蔚然锦绣房子能买吗,蔚然锦和连锁超市怎么样
伴随着疼痛2022年接近了尾声，我们用一天告别了三年，巧合的是我们告别的那天和病毒发现的那天隔了整整三个年头。官方的时间表里病毒发现的日子是2019年12月8日，新的防控政策发布的时间是2022年的12月8日。现在的 你可能已经经历过病毒的折磨并逐渐康复，或者正在经历病毒的折磨期待转阴的那一天，或者还没有被感染感觉自己是超级抗体。无论现在的你正在经历做什么都要做一个积极理性的乐观主义者，悲观者永远正确但是世界永远属于乐观主义者。博主也是刚从病毒的折磨中出来刚刚转阴，得病那段时间想的最多的就是关于房子的事情。目前住的房子并不算小但是总感觉很拥挤，感觉阳台如果再大一点就好了，有足够的空间用来晒太阳。次卧如果能再大一点就好了这样就不用每天蜷缩在床上或者挤在飘窗上写东西了，如果能有两个套房就好了这样就不用出去上厕所可以避免家人的交叉感染。
最近几天看的最多的还是这座城市的房价结构，无聊的时候给朋友打电话聊的最多的也是房子。期间也有朋友问到房价的问题，究竟会不会涨或者会不会跌。其实房价这个事情没有人能够说明白的，因为很多时候房子的价格并不能完全表现出来或者过高的表现了它的价值。如果真的要说一下未来的房价，其实可以参考上面已经把房子定义为消费品。定义为消费品之后证明未来房子会失去它的资产属性，未来买房就和我们买车一样就是一种消费，只不过这笔消费占有的家庭收入比例会比较大。未来房子的价值并不会变但是房子这种商品的货币表现会随着经济的发展、货币政策、财政政策、消费政策而波动。不讲那么多道理，今天还是主要帮大家分析一下刚来苏州的刚需群体在苏州买房究竟难在哪里，为什么这么难，还有哪些机会。
首先苏州首套刚需的门槛除个别乡镇之外基本上控制在200万左右，帮助大家盘点了一下200万级的项目总结如下：
园区：新房基本无，部分人才房可能会有，但是推出时间不确定；
新区：只有通安个别项目会在200万以下；
吴中区：主要集中在甪直、环太湖、东山、西山、临湖这5个板块；
相城区：在北面比较偏远的板块，黄埭、渭塘、望亭、阳澄湖；
吴江区：主要是运东板块；
具体楼盘信息如下：
接下来我们具体分析一下每个板块：
PART1.靠近园区究竟是选择甪直还是运东？
先说一下运东：
由于东环南延二期的开通运东又被称为园区南，从地理位置上看运东相对于其他板块离园区的距离确实很近，近几年的价格也是十分稳定基本都在2万左右没有涨也没有跌，倒是千邑悦庭和东环之歌的二手房有不同幅度的下跌，这方面可能跟当时入场的投资客比较多目前正在投资出清阶段有关。运东这个板块对于自驾的人来说确实很方便，但是如果上班对地铁的依赖性比较大，4号线可能会坐到你怀疑人生。哪怕离地铁比较近通勤这个问题也要好好考虑一下。
目前板块内的各种配套也在不断的完善。
2所学校，分别是上海世外教育附属吴江云龙实验学校（运河实验学校）和北大新世纪外国语学校。
上海世外教育附属吴江云龙实验学校是一所九年一贯制的公立学校，设计规模为96个教学班（小学、初中各48个班），可提供4500余个学位。
而北大新世纪外国语学校则涵盖了从幼儿园到高中的全部学年。
商业上面，目前大型商业配套只有北面在建的天空之城。
目前来看，运东的项目其实也并不少，目前运东板块200万以下的房源主要集中在旭辉吴门里、绿地理想城、恒力健康城和爱情地产云锦万象。
2所学校，分别是上海世外教育附属吴江云龙实验学校（运河实验学校）和北大新世纪外国语学校。
上海世外教育附属吴江云龙实验学校是一所九年一贯制的公立学校，设计规模为96个教学班（小学、初中各48个班），可提供4500余个学位。
而北大新世纪外国语学校则涵盖了从幼儿园到高中的全部学年。
商业上面，目前大型商业配套只有北面在建的天空之城。
目前来看，运东的项目其实也并不少，目前运东板块200万以下的房源主要集中在旭辉吴门里、绿地理想城、恒力健康城和爱情地产云锦万象。
从产品上来看，旭辉吴门里和恒力健康城是装修产品，中建河风印月和绿地理想城则是毛坯可根据自己的喜好选择。
户型面积上，绿地理想城、旭辉吴门里和恒力健康城都拥有75平左右的两房小户，这在苏州这两年的新房市场上还是比较少见的，两房的户型面积小，总价低，对刚需来说门槛要低了一些，但在功能性上还是略有些不足的。
中建河风印月和云锦万象的83平和88平户型分别是3房1卫和3房2卫的房屋套型，算是神户型了，功能性上更足一点，在预算足够的情况下，其实更建议购买3房产品。
再说一下甪直：
其实甪直的选择性在慢慢的变少，越来越偏向于改善化。园区向东就是甪直，甪直大道和金鸡湖大道相连，自驾去湖东还是很方便。
地理位置上来看，甪直靠近胜浦和桑田岛板块，算是桑田岛最强外溢。
交通上面，目前甪直是没有轨交规划的，主要以来自驾和公交。不过板块内是预留了轨交线路的，6号线延伸横穿甪直，不过何时能够兑现这个就很难说了。
板块价格上来看，基本都在2.2W左右。今年板块目前只有3个项目在售，分别是东方云境、湖东未来和大境公园时代。
产品上来看，目前也是比较多样的，洋房、高层和小高层都有。
这两年甪直板块改善化的趋势还是比较明显的。板块内项目户型大多是100平以上，对于刚需来说，门槛是有点高的。
从目前来看，甪直板块只有湖东未来项目还有100平以下的95平高层和98平洋房，高层部分200万房源还有机会，可以重点关注下。
另一个需要关注的点是，目前来看，明年甪直情况可能也不会变得更好，两个已经拍出来的地块，万盛江南是洋房和叠墅，而且比较偏远，靠近甪直古镇，打造的是个纯改善低密住区，对刚需来说，其实不太适合。
创元地块也是要求100平以上的，未来总价上200万可能也会比较少。
PART2.靠近新区选择哪里？通安？胥口？度假区？
三个板块都是有房源在售的，但是价格略有一些差异，度假区的环境好一点，胥口离地铁更近，通安可能更多人看重三区统考。
5号线的通车，对于环太湖来说一大利好，不过很可惜的是，目前板块内在售的项目基本都不算是轨交房，距离地铁都还是有点距离的，传说中的5号线延伸线，目前还没有正式的规划出炉。
目前板块供应量还是比较充足的，产品类型也比较丰富，涵盖了洋房、高层、小高层，装修和毛坯都有。
价格上，环太湖目前基本稳定在毛坯1.7W，装修2W左右，不过板块内的毛坯项目确实越来越少了。装修的产品中，主力在售的就是伴山澜湾、阅湖山等几个项目，整体上差异不是很大，都是主打装修小户洋房，居住舒适度还是比较高的。蔚然锦绣花园在今年是板块内的供货主力军，项目由两宗地块组成，体量也是比较大的。价格上面也比较惊喜，1.8W的装修价格，还是非常值得去看一看。环太湖今年目前为止新地块其实不算多了，只有太湖城投4号地块和 路劲&太湖香山53号地块比较值得期待。4号地块，此前正式官宣将由朗诗和太湖城投联合开发，环太湖也要有科技住宅了，不过这个项目速度比较慢，目前规划才出来 ，估计要等到明年了。科福实业地块和太湖香山地块虽然算环太湖板块，但其实已经在光福了。如果预算更高一点的话，环太湖前一站的胥口，其实也有不少选择，不过板块的价格上面要更高一点，而且整体以100平以上户型为主。
比较好的就是，胥口板块的几个项目基本都在地铁口附近，算是轨交盘如果比较想要买轨交盘，可以重点看看胥口。而且胥口今年也拍出来两宗地块，未来供货量也是比较有保证的！
通安：项目真的少
新区200万以下房子是真的比较少，目前只有通安部分项目，主要就是保利时光印象和老盘新澎湃国际社区。
保利时光印象项目已经取证开盘了，目前在售中，价格在1.85W起，算是性价比比较高的。
2021年10月23日，通安正式并入科技城，后期将由科技城统一管理。
去年1，达善小学更是直接官宣划入科技城教育集团，正式挂牌科技城实验小学分校。
目前板块内已经拥有通安中学、科技城实验小学校达善分校、苏州科技城外国语学校附属第二幼儿园等学校，教育资源更是比较完备的。
明年通安板块苏高新地块也可以重点关注下，该地块要求户型在110平以上，基本是改善小区了，200万可能比较少。
PART3.相城区边缘板块
相城200万以内还是有不少板块可以选的，像是黄埭、渭塘、望亭、阳澄湖等，不过这些板块一般都比较偏远
黄埭板块
黄埭板块目前在售项目其实还是挺多的。价格上来看，目前基本维持在1.9-2.3W左右，200万以下也是比较少的，主要集中在河湾星著和相悦四季雅苑。去年板块内，也刚刚拍出了一宗宅地，由相城城投竞得，根据规划要求，应建设16-26F之间的户型建筑面积不小于100平的装修小区。地块成交楼面价不到1W，未来售价参考板块内新房情况，基本会在2-2.2W之间。今年成交的59号地块，明年也可以关注下。
望亭板块
望亭板块来看的话，价格整体算是比较低的，从板块现状来看项目也是不缺的。目前4个项目都已经取证，位置上看，差异并不算很大，可以都去一起实地考察下。价格上来看，基本均价都在2W以下，算是比较亲民了，且都是洋房和小高层，和临湖板块比较相似。
渭塘板块
渭塘板块200万以下项目主要是湖畔春晓花园和万科星遇光年（四季星光璟园）。其中万科星遇光年整体备案均价20614元/平，总价区间在180-257万元。位置上来看，这两个项目都比较靠捡2号线北延线珍珠湖路站。
纯新盘上面，还是有两宗新地块的，但是应该要等到明年了！
最后：
写一些发自肺腑足够真诚的建议，目前楼市的政策出了一轮又一轮，市场刺激了一次又一次，但是好像没有见有什么气色。其实作为刚需买房不要太关心政策，政策针对的是拥有多套不动产人群，可以仔细对比但是没有必要拖拉。不要眼高手低，从自己的实际出发，不要效仿以前的购房者掏空六个口袋去买房，从居住的角度出发，不要再做买套房子三五年就可以翻身的美梦。愿大家在购房路
