重庆渝北40万二手房(渝北房子买哪个位置好)
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最近，重庆不少小区二手房均价一再刷新纪录。
江北嘴某个神盘，上个月二手房均价2万8，现在已经超过3万，最高成交价更是成功突破3万2。
但也有一些小区，业主降价再降价，还是无人问津。
很明显，重庆二手房两极分化，已经非常严重了！
以渝北为例。
贝壳找房上，渝北的二手房小区一共有1665个，而这其中，竟然有1012个小区，近90天成交为0。
也就是说，在二手房普遍火热，业主跳价的情况下，依然有约60%的二手房小区无人问津！
去除掉281个0在售房源的小区，也还剩731个，占比接近44%。
除了0成交的小区外，另外还有569个小区，90天二手房成交个位数，大部分成交都只有1~2套，3套以内的小区高达400个，平均每个月成交还不到1套！
真实的数据，触目惊心！
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究竟哪些小区最难卖？
年限超过20年以上的老旧小区，是二手房的重灾区。
378个20年以上老旧小区，有287个都是90天0成交，很多楼盘上次成交已经是一两年前的事情了。
尤其是早些年没有电梯的楼梯房，不仅成交困难，价格也是个洼地，成交均价基本维持在万元以内，前两个月重庆二手房普遍跳涨的时候，不少楼梯房小区价格反而在持续下跌。
成交最多的，是位于龙头寺的渝铁西苑，近90天成交了8套，最近一次成交是6月14日，成交周期79天。
这个小区之所以能走出独立行情，在于位置很核心，紧邻重庆北站，3号线、10号线、环线3轨交汇，步行距离只有几百米，这在老旧小区，算得上是个加分项。
远郊新区的二手房流动性也很具体。
比如龙兴，几乎可以用冷清来形容：一共26个二手房小区，其中22个近90天成交都是0套。
剩下的，两江都会90天成交了2套，两江御园、国瑞御府、和合家园都只成交了1套。
把时间再放宽了看，今年上半年龙兴一共只成交了13套二手房。
龙兴人气小区榜第1名的小区，上半年成交了5套二手房，最短成交周期都要200多天，甚至有2套挂了500天才卖出去。
不仅成交量不多，成交价格也不高。
根据贝壳找房数据，龙兴版块7月2日~7月8日二手房成交均价15376元/㎡，环比上周下降了27.6%，同比去年下跌了16.7%。
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1665个小区里，真正流动性好的，每个月成交超过10套的小区，不超过10个。
仔细研究这些热销二手房小区，不难发现几个共性。
一、核心地段
热销小区主要分布在照母山、悦来等渝北热门板块，其次是冉家坝、龙头寺等配套较为成熟的版块。
尤其是照母山，可以说是渝北成交最好的版块，近90天成交了587套二手房，7月9日~15日成交价19902元/㎡，同比去年上涨16.5%。
其中三房的流动性是最好的，约占总成交的45%。
成交单价最高的版块则是中央公园，7月9日~15日成交均价达到了21218元/㎡，同比去年上涨41.5%！
也就是说，每平米比去年同期上涨了6000多！
二、性价比高
比如位于宇宙中心照母山的恒大山水城和万科城。
恒大山水城的二手房成交均价是17007元/㎡，万科城的成交均价跟恒大山水城差不多，是16963元/㎡。
紧邻万科城的约克郡，6月二手房均价是20833元/㎡，差价高达4000元/㎡，这意味着，一套100㎡左右的房子，恒大山水城和万科城要便宜40万左右。
所以恒大山水城是过去90天成交套数最多的小区，3个月内成交了79套，是渝北区人气小区榜第1名。
三、配套成熟
比如首地江山赋，距离10号线悦来轻轨站只有几百米，而且还有首地人和街小学的加持，成交量同样遥遥领先。
跟首地江山赋一路之隔的北大资源悦来峰尚，嘉悦江庭、美利山公园城市等，距离轻轨站都不足500米。
还有成交排名第三的上品拾陆，距离黄泥磅站和红土地站都不足1000米，驾车10分钟之内就能到九街和观音桥，去江北国际机场只要15分钟。
而且价格不贵，二手房均价1万5左右。
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要知道，渝北区还是中心城区的二手房成交大户，不管是二手房小区个数，还是成交套数都遥遥领先。
其他区的真实成交数据，更加不忍直视。
比如大渡口，一共239个二手房小区，超150个小区近90天成交为0，3个月内成交超过10套的只有8个。
还有巴南区，一共479个二手房小区，近90天二手房成交为0的小区多达349个，占比超过70%，可以说是中心9区流动性最差的区域！
江北区稍微好一点，近90天成交超过30套的小区也仅有7个。
……
根据贝壳找房最新的数据，重庆当下的二手房共149848套，10613个二手房小区，按照这个比例来计算，至少有5000多个二手房小区卖不动。
虽说房住不炒，但大多数家庭都很难一步到位，都有置换房子的需求，这就不得不考虑房子的流通性。
对于买房，无论投资或者自住，都建议注意以下几点：
1. 20年以上老旧小区，除非有学校或者配套特别好，否则不要碰！当然，博拆迁的另说。
2. 远郊的房子，即使是自住，也要选品牌、配套好一点的小区，并且做好长期作战的准备。
3. 80~100㎡的3房，是目前流通性最好的产品。
最后，借用老司机攀哥一句话，“以后来买你二手房的接盘侠在什么时候出现，有多大实力，带着多少钱出现，想清楚了再做决定！”
