招商马尔贝拉的房子值得买吗—招商马尔贝拉三期交付时间

本周要点：

土地成交方面，旭辉12月11日落子开发区，为2018中国房地产百强企业（中国指数研究院发布）第15名——旭辉入驻后，TOP20只有4家尚未布局烟台，TOP10仅1家缺席（新城控股11月17日摘牌芝罘岛两地块进烟台）。

新房成交方面，伴随万科城市之光、万光中华城等“爆款”楼盘开盘网签潮退去，本周住宅成交量价齐跌，成交第一的中冶沁海云墅也仅成交52套住宅。

楼盘活动方面，招商马尔贝拉、御泰苑获预售后开盘加推。

以下内容来源于腾策周报——

烟台·第50周房产市场解析（12.10-16）

本周有0宗非工业用地供应。4宗非工业用地成交，分别位于开发区、莱山区和芝罘区，总建面58.8万㎡。

注：列表为非工业用地；数据来源：烟台市土地市场、中国土地市场网

住宅市场供求：本周市场供应量12.6万㎡；成交量8.8万㎡，成交量环比下降40%；成交均价10241元/㎡，环比下降2%。

住宅存量：本周市场存量为563.6万㎡，存销比为47个周（存销比=存量/近3周成交量平均值）。

区域及产品线成交：从成交区域看，中冶沁海云墅、融创迩海等项目集中备案带动牟平区成交量位列六区之首，万光中华城、祥隆都会里等项目集中备案带动莱山区位列第二；从成交面积段看，90-120㎡面积段产品成交量较高，主要来自融创迩海、聚创新城等项目。

商业市场供求：本周商业无新增供应，成交量13325㎡，成交均价13310元/㎡。

商业存量：本周商业市场存量为309.5万㎡，存销比为409周。

办公市场供求：本周办公无新增供应，成交量4670㎡，成交均价10133元/㎡。

办公存量：本周办公市场存量为144.1万㎡，存销比为477周。

公寓市场供求：本周公寓供应14506㎡ ，成交量4607㎡，成交均价9167元/㎡。

公寓存量：本周公寓市场存量为66.6万㎡，存销比为129周。

项目动态

招商马尔贝拉/持销期/12月15日在售楼处加推一期小高层16#（10F）、中高层31#（13F）、45#（18F）楼座，共250套面积区间88-142㎡的房源，均为毛坯产品，均价：小高层9000-9500元/㎡，中高层8500-9000元/㎡

御泰苑/持销期/12月16日在售楼处加推二期中高层17#（17F）楼座，共90套面积区间93-98㎡的房源，均为毛坯产品，均价：8600-8700元/㎡，优惠：交5000元团购费抵房款2万元，贷款98折，全款95折

龙湖天钜/持销期/12月15日-12月16日在售楼处举办“卷起快乐 丸起幸福”日料PARTY活动

碧桂园凤凰琉璃海/形象期/12月14日-12月31日在售楼处举办全城意向登记，送粮油大礼包活动

碧桂园凤凰山庄：12月14日19:00在莱山区假日酒店举办“筑梦四载 感恩有您”凤凰通经纪人答谢会活动，到场人数约80人。

鲁商公馆/持销期/12月15日在售楼处举办原装进口纯脂巧克力DIY活动，12月16日在售楼处举办炫彩圣诞八音盒DIY制作活动

滨湖万丽/形象期/12月15日在售楼处举办香氛图书馆手工香包DIY活动，12月16日在售楼处举办香氛图书馆香薰蜡牌DIY活动

恒大地产：12月15日举办“感恩城市英雄，恒大在行动”活动，到场人数约100人。

楼市资讯

全国·百城土地储备去化周期上行 十一城消化周期超三年

截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。观察历史数据，2016年7月份全国100城土地储备规模位于历史低位，随后土地储备规模总体步入上行通道。当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月份的水平。 分城市来看，100个城市中，有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年，意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。当然值得注意的是，此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。

全国·开发商年底加速推盘抢收 40城住宅成交量小幅抬头

11月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长20%。 分城市来看，11月份，一线城市成交面积环比持平，同比下降11%；二线城市成交面积环比增长16%，同比增长18%；三、四线城市成交面积环比下降1%，同比增长33%。2018年前11个月，40城累计成交面积同比增长8%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降9%，二线城市累计同比小幅增长4%；三、四线城市累计同比增长26%。

全国·海外版：楼市平稳特征明显 热点城市趋于理性

12月15日，国家统计局发布了2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。总体来看，11月份各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，房地产市场整体保持稳定。业内人士指出，当前中国各地楼市涨幅总体放缓、价格回归理性，既体现出前期调控措施的成果，也反映出“房子是用来住的，不是用来炒的”已成为社会共识。未来，随着中国经济发展质量的提高，楼市平稳的特征有望长期持续，更好地服务经济发展与改善人民生活的实际需要。

烟台市·大莱龙铁路扩能改造工程（烟台段）开工建设

近日，大莱龙铁路扩能改造工程（烟台段）开工建设动员会议在龙口西站内举行。大莱龙铁路西起潍坊，向东经寿光、平度、莱州、招远至烟台龙口市，是山东省“四纵四横”铁路重要组成部分。大莱龙铁路扩能改造工程投资45亿元，计划2020年底完工。本工程主要任务是对德大线终点至龙口西站175.761km既有线扩能改造。改造后，线路年货运能力将由1900万吨提升至3000万吨，增加客运功能，将惠及德州、滨州、东营、潍坊、烟台5市2800万人口。扩能改造后将与德龙烟铁路全线技术标准基本统一，对提升整条铁路安全运营水平和效能，加快区域协调发展，促进港口资源整合和临港经济发展，方便群众出行，具有重要意义。

烟台市·烟台开发区规划建600米嘉陵江路跨夹河桥

嘉陵江路跨夹河桥是联通芝罘区与开发区的重要通道，桥梁全长约600米，红线宽度36.5米，预计投资约3亿元，建成后将成为开发区南部与芝罘区连接的主要通道，极大地方便与芝罘区的联通，有效提升通行效率，对于促进开发区东区城市更新、提升居民生活质量有重要意义。该座桥梁更加注重景观效果，特别是与德龙烟铁路桥的景观衔接，设计单位对桥梁的造型、高程、材质等均进行了细致的研究，力争将该大桥打造成开发区南部门户的新名片。

烟台市·德龙烟铁路将在大季家区域设置铁路货运站

目前德龙烟铁路已经建成通车，开发区内尚无铁路货运站，极大增加货物的运输成本。在铁路货运站必要性研究中，对开发区设置铁路货运站的必要性进行了研究，经烟台市规划局开发区分局研究，确定有必要在大季家区域设置铁路货运站。 该铁路货运站的设立，对于统筹空铁一体化发展，加快开发区铁路、空港物流产业园区建设有重要意义，有效降低货物运输成本，为周边化工园区、大季家工业园区原料及产品的运输提供了便利的条件，让企业和员工得到切实利益。

全国市场：房贷利率或已见底：首套房停涨二套房回落，部分一线城市现松动

根据融360监测数据，11月全国房贷利率方面，首套房贷款利率平均值为5.71%，今年首次停涨，持平上月；二套房贷款平均利率为6.06%，较上月回落1BP。其中一线城市利率表现为回调，二三线城市中利率回调及利率微涨情况均存在。

具体而言，首套房方面，北上广深四个一线城市中，北京贷款平均利率为5.47%，较上月持平；上海为5.19%，较上月持平；广州为5.62%，较上月回落10BP；深圳为5.61%，较上月回落1BP。

二线城市中，杭州、南京首套房贷利率下滑，其中杭州实现两个月连降；青岛、苏州、长沙、无锡则上涨。

地产相关人士称，这也体现了当前房地产市场的一些微妙变化，例如房地产领域金融适当宽松的导向。对于广深而言，房地产个贷是不会收紧了，但未来是否放宽还存在变数。但这种放宽可能会出现在放贷额度的放宽，而非利率持续下滑上。

而一线城市中上海的首套房利率未出现下滑，其主要原因在于已经偏低。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，11月最低值为上海5.19%，低于全国平均水平52BP，低于最高值为6.26%的武汉107BP。不同于各地首套房贷普遍较基准利率上浮5%-35%，在融360监控的30家银行中，上海仍有5家银行可以申请9.5折优惠，9家银行执行基准利率。

对于房企而言，由于去年捂盘，今年资金紧张大量抛售，多地首套房利率下降或能减轻压力。而也有房企表示，比自己更焦虑的是地方财政，他们预计房地产调控幅度会出现小幅变化。

中国社会科学院12月11日发布的《中国住房发展报告（2018-2019）》显示，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化叠加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

报告进一步指出，明年房地产市场小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈波动，但可能会有起伏和波动。城市分化可能再度出现。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导；三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。

腾策评论：利率的松动并不意味着调控的放松，房贷利率随市场变化而变化，预计2019年房地产市场依旧会以稳定为主：地价稳、房价稳、预期也将相对稳定。

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