2007年上海碧云房价_上海浦东碧云小区
想必大家跟我一样都很好奇，市场全面回调的行情下，上海哪里的房价还在逆势上涨？
这是朋友发我的一张图：古北瑞仕花园最近的成交价已经15w+了，比以往的历史成交价都高！
古北这是要崛起的节奏吗？
之前在古北工作的时候有几个较熟的经纪人朋友，立马就跟他们打听了情况。
古北瑞仕花园成交这套房子是6-602，主要是位置特别好。
6号楼位于小区前排，靠近黄金城道步行街的位置。
楼栋位置好，楼层也好，数字也吉利。
165平的三房，带有保姆间的边套，户型也好。
瑞仕花园在古北二期里是数一数二的小区，管理上面是最顶级的，也难怪能卖高价。
我又打听了其他小区的情况，个别高品质小区价格高，部分小区也有便宜卖的，整体相对稳定。
除了古北瑞仕花园的价格高一些之外，还有华丽家族古北花园，现在挂牌价十六七万，甚至逼近18万了。
在这种行情下价格还能挂这么高，到底是古北最好的小区，就是这么有底气。
但相较一般的御翠豪庭，七月份刚成交的一套71平的一房，成交价908万。
相比去年，同样面积的71平，成交价为1000万，价格是有略微的降幅。
主要也是小面积，在古北肯定没有三房受欢迎。
上海楼市起起落落，但古北却始终小涨小落，保持坚挺。
近几年不被看好的古北到底是凭什么呢？
这就不得不来重新回顾一下古北的诞生之路。
古北是上海打造的第一代国际社区。
1979年，为了安排外商投资建设旅游宾馆、贸易中心基地及驻沪领馆基地，上海市委、市政府决定在近郊建设一个涉外片区，这个片区就是现在的“古北国际社区”。
1984年10月，国务院批准《上海市城市总体规划》确定：古北新区是一个以海外人士、专家、港澳台同胞等为主要居住对象的涉外社区。
这是当时上海唯一一个成片规划开发的板块。
1990年破土动工，分三批次建成了古北一期。
分别是以步梯为主的“宝钻翡碧”公寓、电梯房“五金公寓”和完全人车分流的“四大花园”、维多利亚公寓、黄金豪庭等小区。
这些小区极具欧洲特色，除了雕塑、拱门、围合式的社区环境，还有各式各样的户型结构，国际范儿十足。
在九十年代，上海内环内的房价每平方仅为2000-3000元，宝石公寓、钻石公寓等都要1300-2400美元，一间公寓的租金都高达3000美金。
由于都是外销房，只能外籍人士或用外币购买，国内很多有钱人都爱而不得，也成了很多人心中的白月光。
伦敦广场
但后来随着浦东大开发，外区城市化进程加快，古北一期跌落神坛。
也由此带来了古北二期诞生的契机。
古北一期和二期以古北路为界，东侧以黄金城道步行街为轴，在两侧建立了二期的十大楼盘。
黄金城道在秋天满是金黄的银杏树，已成为古北的区域名片。
古北二期2003年开始建设，以古北集团为首的9大知名开发商和记黄埔、中华企业、西郊帝庭苑（檀宫开发商）等，强强联手，扩张了古北的范围。
二期的建筑既保留了一期欧式建筑的风格，又解决了房型奇怪、过道密集和隐私性差的弊端，更符合国人的居住习惯。
除了以住宅为主的一期和二期之外，还有古北三期，主要用作商务办公，也称古北商务区。
古北SOHO、古北财富中心就坐落在这块。
商务楼不算太多，但在午饭时间高岛屋附近人来人往的上班族也还不少。
现在古北概念也被泛化，很多周边临近的区域也都冠上了古北的名头。
毕竟也是国际社区的元老OG，再说它没落，它也还有地位和名气。
03
那为什么大家都说古北不行了没落了呢？
一方面是指古北一期跌落神坛，被拥有更好区位条件和资源依托的联洋和碧云超越，不再是唯一的国际社区。
江山代有才人出，后浪把前浪拍倒在了沙滩上。
虽然古北二期面世，但仍没能挽救古北一期重回王位。
二来是改革春风吹满地，消费水平普遍提高，跟古北的消费差距逐渐缩小。
外销房转内销，房价差异缩小，神秘感消失，国内居民也不给一期奇怪的户型买单。
维多利亚公寓139.57平米户型图
之前买进口食品都要到古北家乐福才能买到，现在进口超市哪哪都有，不再稀缺。
再者就是整个上海各个地区进行的政策规划、地块开发，城市界面一再更新，配套不断升级。
而古北的地块早已开发殆尽，周边配套也显破败不全。
近期网友拍的古北的家乐福，37度的天气没开空调，厕所还没电……
上海第一家的家乐福现在也早已今非昔比。
家乐福破败，高岛屋曾经也传言倒闭，旁边的星空广场我去过一次不想再去第二次。
古北“以不变应万变”的方式跟不上大上海快节奏的发展，在一波又一波的涨幅中都没有太大动静。
所以大家都说古北风光不在开始没落了。
但实际上古北涨幅虽然不大，但每年都会小涨一点，逐渐补涨到现在的价格。
一期房价现在均价约在8-9万，二期基本在13万+。
古北的价格在同样位置同期房龄的小区里并不算低。
所以网友也喊话：不要再说没落了，古北房价还这么贵，哪里没落了？！
古北的房价是靠实力支撑的，市场波动，仍保坚挺。
除了古北的贵族之身加持，主要也是古北的房价足够坚实没有溢价。
一直以来，整个长宁长期的无新可打，以及学区摇号的政策，都被说是发展的短板。
但恰恰就是这样，长宁的房价才比较坚实扛打，因为没有虚空的溢价。
长宁的新房一直十分稀缺，新房供应常年垫底。
在上海近10年的新房供应中，长宁每年的占比都不足1%，还有好几年处于断供状态。
没有新房无新可打的长宁没有开发商宣传，自然也没有营销的溢价。
古北近些年也只有租赁用地面世，作为人才公寓对外出租，也无营销概念。
所以在其他区域因为新房打得火热的时候，长宁也好，古北也好，都显得冷清冷静。
房价也没有翻什么水花。
教育方面长宁主打的是快乐教育，小升初采用的是全区摇号，全凭运气开盲盒。
这也一度让长宁留不住优质生源，使得教育水平相对一般。
所以在其他区域由于学区房价飞涨的时候，长宁的房价涨幅也不尽人意。
上一波涨幅就是由学区领涨，古北也被联洋、大宁等地甩出一大截。
但随着学区概念弱化，学区房的价格受影响最大，但古北的价格基本毫无波动。
“不疾不徐，不矜不盈”，用来形容古北是不是挺贴切。
没有营销和学区的泡沫，古北是实打实的物有所值。
供需关系一定还是楼市里最根本的。
古北的购买力能够支撑古北坚实的价格。
一方面是得力于古北优越的地理位置。
南边紧挨漕河泾，西边靠着大虹桥，东边毗邻徐家汇和老静安，位置相当不错。
人口跟着产业走，西南片区产业带来的强劲购买力也给古北带来了市场需求。
古北虽介于内环和中环之间，但价格也跟内环内的部分板块有得一拼，但又不像内环内那么拥挤嘈杂。
近期古北成交的客群里就有从徐汇静安置换到古北的。
差不多价位在古北能享受到更为安静舒适的居住体验。
另一方面是古北自身存在内部的置换链条。
古北有一期和二期，还有周边泛古北概念的区域小区。
很多改善客户会优先考虑置换到本区域的。
毕竟住的时间久了，生活习惯和人际交往圈都在古北，轻易不太会有太大变动。
一期换二期的，周边换到中心的，还有二期小面积换大面积的，古北内部的置换链条都能滚动起来。
虽说古北现在知名度不如以往，但预算1000万以上的客户，古北的房子看还是会看看的。
古北之前有个“三多”的名号——名车多、名狗多、名人多。
现在还可以再加一多就是“中介多”，每隔几步就有一家中介门店。
曾有人开玩笑说，在黄金城道步行街上散步，天上掉下来一块砖，砸到的不是千万富翁就是中介。
之前也听过一种说法：看哪个区域是否有价值，就看这个区域的中介多不多。
这么多中介门店此消彼长，也从侧面说明了古北的区域价值。
再者古北优秀的、大规模的、成熟的社区环境和小区品质，在整个上海还是十分具有稀缺性。
古北最初专为涉外人员建造的居住社区，高峰时期外籍人口占比60%—70%，来自三十多个国家的人口都在古北汇集，也有“小小联合国”的称呼。
这也在古北形成了十分浓厚的国际化氛围。
新生代的国际社区都没有古北这样的国际化。
更多的是国内更为现代化的居住社区。
现在古北多为日韩人居住，韩国料理和日式料理在古北也随处可见。
特别是日料，在上海应该也是古北最为正宗。
一期二期加起来三十多个小区，形成大型的高端的居住社区。
上海在中期之内应该不会再有这样大规模的高端社区出现。
整体的生活节奏也不像浦东那么急，而是缓缓的。透露出一股低调而有实力的老钱风。
黄金城道的黄金轴，春赏樱花秋赏银杏，走累了就在步行街的咖啡厅坐着喝喝咖啡聊聊天，就很惬意。
黄金城道步行街
现在留在古北的，多是了解古北的老上海人，以及有留学经验的海归，古北的国际社区氛围依然还在。
小区品质就更别说了。
一期的小区除了房龄特别老的，现在完全人车分流的小区环境也能甩很多地方的次新房几条街。
二期的小区品质，放眼整个上海，同房龄的小区也没几个能与之匹敌的。
不管一房两房还是三房，都是比市面上普通的面积要大，这也是进入古北的门槛，使得古北的圈层结构和人口素质会好一些。
从自住角度来说，古北真的是非常宜居的改善社区。
逆势上涨还属个例，但这个时期能够突破历史成交价，不得不说确实扛打。
只能说，古北值得。
第一代国际社区，有文化有底蕴，低调有内涵，在上海有独一无二可比拟的地位。
一直在唱衰古北没落的，时代在发展，眼光是不是也该发展一下了。
均价13万+的社区，能比古北好的没有几个。
大家现在关注更多的是这个地方有没有涨幅。
这个指标在一定程度上说明了自己的房子未来的流通性。
但换个角度来看影涨幅的因素，除了会影响房价波动上涨，是不是也会影响房价波动下跌呢？
上海的房产市场不再是以前那个几十万入手，几百万几千万卖掉赚差价的年代了。
现在买到手的房子，保值最为重要。
古北能够满足舒适的自住需求，同时能够保值，未来乐观一点还能浮动上涨。
这样来看，古北是不是很值呢？
▼
以上为正文
编辑∣环线咨询
扫码添加环二老师微信
预约本周线下沙龙
