车位出租法律规定-关于地下停车位的法律规定
日前， 某律所接到北京市延庆区某小区物业公司委托，处理业主欠费问题。接受委托该所快速成立专案组，核对小区业主欠费数据后，迅速开展工作。
在催收过程中，有部分业主反映小区内有其他外来人员的车辆进入，对小区治安问题造成影响。同时，小区车位非常紧张，本小区业主的车辆都存在找不到车位的情况，但物业公司还允许外来车辆使用小区车位，是对小区业主权益的损害，故认为物业公司服务存在瑕疵不想交纳物业费。
根据业主反映的情况，律师也向物业公司进行了核实，了解到小区业主反映的情况并不属实。外来车辆进入小区确实存在，小区临时来访车辆，但不存在长期占用的情况。律师得知后，将真实情况向业主反映，并协助业主与物业公司进行沟通，将矛盾化解后业主交纳了全额物业费。
小区车位紧张是各个小区都面临的问题，那么物业公司是否可以将小区车位租给小区以外的人使用呢？
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权威媒体对车位归属的释义
根据国家权威媒体对车位的释义：
一是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，即开发商在开发项目前，经政府核发的建设工程规划许可证批准同意，规划用于停放汽车的车位、车库。此类车位、车库，在开发商开发后，通过出售、附赠或者出租等方式，与当事人约定车位、车库的归属和使用。
二是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
住宅小区车位有几类？
根据物理位置的不同，小区车位可分为地上车位、地下车位。
【地上车位】
共有车位：建设规划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归集体业主所有。
【地下车位】
人防车位：根据《人民防空》的规定，由城市的人防办公室授权建设，建设单位可以将人防车位使用权转让给个人和机构。建设地下的人防工程，日常功能作为地下停车场，俗称“人防车位”。该产权归属国家所有，开发商可进行出租，但租期最长不超过20年。
非人防车位：经政府核发的建设工程规划许可证批准同意规划的车位，未占用业主公摊面积，开发商可通过出售、附赠或出租方式，与当事人约定归属和使用。
人防车位属于业主共有吗？
根据《中华人民共和国国防法》第三十七条“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”
根据法律规定，人防工程属于国防资产，归国家所有。人防工程法定不允许纳入公摊，即未计入小区业主公摊面积，不属于业主共有部分。
人防车位的使用权和收益权归谁吗？
《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”。
根据《人民防空法》对人防工程按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，作为住宅小区投资者的开发商，拥有人防车位的使用权和收益权，可以自行使用，也可以出租获益。
车位何时可处分？
一般来说，取得预售许可证或达到现售条件即可出售；取得建设工程规划许可证即可出租、附赠。具体可参考当地的相关规定。
人防车位使用权可以租赁吗？
人防车位产权归国家所有，任何单位和个人不得出售。人防车位可以出租，最长租期不得超过20年。
车位应该如何出租？
建设单位所有的车位应当首先出租给业主、物业使用人。所有的车位出租时，应当在15日前以书面形式区域内公示拟出租车位数量、相关证明文件和出租价格及承租人条件。小区业主可以了解车位有偿使用的信息。
为什么车位也有物业管理费？
业主在使用车位的过程中，物业要对车库环境品质长期维护，包含照明、养护、保洁、监控等服务。因此，车位的物业管理费主要用于保障车位环境品质，提升车位使用舒适感。
法官说法：
上述该情形涉及物业共用部分处分权的问题，焦点在于物业公司能否有权将地面停车位（或者其他业主共有区域）出租经营。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。
若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
来源：综合自萍乡日报、最高人民法院民事审判第一庭编著、物业社区微信公众号
