合肥静安新城小区-合肥上海城市小区

今天我们看静安新城板块。

御桥板块，位于中外环之间，南至漕宝路，北至蒲汇塘、宜山路，东至莲花路。

这个板块最显著的特点，一是小，二是有一大片动迁房——静安新城一区～十二区，是当年为老静安动迁过来的本地人建的，里面地形复杂、各色店铺，而且各区之间连围墙都没有，在小区内就能满足各项生活需求，别有洞天。跑了这么多板块，这么大的动迁片区还真是不多见。

概况

教育：对口七宝实验九年一贯制，也算是二梯队了。

交通：板块边缘有星中路、合川路站，交通没什么问题。

商业：虽然板块内没有大型商业，但是因为板块面积小，而北有爱琴海、万象城，南有七宝老街，所以商业配套上没什么问题。

医疗：唯一欠缺的是医院，但医疗毕竟是个低频需求，所以影响不大。

1. 九歌上郡

距合川路地铁站700m。建于2006年。45栋，1341户，容积率1.6。户型有50-60平的1房（500万），80-100平的2房（1000万），110-130平的3房（1300万），140-200平的4房（1500万）。物业费2.5元。

虽然快20年的小区了，但是界面依然颜值在线。

户型1: 11/12层，1T2H，1550万，146.29平，单价10.6万。

户型2: 5/12层，1T2H，1450万，133.67平，单价10.8万。

2. 大上海国际花园

距合川路地铁站400m。建于1994-2011年。318栋，3359户。物业费：电梯房1.7元，多层1.2元。

这个小区的特点是共四期，时间跨度大（17年），户数多，内部楼型、户型都非常多。这个特点极大地影响了他的价格。

另外，七宝实验小学大上海校区位于小区内部，上下学很方便。

电梯房外立面是红色面砖，视觉效果并不破旧。

白色外立面的是多层，价格、房龄都要逊于电梯房。

户型1: 1/11层，1T2H，1366万，165.34平，单价8.2万。

房子是一楼复式结构，带一个小花园。

如果愿意的话，可以找物业把前面的树冠修剪一下。

3. 九歌花园

距合川路地铁站1.1km。建于2001-2008年。46栋，1217户。

九歌花园最大问题是建在一片动迁小区中，当年因为动迁户闹得厉害，九歌花园南区和北区之间还不得不留出一条路给过往行人。再者地铁也远了些。

户型1: 11/12层，1T2H，1339万，136.84平，单价9.8万。

这个户型的好处是可以改成四房，楼层、各功能区面积也合适。

总结

1. 价格到了1500左右档位，房子基本上就没有明显硬伤了，不用因为预算而在楼层、户型、采光这些问题上有太大让步。

2. 静安新城板块整体因为比较小，可以拿出手的大三房/四房小区不多。而静安新城一区～十二区，这一大片动迁区域，一定程度上拉低了板块价格。否则和金汇掰掰手腕问题不大。

3. 静安新城的中小面积户型，很大程度上得益于漕河泾的辐射，金虹桥也是如此。