北辰区远洋未来城二手房;北辰区远洋未来城二手房价格

房子算不算年货？

年前买福字的时候，要不要置办一套？

十二月的楼市交易量，可谓一雪前耻。

2022年末月，成交商品住宅9275套，交易数据撑杆跳似的逆袭，造就全年唯一热点月份，几乎全行业地产人都在感叹，要是今年一半儿月份能有这样的成交量，该有多好。

二手房市场也是如此，不但成交量稳定，而且各大中介签约中心，爆满的势头延续多天，谈判桌子都摆到了走廊上，待客的小吃和饼干都一度断档。

这样的热度引发两大问题，让人深思：

第一是，现在都是谁在买房？

第二是，明年楼市真能迅速回暖吗？

整理一下真实的签约数据，比如剔除中新生态城里鼓浪水镇423套、北辰融创东岸名郡215套等等非正常签约楼盘。

可以发现本轮成交热点，东丽区700余套、北辰区700余套、西青区700余套、津南区800余套、静海区600余套。

显然本轮楼市主力成交，就在环城区域，和位置更接近主城区的静海。

东丽区

领衔的几个楼盘，除了远洋宽阅时光售价稍高1.8万元左右。其它诸如中建锦绣丽城、泽信云樾天筑、金地万悦城几家，都是主打性价比的刚需盘，1.3~1.4万元左右的实际成交价，收拢的是刚需客户和外地来津客户为主。

北辰区

仍然延续着远洋未来城一家独大的形势，几乎等于前五里其它几家之和。1.7万元的成交价，基本上也处在区域天花板的位置。它努力把整个北辰区的售价锁死在这个段位上，比它贵的盘，基本上卖得都很艰难。

什么叫锚盘？就是我一旦沉到底，拖着你们所有人谁也别想动。瑞景板块的中骏和悦府，成交价也只能挺到1.5万多，对比拿地时八千多的楼面地价，又是个亏本的盘，中骏估计明年也不玩了吧。

西青区

成交相对分散，几家领头盘都是60套~80套的水平，它比其它区域相对好点的是，除了刚需客户之外，承接了一点点市区外溢的改善需求，客户来源相对稍微丰富一点。所以1.7万价格的盘能有走点量，2万以上的盘，也能走点量。万科翡翠大道的成交价降到1.7万，行，等你到1.6万的时候，我考虑入手一套。

静海区

成交主要集中在万达，和降价的鸿坤身上。团泊这个位置，优势的地方就在于，用远郊的价格，买一套相当于近郊位置的住宅，这也是团泊西一直不被人看好，但一直卖得还行的原因之一。

还有两个小亮点值得品味。

武清的成交量有明显回升，而且分布比较平均，显然解封之后，外地客源的动作比较快，已经开始流入武清楼市。

津南的成交量，集中在海教园的龙湖天璞、天嘉湖的中海国际公园城身上，这两个盘恰恰也是外地来津客户相对其中的典型盘。图品质的去前者，图实惠的买后者。

可以看得出，很多意图在津买房的外地客户，动手早、早动手，已经开始抢跑。

二手房成交趋势的归集性更明显。

12月份成交的9478套二手房中，河占了一成以上，把其它城区远远甩在身后面。

河西区成交的1062套二手房中，80平米以下户型有794套之多，占成交总量的75%！四分之三都是老破小啊！这就是奔着学区来的。

提前半年准备房子，慢慢办理迁户手续，时间充分，容错度也高。这应该是绝大部分适龄学生家长的思路。

就冲这个交易量和换手率，个人认为，河西区锁学籍政策一定会在路上，或远必至。

南开区更是如此，成交的885套二手房里，80平米以下户型有65%，针对大户型改善性购买不足10%。

所以二手房市场中，老破大或者老新大，依然不是主流关注或交易的产品。对于房主而言，要么转租、要么降价，没有更好的利销办法。因为本轮的市场热点，就不是改善。

看到这里，答案已经揭晓，本轮楼市的成交主力，大致有三类：

持续关注天津楼市，并早做准备的外地客户，解封后第一时间入场购房。

很多人认为，既然反正要在津买房，不在救市时候买，难道要在打压时候买？趁着政策红利正当时，是个合适入手时机。

学生适龄家长，被和平区锁学籍政策制造焦虑，早下手早踏实。

现在这个时段入手，过两年大概率还能平价转手，学区房作为稀缺资源不愁卖，即便是今后价格再走低，还能低到哪去？现在时点入手，也许不能算抄底，但更不能算是站岗的山顶吧？

部分具备购房条件的刚需。

从热点楼盘上就可以看出，这类客户集中倾向地铁盘、配套完善的大盘。他们的逻辑很明确，房价已经连跌两年，继续再跌两年的概率还能有多大？拿着五年来最好的政策、最低的利率，买五年前同品质的房子，而且更接近现房，入手风险低。这波操作就已经跑赢了五年来已经买房的六十多万人。

购房这件事，千人千心，百人百求。有的人可能怀抱着未来房价还要大降的观点，有的人认为当下入手正其时。谁也没必要说服对方，更没必要对不同意见嗤之以鼻，合适自己的，才是最好的。

这样一拨刚需，和就学购房、入津购房构成的热度，能算是回暖吗？能算是有光吗？能算是暖春吗？

很遗憾，不能。

根据以往的楼市需求，上述这些需求量，合计能占到楼市成交量的六成左右。改善需求不能大规模入场的话，天津楼市最多也就能维持个不温不火的局面。

但改善需求的入场，和更多刚需的入场，还需要更多的基础条件，比如收入、比如就业、比如经济预期。

2023年，会是楼市康复治疗中的一个观察期，绝不会是办出院手续的时候。

但好消息是，最难的时刻，我们已经挺过来了。

需求端的修复，一定会缓缓向好，只要需求端不再遭遇极端变故，别再折腾，康复有期。