西红门御景星城现状-西红门新开楼盘

2023-10-22 11:32:52

申明：一家之言，仅供参考

前言

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最近有好几个伙伴咨询西红门橡树湾和御景星城。这个区域可以买吗？这个价格怎么样？这里未来会增值吗？未来二手接盘的是什么样的人？这两个盘如何选？......。我今天就写两篇文章分别详细聊一下这两个盘开发商销售未聊的问题。这一篇先说说西红门橡树湾吧。

正文

西红门御景星城现状-西红门新开楼盘

老规矩，通用的开发商介绍的内容，我这里就不介绍了，大家可以去看看开发商的宣传材料。下面这篇是开发商提供的宣传材料，感兴趣了可以去查阅一下。这是开发商视角。咱们就从客观角度去聊一下这两个盘，说说销售不聊的那些事。

宣传手册--西红门橡树湾二期6013地块

背景

2021年推出龙湖熙悦宸著、新城熙红印、橡树湾一期、橡树湾二期。现在热卖的御景星城（开发商：中建三局+兴创）。

最新消息

2023年5月6号，华润+中铁联合体通过摇号方式拿下西红门6005和6007地块，其中包含1.8万现房销售，成交价37.26亿，无保障房配建，无套内7090限制，楼面价约4.16万/㎡，指导价6.6万/平。地处一二期的北侧，销售表示未来会做橡树湾三期。

位置

西红门属于大兴的最北端，紧邻丰台区，属于大兴区离市区最近的区域。红色方框为西红门板块。中间被京开高速分开，分成了西板块和东板块两部分。其中西部板块相对比较成熟了。新房主要集中在京开高速的东部。南四环与南五环之间，南部的环线之间还是很近的。

交通

北面京开高速的西侧是丰台的新发地批发市场（这里也是经常的一个堵车点，但是去批发点新鲜水果和肉类还是很方便），高速路的东侧就是这几年新地热供的新宫板块（19号线与4号线的交叉位置，共有产权房为主，我认识好几位买了这里的共有产权房）。沿着高速向北就进了四环的马家楼桥和三环的玉泉营桥，直达二环菜户营桥（不堵车，那是很通畅的，但是堵车的时候那也是很迷茫的）。向南就是高米店和大兴老城区。

东部的槐房西路向北直通马家堡西路。周末去探房，走了这边的新建的路，还是非常方便的（就是红路灯多了那么一点，也许是周末原因，西红门东板块入住比价少的原因吧，车不是很多，还是很通畅的），直通四环。

现在4号线西红门站是在西红门西区。距离西红门橡树湾大约2.2km（离地铁站超过2km，就算是比较远的了，经常走路是不能算方便的，通勤一般还是需要骑自行车。另外早高峰的过路车到这一站是非常拥挤的，一般人会等区间始发列车）。

利好：19号线的牡丹园至新宫段已经开通了，新的北京三期规划，19号线二期已经确定的（二期南延至海子角，其中在西红门东有一站，在小区在500m范围内，算是非常方便。北延一直从牡丹园至生命科学园，跨线至东北环线至南口。16号线属于穿越市区的大站快速线）。直接辐射的产业人群是金融街，通过换乘10号线可以直达中关村，国贸区域。

但是这个是规划，到落地估计5年以上（一般地铁的建设规律是，土建开始基本5年左右才能完成，信号招标完成基本两年左右开通）。因此这里的适合长持，不适合短炒。真正把这些利好的落实了，才能转为真实的上涨价格（新房其实已经透支了一波未来的涨幅，这个大家心里要清楚）。

我看宣传20号线和31号线这个就有点远了，大家听听就行了，未来开通最好，没有也要做好准备。

产业

西红门的周边也是规划了一些金融谷现代科技商务区，这个我感觉看看就行了，未来这个开发商的销售都不怎么宣传的（这个产业对你现在的买房决定可以忽略）。南面的新媒体产业基地，基本是各个电视台的娱乐节目，好多在这摄制的（基本与这里的房价没有关系，估计你住了，方便老人去当群众演员，看看节目）。南面的生物医药基地的产业人群，还是想离市里近一点，这里是一个选择点（特别适合夫妻两人一位在生物医药基地上班一位在市区上班，中间位置比较合适）。再往南就是机场区域了（空姐、空少们及机场产业服务人员住这里还是有点远，不如住在草桥更方便）。

这里主力的需求是金融街的刚需及10号线沿线产业区的刚需们（中关村、国贸、亮马桥、丰台科技园），来这里还是非常方便的。也别指望北面农贸市场里面的经营人员购买（他们虽然有钱，但是好多都没有购房资格）。

总之：南面的产业相对比较弱一些。西红门周边的产业都房价的支撑基本算没有。只能靠市区的外溢，那轨道交通就显得很重要了。19号线的开通绝对是大利好，这个期待中。

学区

学校对于房价的利好，绝对是排在第一位置的。人大附中在朝阳的各个新盘就屡试不爽。亦庄的学区独立引爆房价。海淀常年很稳。东西城都那么破的房子，价格是最贵的。学区因素最大。

这里目前买了要上学，那只能是去旁边西面的北京市第二实验小学大兴试验学校，兴海学校。东面都是空白地块，现在只有北京金融街润泽国际学校（一站式教育资源集幼儿园、小学、初中、高中为一体的）。算是一片新地。现在确定将会有比较优质的配套资源引入。

7月13日，北京西城区3所优质校确定落地大兴。其中，北京四中和黄城根小学将落地西红门镇，目前两所学校正在规划建设中。（虽然现在开发商不承诺小孩能上这两学校，但是就近原则的前提下，也应该收这边的学生，这里不算强学区。即使未来要平衡一下，那也是西红门东西平衡一下，太远了小孩上学也不方便，你这里也不是西城、海淀）。

总之：现在处于空白，未来落实的学校可算牛气冲天。这也是未来升值的一个点吧，就等落实了，近两三年上学，有点难，毕竟修建需要过程。

生活配套

西区的生活配套相对比较完善，依托荟聚购物中心（与宜家家居合体，形成南部最大商圈）、配合周边的鸿坤广场、乐家购物中心等，南部的高米店商圈，西红门商圈算是城南最有影响力商圈，甚至吸引丰台南部人群。并且这里去西单商圈，伴随沃尔玛山姆会员店的开业，西红门商圈利好算是非常饱满，东部区域相对新建区域，还是缺乏一些商圈。未来只要建议一些小型商圈，作为与西红门西的配合，就差不多了。

西红门医院新院区已于2021年2月1日正式投入使用，板块南部有北京市仁和医院、北京大学第一医院大兴院区，算是一个比较大的利好（三家医院），距离西红门也很近。

公园还是比较丰富的，与丰台交界的区域，有大片的公园，质量不是那么高，但是绿化还是有的。南面有星光生态文化公园，适合遛弯。向东的南中轴公园肯定是要打造的。

总之：这一片区域的生活配套现在确实一般，但是都是以肉眼可见的在落实，有一些需要长一点的时间，未来可期。这些都是未来的利好，这个角度看这里的房子还是适合长持，不适合短炒。

小区

这里小区的优势就是多块地分多期开发完成，形成一定的梯次配合，打造下一个清河橡树湾的感觉。通过规模效应，不同档次，统一风格。有点这种感觉。未来领导这一片房价。（清河西片区，大家就记住了清河橡树湾，周边的橡林郡也是比较新的次新，没能引起大家的注意）。现在已经两期，未来的三期加入，规模效应就越发明显了。但是能否复制清河橡树湾的涨幅，我还是保留观点。但是涨幅不会错的，基本跟上大盘是没问题的。特别相关配套的补强。

西红门橡树湾一期（6011/6014地块）产品为75㎡两居-137㎡四居，定位刚需和刚改

西红门橡树湾二期（6013地块）产品则有所升级，从107㎡三居起步，到128㎡四居，及148㎡舒适四居，整体更偏改善。

西红门橡树湾三期：预计为107-162㎡三至四居，三期继续沿用了二期中107-128-148户型，新增了162㎡大改善产品。前段时间在售楼处看到107㎡样板间正在重新装修，大概率就是未来三期的样板间。

现在的户型设计，我没什么好评价的，不是眼镜户型，就是三叶草，四叶草。都很有竞争力，还有加强的就是全明格局，赠送阳台之类的了（这方面好像确实不如御景星城）。各种详细的户型见宣传页吧。

物业：

西红门橡树湾一期的物业是中铁物业，物业费5.1元/㎡/月；

西红门橡树湾二期的物业是华润物业，物业费5.9元/㎡/月。

西红门橡树湾三期的物业小道消息有可能是中铁（有可能，最终以开发商公布为准），物业费估计和一期相差不大，这样其实对于三期的高端定位是不匹配的，大家还是期望华润物业（这样来说确实不是好消息）。物业其实费用越高，对未来二手越有利（物业费相对于二手的升值，那都是毛毛雨。回报是非常高的）。

总之：这一片的区域的位置，决定了这里属于刚需和刚需改善区域。现在的基本思路还是照着下一期比上一期定位更高端的思路去打造的。但是三期的大户型，价格也同步上去了，对于购房者，可选面多了，这里不一定是最优选择。这样反而更有利一二期的购买者。

价格

这个是最关键的，也是大家最关心的。也是卡着大家的脖子，一直拖鞋的一个重要因素（其实再多钱的人，在买房面前都不够的，欧成效都A10了，还是缺钱，想变现也很难，上海的豪宅房子不好卖啊）。

一期成交均单价在6.2W左右，二期成交均单价约6.4万左右（最近也就剩下一些尾盘和清退出来的一些房源了，这些房源是可以申请特价的，想要的赶紧联系小助理吧），小道消息，也是拍地差不多定了的，三期大概率会顶着指导价6.6W。好多时候销售为了卖房，一般会说未来会涨，有一些确实存在推销成分，但是华润的这个习惯还是真的，因为之前一直真这么干了。

与周边二手对比：也就是西北面的九十年年代的九龙系列（无电梯），位置不算核心，单价基本在3.8W左右。对比性不是很强。03-05年左右的瑞海家园系列和兴海系列（无电梯）单价基本在4.5W左右。紧邻京开高速的鸿坤理想城系列小区，从3.9W-6.6W不等，根据品质和小区定位不同价格区间差距还是比较大的。大部分是一居室、两居室为主，总价300-600W之间。只有高端的鸿坤林语墅单价6.6W的别墅区，算是这一片的高端改善盘。

这样对比起来，其实橡树湾的一二期达不到林语墅的标准，但是又有点超越其它系列楼盘的标准，但是卖了接近别墅的价格，有点透支了一些未来的利好的感觉。总体来说就是市场价（看能有清退出来的好房源，申请一些优惠，还是比较划算的）。

总结：西红门板块属于南城的最优选，绝对属于南城扛霸子（在变好）。西红门橡树湾属于市场价在售（有那么透支了一点未来的利好，因为利好都还没落地，因此透支的没那么猛），这些利好的落实时间会比较长，因此适合长持，不适合短炒。并且这里未来随着板块的建设完善，配套的完善，不论城市界面，还是现代化，方便程度或超越西红门西板块，上限比西高。并且由于板块因素，这里适合刚需购买者入场，不太适合大改善和终极改善入场（毕竟是南五环边上了，缺少大改善的潜质）。

福利来了--重要通知

橡树湾的销售速度还是挺快的，现在一二期还剩下一些尾盘和清退出来的房源（这个时候属于捡漏的好机会），如果想预约看房、了解优惠政策，可以直接扫码加好友来聊。等三期开盘的时候估计一期二期差不多能清盘。如果想预约看房、了解优惠政策，可以直接微信搜索加好友聊起来。“pengshukankankan”

优势：

1、专业：之前是大房企的新房销售管理团队，熟悉新房的各种思路和套路。

2、服务：可以全程车接车送，专业陪同带看服务，享受贵宾式服务。

3、咨询：看中的房子，我也可以对新房做免费客观深入分析。

4、价格：更合适的价格拿到，在我们这里所能享受的折扣一定是最优的。

5、福利：最关键一点：新房返佣福利（根据各个盘的情况，通过小助理购买成功会有一个意想不到的大红包送上）。

7、实效：建议大家侧面了解，货比三家，再决定。别信广告，信实效。花这么大的一笔钱，一定要上心。

别人有的咱们都有，别人没有的，咱们也可以有。

总之：享受跪式服务，享受最优的价格、享受专业分析。

最后记住：

不是所有的新房都可以买。不要贪图小便宜，吃了大亏。

最重要的事情说三遍。