仁恒的房子升值大吗-仁恒的精装修质量怎么样

大家好！我是苏北哥！一晃7天已过，假期仅剩下最后一天，江苏旅游大军已进入返程高峰。长假返程高峰，江苏可谓天公作美！不仅降雨停止，而且风和日丽，蓝天白云，一路秋高气爽的风景。

南京自10月2日下了一阵秋雨之后，昨天开始全市天气已经全面转晴，白天最高气温在23-25摄氏度，体感极佳，南京终于在这个长假的结尾达到了一年之中最舒适的季节。

秋天的中山陵水榭

秋天是收获的季节！对于买房人来说，看了大半年的房子，也到了最终做决定，出结果的时候。长假前六天，北哥天天都在说新房，眼看假期临近尾声，我们今天一起来看一下南京主流板块的二手房行情！

都说今年二手房卖得好，截止今天中午（12:00）南京今年二手房成交量已经达到76792套，已经超出2022年全年二手房成交量5244套，照这个行情节奏发展下去，今年二手房超过2021年（高峰年）的102855套，也是极有可能的！

9月南京宁六条发力，全市8区祭出购房补贴XZ，未曾想一番操作下来，叠加利好效应，没让新房销量大幅上涨，反而惠及了二手房。

刚过去的“金九”南京二手房成交量也毫无意外的上涨了，整月成交达到6952套，环比8月（成交6927套）上涨0.3%。据此南京二手房成交量，已连续两月上涨。

成交量上涨，二手房挂牌量也在上涨，自9月20日左右南京二手房总体挂牌量突破18万套以后，之后就在这个数值以上高位运行。

根据链家网数据，今日南京全市挂牌量已经达到181431套，长假以来南京日均挂牌量新增都在600-700套，高峰时单日新增挂牌量可突破1000套。

01.

燕子矶仁恒公园世纪成交首套二手房，价格低至4.3万/㎡，远不及预期！

北哥之前在文章中就曾提到过，眼下的南京楼市有着两套房价体系，一套是新房的。大概的价格结构是这样的：河西南新房5.2-5.4万/㎡、大校场新房5.3-5.7万/㎡、江核新房3.7-4万/㎡、新玄武新房4.5-5万/㎡；

另一套的是二手房的价格体系，大概的价格结构为河西南二手房最低3.8万/㎡；大校场二手房最低3.8万/㎡；江核二手房2.8万/㎡；新玄武二手房最低2.5万。

四大顶流板块的二手房价比新房价格普遍1-1.5万/㎡左右，难怪二手房成交火爆，没有限价规定，大批房东（前期投资客）看准了眼前ZC红利期，纷纷选择以价换量，低价抛售手中房产，以图“套现离场”。

在这场“楼市套现的大逃亡中”，一些新兴板块的真实房价开始露出水面，这些板块几年前正是新房供应高峰，如今这批次新房限售期已到，在二手房市场开始出现成交，其成交价直接反映了市场的真实接受价位。

比如燕子矶就是典型代表，2020年是燕子矶的新房供应高峰，一批千人摇号盘产生，如仁恒公园世纪、万象天地九悦、万科燕语光年等等，当时不少购房人都是冲着保值增值的目的去抢购的，如今3年限售期已到，实际上如何呢？

就在这个十一长假，燕子矶的仁恒公园世纪成功卖出第一套二手房，成交价格不及预期。

据悉这套房源位于仁恒公园世纪11F小高层的5楼，出售面积134.75㎡三房，业主报价620万，最终以580万成交，折合成交单价为43043元/㎡。

仁恒公园世纪的第一套二手房成交价具有重大的风向标意义。该项目2020年5月首开，12万+㎡的地标大盘，仅用1年不到的时间就告售罄，四次开盘首付比例高达5成，中签率最低至22%，妥妥的千人摇神盘。

仁恒公园世纪实景

新房销售期内，仁恒公园世纪的最高开盘价格已经高达40880元/㎡，按照当年购房业主的预期，仁恒公园世纪的第一批二手房价格应该超过5万/㎡，才算不亏。

可如今该小区第一套二手房真正成交价格仅为43043元/㎡，远远不及预期，据了解仁恒公园世纪第一套成交二手房，不仅房源降价出售，而且还包含19万的车位和储藏室，加上三年来的房贷利息40万，以及、维修基金，算下来这套房子还亏了30万。

仁恒公园世纪首套二手房成交对于燕子矶2020年后上市而新房楼盘来说，指导意义重大，由于该项目是仁恒打造，且是当年的板块品质标杆，这也就是意味着，即将上市交易的万象天地九悦、以及明年上市交易的万科燕语光年二手房，成交价大概率不会超过4.3万/㎡。

而燕子矶2020年之前上市的新房项目，目前二手房成价也在不断下探。

保利国际社区90天内最低成交单价已经低至27514元/㎡，刷新该小区成交价格新低。

融创玉兰公馆90天内最低成交单价已经低至34004元/㎡

金浦紫御东方9月份最低成交单价已经低至28194元/㎡。

弘阳燕江府9月份最低成交单价也“跌破3字头”，达到29909元/㎡。

中海燕矶听潮9月份最低成交单价为31594元/㎡。

如此一来就非常清楚了，燕子矶二手次新房的价格结构为，2020年前上市的新盘，目前二手房价成交价在普遍在2.7-3.1万/㎡，2020年后上市新盘未来二手房成交价大概率不会超过3.5万/㎡，对于这个价格，你是不是感觉有些意外？

02.

河西中二手房惊现最低成交单价跌破“4字头”，顶流板块房价也在分化。

河西中部向来是南京的“房价屋脊”，超8万/㎡的房价也是稀松平常的，但令人无法想象的是在这个二手房价格最坚挺的区域，居然也出现了砸盘侠，国庆前河西中一个次新小区的二手房成交价跌破了4字头。

这个小区就是位于应天大街高架以南，怡康街附近的和记黄埔涟城。

8-9月涟城小区连续成交了4套低价二手房，最近9月18日成交的一套142㎡，单价低至36901元/㎡，创该小区2021年以来成交价新低。

而该小区同样户型在2021年高位时，还能卖出5万/㎡左右的价格，这一对比，两年之间涟城房价蒸发190+万，下行市场的“吞金能力”令人咋舌。

涟城小区实景

据了解，涟城之所以房价下跌，与小区本身的产品缺陷有关，涟城是典型的港式户型，房型大、进深长，采光通风效果不好、客厅小、卧房大、得房率低是该小区的通病，且该小区周边老破小众多，完全没有河西中部应有的城市界面感，因而二手房一直不受南京购房者待见。

而涟城周边的次新房小区二手房价格都要高出不少，如招商雍华府目前二手房均价还保持在5.17万/㎡，金隅紫京府二手房均价5.98万/㎡。比涟城普遍高出1.5-2万/㎡。

与此同时，9月份河西中还有两个小区成交价格也跌破了“4字头”，一个就是位于河西大街以南，恒山路与白龙江东街交界处的宋都美域沁园。

这两套房源分别是9月3日和9月9日成交的，其中9月9日成交的那套92平方米2房，单价已经低至35356元/㎡。

另一个小区就是与宋都美域一街之隔的朗诗国际街区，其中该小区北园8月成交一套70㎡两房，单价为39978元/㎡。

朗诗国际街区中园价格下探更加明显，9月最新成交单价已经跌至38828元/㎡。

究其房价下跌的原因，主要是因为房龄老，产品过时，宋都美域于2006年交房、朗诗国际街区2008年交房，如今已经过去十余年，再看降价房源基本都是2房、小户型，对于以改善客群为主的河西购房人，这种刚需上车户型已经不能满足需求。

反观8-9月河西仍然有几个单价超7万/㎡成交的房源，一个是庐山路与云锦路交界处的宏图上水云锦，该小区二期8月成交一套140平米4房，成交单价高达75442元/㎡。

宏图上水云锦实景

另一个是江心洲上的江岛华庭，9月7日成交一套132㎡4房，成交单价高达75461元/㎡，总价1000万。

最低的成交单价已经达到3.5万/㎡，最高成交单价7.5万+/㎡，8、9月的河西中部二手房市场明显出现了分化，偏刚需的、户型差的边缘化小区房价放水严重；而核心地段的，品质高端且改善属性强的二手房小区价格仍然坚挺。

03.

鼓楼顶级学区房价格跳水，主城顶级豪宅却溢价成交

二手房出现分化行情的并非只是河西板块，最近鼓楼的顶级学区房也出现了价格跳水，“拉小+29中”双学区的怡景花园9月成交了一套113.31㎡的3房房源，总价直降114万，602万成交，成交单价低至53129元/㎡。

这套房源创该小区5年以来房价新低，要知道作为“双学区天花板”级的怡景花园高峰时房价曾经冲破10万/㎡大关。

然而顶级学区房房价跳水，怡景花园却不是个例，鼓楼峨嵋岭、永庆村小区、苏宁睿城、金陵世纪花园都出现了低价成交房源。

作为拉小和29中双学区的峨嵋岭小区8月成交一套101㎡3房房源，成交单价低至6.1万/㎡，据说业主降价达70万+。

同样拉小和29中双学区的永庆村小区9月成交一套50㎡小两房，单价低至6.7万/㎡，据说业主降价达50万+。

科睿和金陵汇文中学双学区的苏宁睿城9月成交一套94㎡两房，单价低至5.4万/㎡，据说业主降价达72万。

金陵汇文小学和中学双学区的金陵世纪花园8月成交一套126㎡三房，单价低至5.3万/㎡，据说业主降价55万。

南京顶级学区房的集体“跳水”是因为7月起施行的“教师轮岗制”还是9月开始的“卖旧买新”ZC刺激，欢迎留言区与北哥激烈讨论，或晚上10点抖音直播时提问。

另一方面，剧情翻转的是，南京主城的顶级豪宅却实现上百万元的“溢价成交”。位居城南牛市，双塘街道的南京泰禾院子近期成交一套670㎡的别墅，成交总价达2938万。

据悉这套房产起拍价为2817万，经过21轮激烈竞价之后最终以2938万成交，溢价达到121万。

而在9月初，南京泰禾院子也同样成交了一套溢价房源，这套房源面积672.21㎡，最终成交价2934.3万，起拍价为2675万，溢价达到259.3万。

可见顶级豪宅，溢价成交，已经不是偶然现象，全市二手房的分化行情正在愈演愈烈！

写在最后：

新房价格代表地价+开发成本+KFS利润；不受限价约束的二手房才是南京房价的市场能够接受的真实水平，也是南京楼市走向的晴雨表！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。