公司对待房地产项目的态 度更为审慎。

与此同时,由于传统的房地产等固收类信 托发行量下降,原来百度贴吧中偏多的销售贴 慢慢变成了求购贴。诸多投资者表示,在股市 震荡,P2P跑路,以及银行理财利息一降再降 的情况下,对比起来,信托产品的性价比还算 不错。

“给工商企业融资的产品我们对行业不 太了解,所以不敢投。如果是地产信托,还能 了解下所在城市经济圈,地产商资金实力及声 誉,抵押物是否充足,比较放心。”一位投资 者的百万信托资金即将到期收回,但还没能找到心仪的一线城市大地产商信托项目作为下一 轮投资计划。

互联网金融拥抱房地产

传统的房地产行业,从营销角度,经历 了多次市场风雨历练之后,更加成熟也更加理 性,行业从业者纷纷认可一点:行业的黄金时 代已经逐渐远去,不管是郁亮的“下半场理 论”,还是大家认为“白银时代”的开始,好 日子一去不复返了。在这种情况下,除了深度 挖掘房地产商品产品属性本身,在项目产品、 物业服务上深耕之外,房地产的全流程服务也 不仅仅是销售问题,是一个服务问题。

从售前,到售后,互联网金融的介入, 给了一个行业深度的解决方式,对于开发商甲 方,有大规模资金解决方式和最终的销售金融 解决方式,这样的回归是必然。以投资产品的 面貌出现,房产的互联网金融给予普通大众一 个更加稳健的投资出路,除了股市和危险的 P2P。

此外,由于信托行业下坡路正在缓行中, 房地产企业越来越多的个性化的金融服务的需 求催生了互联网金融平台。大多数人认为P2P 是互联网金融,截至2015年10月,P2P整个行 业的募集金额已经超过1200亿,累计金额过万 亿,其实互联网金融有更为广泛的含义。

汇联金融控股执行董事兼COO郭馨儒表 示,中国房地产需要互联网金融有两个原因。 首先,整个房地产行业带动周边消费达到上万 亿,这中间住房支出占到了24%,巨大的市场 亟待真正的互联网金融公司整合;其次,中国 房地产产业足够长,在这个产业链中开发商、 中间商、社区物业、跨界商、购房人、社区居 民每个参与者的痛点都有不同,这些痛点都可 以用金融解决方案来解决。

百瑞博研站马琳博士认为,信托公司可 以尝试在慎重选择交易对手、项目区位的前 提下,采用真正的股权投资或者“股权+债 权”的形式开展房地产信托业务。同时,通过 设立房地产并购基金或房地产信托投资基金 (REITs)整合优化资源配置,以此拓展房地产 信托的深度和广度,有望成为房地产信托业务 的升级版。

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