惠州碧桂园小樾湾_惠州天樾湾小区的开发商是谁
感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
最近，市场降价声此起彼伏，不少老铁做好了随时捡笋的准备。
这心态没错，在楼市低迷时，逢低入手，能跑赢“前辈”。但这也不意味着，啥盘降价都能入，包括临广板块。
尤其投资群体，不止看它真正降了多少，还得搞清楚它为啥降。
更要弄明白周边同类次新盘的行情，小心买入后，长期做房东。
01
降价5、6千/㎡？
压根不是一路货！
前些天，有位在白云专业市场搞钱的老铁来咨询，说临广的里水大道上（也叫泛洲板块）的碧桂园云樾大降价，能不能入。
Ta说原本卖2.3-2.4万/㎡，当前特价1.8万/㎡，还不是天地层，可以按揭。
此前Ta考虑在那一带自住，现在眼瞅那大跌的价格，打算抄底玩投资。
好家伙！碧桂园打折促销并不稀奇，但这盘真有降这么多吗？按揭价，都狂泻了25%？
我是不相信的，因为这特价7座，位置硬伤是全小区最“惊心”的，一般人接受不了。
这又是一出“把过去好楼层、好朝向的好单位，来对比当前满是硬伤的差单位”。
这算大降价吗？这能投资吗？且看下文。
02
有的降价，不是真降价，是产品差！
该盘位于临广板块的南海里水，被里水大道、佛山一环、沈海高速广州支线等包圆了，堪称“呼啸山庄”。
项目由2宗地块组成，其中一宗正常70年产权，而另一宗还有40年产权。两地块中间隔着路，住宅全2梯6户的塔楼设计。
项目当前特价单位集中在7座，就是上文被老铁认为“降了五六千一方”、自己想投资的那栋楼。
而且一次性付款，还能以15xxx元/㎡的价格盘下非天地层。
其它3/4/12座等尾货，报价1.9-2.5万/㎡，此前的12座楼王，南向户型还有报出3字头的价格，真是绝了！
且看这7座的位置，正南向对沈海高速广州支线，距离不过几十米。这条高速算得上广佛间最繁忙的高速了，每天车流量多到怕。
另外，西侧距离佛山一环有个300来米，还算远一些，但中高层依然会受到噪音侵扰。
这等硬伤，价格让利不足为奇。加上原本行情遇冷，把最差的单位拿出来搞特价，对早前入手的业主，也算有个交代。
这种高速“低音炮”，是越高越吵，最低楼层反而还好一些，其他楼层一般人很难习惯。
就像容桂碧桂园凤凰湾的某些组团，靠近广珠西线的楼座，那居住体验......
当然花高价做全屋隔音设备，会缓解很多，但不开窗，通风性又差了，尤其南向，靠全屋新风系统也不是办法。
别以为北向望花园的单位就听不到高速噪音，一样跑不掉。不过项目用“超百米楼距”的卖点来对冲，转移买家的关注点。
也肯定有人不在乎这样的噪音，认为只要价格够便宜，其它都是浮云。
甚至搬出北上广深有大把临近高速的小区，但不妨碍它们过去这些年涨价。
道理大家都懂，北上广深的买家买那些盘的，不也是大多没得选嘛。但如果在还有得选的情况下，有必要cue这类单位吗？
当前的特价单位价格，足够便宜吗？不妨看看隔壁相似的二手次新盘。
03
二手存量真大，投资问你怕不怕？
整条里水大道上，二手盘少说也有10来个，超过一半都是次新盘。
其中距离云樾较近的大盘，如绿地香树花园、合生君景湾、保利紫山、万科金域缇香等都是大盘，每个盘二手放盘量都超200套。
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就拿距离最近，最相似的绿地香树花园来说，它分一二期，中间横跨一条佛山一环高速，不过就不是正南或正北对高速。
但是该盘90多㎡的三房两卫户型1.7万/㎡左右一大把，不少1.6万/㎡左右的，关键2梯4户，还不是靠近一环的单位。
这对比起碧桂园云樾的18xxx元/㎡，它不香吗？这个价它还能投资得下手吗？
而且该盘对着一环的单位，有1.4万+的两房。关键它还很难卖，降价也难出。
更早入手的前辈现在还站着，18xxx的价格，还敢投资抄底碧桂园？以后岂不是大概率砸手上啊！
如果是刚需自住群体，除了去淘里水大道上品相好的二手次新房外，也可以看看云樾附近的新盘--美的东樾湾。
不说其它，东樾湾起码噪音是会小很多。当前也有特价房，价格约2-2.2万/㎡之间，综合产品力、性价比会比云樾高。
或者也可以继续往里水大道北上，去到保利紫山组团的保利紫山府。国庆时，项目外立面打出劲爆的15888元/㎡的价格。
说是一梯两户的小高层，这有噱头成分，但综合居住品质、性价比肯定好过碧桂园云樾。
04
写在最后
作为资深临广板块，很多人并不明白，为啥投资这里没期待，海量二手那么难卖。
根本原因是这里只有临广的区位，但缺乏规划配套红利的点缀，犹如逆水行舟不进则退，倒是适合广州客来这里睡。你说对不对？
所以各位老铁擦亮双眼，投资务必谨慎一点，自住勤快找笋盘捡，日后置换降低风险。
以上，希望大家抄底成功！
佛山买房，问问楼司令吧！
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