北京西山附近别墅(北京西山墅属于哪个区)

2023年上半年已经过去了，刚刚从疫情3年走出来，今年注定是不平凡的一年，从一季度的小阳春到二季度的倒春寒，也是房地产行业加速洗牌的一年。疫情冲击了几乎所有的地产项目，然而总归会有那么一些“个别“的例子。

中原地产研究院数据显示，2023年上半年，位于城区石景山的以网签114套23.42亿的成绩夺得北京别墅遥遥领先的成交TOP1。

作为别墅豪宅项目，卖出了普通住宅的速度，单盘半年20多亿，遥遥领先全北京其他别墅项目，不论是市场小阳春还是倒春寒，该项目一直稳稳的独占销售榜龙头位置。

为何能够快速适应行业变化，持续站稳北京别墅销冠宝座？不断变化、竞争激烈的北京市场，为何能够脱颖而出？

今天，9问打造23亿背后的努力！解开大家心中的谜团，借着销售数据的历史站位、土地资源的稀缺、倒挂的定价等这些数据也可以让购房者更清晰的看到当下市场的真正价值！

第一问

23亿别墅销冠对北京楼市来说，意味着什么？

在这个让人民都住有所居的时代，房地产分化将更加剧烈。只有少数城市可以买房，热销的20%的项目占据超过80%的成交量，市场出现了明显的二八、甚至是一九分化。

在房市看稳的一线、准一线城市，今年可能是改善购房者最适合买房的一年。

购房者越来越挑剔，越来越优选，开发商里面可能只有少数一直努力的佼佼者才可以抢获这一轮购房人的“芳心”。

北京别墅的分化更加严重，2021年来，2年半时间，整个京西包括海淀、石景山、房山、门头沟四个区县累计有60多个别墅项目在售，一个项目短短半年多的销售期，网签就完成了接近30个亿。

第二问

西山脚下的特殊区位，到底有什么价值？

随着全新城市规划与市政工程的落地实施，西山别墅区已经逐渐从海淀区西部-香山的东麓区域，向西延展到香山西麓，也就是石景山区域。西山别墅区西麓片区正逐渐接棒东麓，成为高净值人群的置业新选择。

根据《北京市浅山区保护规划（2017年—2035年）》（草案），浅山区域要严控人口规模、建筑规模。而这恰恰为西麓片区高端居住带的形成，提供了低人口密度、高绿色生态的双重条件。

西山虽然山地资源丰富，但能用来修建居所的纯粹半山坡地仅有2%，数据显示，2020年来接近3年时间，西山别墅区仅成交3宗容积率在1.5以下的低密宅地。

尽管限制诸多，西山别墅区依然蕴含着巨大的需求。从西山的区域别墅需求看，基本集中了全北京最懂生活的群体从北京御园、颐和原著、御香山，再到西山美墅馆、西山美庐，每一栋老西山别墅类产品，也已绝版限量。大部分被主人典藏，用于世代传承，周围的次新二手房单价已经普遍12万+

如上种种，让不少业内人士越来越确信，未来的西山别墅区，不论从哪个角度考虑，具有优质资产天然基因的都将潜力无限。

第三问

谁是别墅销冠的真实买家？

买城区别墅的家庭肯定非富即贵，别墅买家的不凡，未必能用学历、收入、职业、家庭背景等固有标准来框定衡量。如果非要形容，大概是一种共性——就是那种“再进一步”的野心和信心。绝不“差不多”，而是“一定要”。

所以别墅想卖好非常难，能让一群非常挑剔的人共同选择，可见项目的出类拔萃。

作为北京绿城打磨多年的厚积薄发之作，买家究竟有怎样的特点？

△ 示意图

对于高端墅居产品的买家而言，财富上的数字或许是最不值得一提的标准，更重要的是精神与品味的妙契同频。据数据统计，业主中，来自万柳、四季青、中关村、金融街四大板块的合计超过90%，大都是来自高新技术、知名高校或中学、金融等领域的财智精英，这样的业主布局，也恰好勾画出一幅当代西贵雅士的生活图卷，将这份对于脚下土地的眷恋，在西山八大处前一脉延续。

第四问

为什么是绿城？为什么是？

绿城的每一个项目都像是从古诗词中飘荡而出，处处散发着让人神往与迷醉的味道，桂语江南、桃花源、柳岸晓风、晓风印月、凤起潮鸣、留香园、蓝色钱江等等等等，这是人文主义者对理想的求索，亦是对每一个社区的殷切祝福。住绿城是改善需求的美好向往。

绿城擅长高端，精于豪宅，十五年前开发的御园，如今依然是西山顶级住区的样本，品质住宅的天花板。这是京西高净值客群的共同记忆，多年以来，积淀为宝贵的品牌资产。

2022年拿到石景山这块稀缺地块后，对于绿城来说，比较安全、常规的操作方式，是把产品定位成大平层，这样不仅可控制总价，还设计简单，出图迅速，能加快审批，提早开盘，实现回款。

但绿城并没有走这条看似容易的路，而是基于对西山的深刻理解，以及项目的地势环境和市场潜在需求，坚决做叠墅产品，虽然总价提高不少，但居住品质更好，与西山的墅居氛围更融洽，同时也有机会将绿城的新产品打造的更加极致。

2017年，横空出世，古典与现代的完美结合惊艳了世人。从杭州西溪雲庐到杭州湖畔雲庐,再到西山雲庐、武汉湖畔雲庐，人们总能被产品惊叹折服。

第五问

出则繁华，入则宁静！配套如何？

择一处“世外桃源”，拥有“入则宁静、出则繁华”的生活，或许是许多都市人向往的生活状态。

项目周围闹中取静，作为城区最罕见的低密度墅居生活场所，未来项目南侧还将开通1号线八通线延长线福寿岭站，开通以后出行将更加便利。

教育：北大附中石景山学校、海淀外国语实验学校、海淀凯文学校、海淀师达中学等知名学府。医疗：中国人民解放军总医院（301）等先进医疗，商业：京西大悦城+当代商业+沃尔玛山姆等醇熟商圈。

产业：高精尖产业集聚，北京银行保险产业园、中关村石景山园、新首钢高端产业综合服务区等。

第六问

倒挂价值如何？

数据很清晰，截止2023年上半年，2021年来全北京新建住宅库存的平均去化周期是14.5个月，而所在的区域库存去化周期只有6个月。市场里普通高层住宅的价格都已经在8万左右，这时候1.07容积率的稀缺价值毋容置疑。

从西山的区域别墅需求看，也是基本集中了全北京最懂生活的群体，周围的次新二手房单价已经普遍12万+，所以用9.15万的这个价格一入市就成了绝版地段的倒挂盘，被指导价最严重限制的红盘！

第七问

产品力满足业主的品质需要？

地段价值毋容置疑，剩下的就是匠心了。

正如绿城中国董事会主席张亚东先生强调的公司核心战略——“最懂产品、最懂客户”，让我们又一次看到了一个产品力、创新力不断精进的绿城。

就拿的立面来说，据内部人士透漏，两个多月的时间内经过了反复推敲的过程，项目人员历时数轮，20余次集团、区域产品线充分讨论，最终，立面风格在传承了系现代轻盈的东方美学建筑特点上，充分发掘项目资源禀赋，对立面进行属地化创新，研判石材与玻璃的比例关系、金属屋檐与格栅等融合搭配，打造出属于的厚重、贵气。

更为特殊的是，地块有两颗国槐古树，绿城围绕这两颗古树，开发为约12米深的下沉空间，打造北京首座古树会客厅，涵盖天光泳池、健身瑜伽、茶室会客等功能。使其成为场地精神的重要载体，承载着土地的珍贵记忆。这种以人居和自然为出发点的开发精神和情怀确实难得。

全维智慧社区 打造0忧绿色健康体系，构建覆盖建筑、园林、家居空间的十八大健康触点，呵护业主身心，缔造绿色、科技、温暖、便捷交融的家境。

承续皇家园林气韵，精琢“西山十二景”景观格局，汲取西山文脉灵气，诠释雅人韵士生活方式。

第八问

户型给了市场多少惊喜？

户型是的又一大亮点，项目利用北高南低地势特点，形成了前三后二的建筑形制。北侧设置上中下六层叠产品，南侧打造上下四层叠院，北高南低，形似太师椅！东西跨度非常大，约550米，相当于5个标准足球场的长度，所以，有着大面宽采光的天赋。

一共29栋楼，分为4叠和6叠两种产品形态，只有346套纯墅，保证了社区的纯粹和居住舒适度。户户有园、私属电梯、超大挑空也让的叠拼产品有了独栋别墅户内外空间的场景营造。

面积段来看，产品为205-580㎡的叠拼，覆盖面积约205-220㎡中叠、约270-350㎡上叠和约405-580㎡的下叠。

在叠墅单层里做出大平层的宽阔尺度，哪怕在全国楼市同类产品中，也很难找到如此惊人的存在。以项目的明星产品非台地下叠（411㎡）户型为例：

单层面宽达到了10.7米，客厅开间约6.5米的奢华尺度首先形成优越舒适的生活场景，大面落地玻璃为空间提供开阔的视野与景致，让户外院境与室内充分交流互动。真正具备了大平层的宽绰和别墅的私密性。

爱马仕风格生活体验馆更是充分的展示了这套户型的极致匠心。首层的长辈卧室紧邻卫浴空间，约4.2米奢阔面宽及大尺度开窗，处处从老人生活便利角度出发。

二层规划设计的全南向卧室面宽达到了10.7米，两个超50㎡的豪华主卧结合传统衣柜和步入式衣帽间，功能灵活多变，满足不同形式的家庭构成。

特别值得一提的是地下空间的设计，约6.1米的挑高以自上而下的视野打破空间界限，近70㎡的阔尺社交厅，采光井引入一层自然光，完美的凸显了别墅的空间感与舒适性。

第九问

收藏销冠还有多少好机会？

豪宅购房者都是“完美主义”，在北京楼市，占据了山、城等最稀缺的资源，加上匠心产品力，才能收获遥遥领先的销冠业绩。这样稀缺的别墅产品就该是销冠！

如今，已经进入紧张的收官时刻，近期会推售全新下叠产品。数量有限，这可以说是收山顶级产品力别墅最后也是最好的机会，您一定别错过！