成都牧马山别墅荒凉、成都牧马山别墅值不值得买

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提问：雕叔你好！我们家目前两个小孩，目前自住高新南天府五街朗基天香套三双卫，公积金贷款每月月供2700，另一套94.5平在华阳嘎纳湾金棕榈，16年买成81万，目前租给包租公司自如，每月2000租金，租约还有四年，违约约赔给自如7万违约金，商业贷款，每月3800月供，两套都是我婚前买的，均在我名下。在阆中有一套按揭房，目前老公父母在住。大源自住的房子目前大约还有公积金贷款四十万，嘎纳湾金棕榈的房子大概还有商贷五十万，利率大概5.3左右.另婚前我还有一套86平南湖附近北京街的公寓，水电气三通，民用收费，开发商资金短缺，今年才开始交房，还没有房产证目前想考虑资产优化，请雕叔指点！是否卖掉嘎纳湾金棕榈的房子？重新买其他地方？还想考虑两个小孩入学的问题？还是维持现状，目前自住的这套房子出租的话租金大约可以每月5000多。

回答：你好！戛纳湾金棕榈整体来说还是华阳不错的一个地铁盘，你也是非常有眼光的，目前这一的户型，挂牌总价在200-260万之间，相比较的话，租售比是相当低的了，94平市场租金在3K左右。4年给自如的话大概是5万块，不如7万的违约金划算，加之考虑到你5.3的二套房利率还比较划算，我们整体来看，不太建议你卖掉戛纳湾金棕榈——未来还有一定的升值空间。除非你有非常好的一个预算。话说孩子教育的话，朗基天香整体也是非常不错的楼盘哈。但由于不处于大源板块，所以整体来说，价格中规中矩，但地段是绝版的，依然可以继续持有，可以先不动，自住为主，等观察后续的大源南侧学校招生划片，或许有惊喜。目前从优化的角度来看，建议继续持有朗基天香和戛纳湾金棕榈。反倒是北京街的公寓等拿到产权后可以及早出手，套现资金，另外阆中的套三房子，也可以及早套现，筹集资金，准备再在成都进行二次投资。这个时候需要购房资格，你和你老公结婚后，如果是家庭户口，那么已经两套无法再买，可以把戛纳湾金棕榈通过赠与的方式给你们直系亲属（父母），然后腾挪出一个普通资格，到时候再用公寓和阆中的资金来进行投资或者学区的升级。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔老师好！我昨天看了马云在贵州的一个讲话，感觉贵州以后会是大数据的未来城市，请问：1、现在投资贵州的房产是否有价值？2、如果投资贵州哪个区域的房产最有价值，请推荐楼盘，谢谢！

回答：贵州发展任重道远，占了zc的光，刚开始有点起步。1，贵州除了贵阳，其他城市发展程度确实很一般，甚至很差。特别是医疗条件不发达。2，贵州缺人，人口数量太少了。贵州目前只有贵州大学是一所211高校，而且在全国高校中实力也不是很强，缺少高精尖人才，未来是人才的争夺战，没有人才，肯定会输。3，产业单一，贵州目前除了旅游业就是农业，再有就是房地产，这样的的产业结构导致贵州物价非常高，而工资很低，没有太多希望。4，内陆偏远地区，多山。贵州这些年大搞基建，这也是zc的倾斜，是长远计划的一步。西南地区的贵州一带，刚好可以是上接川渝，下接广西云南的地方。贵州发展快很大程度是因为经济本来差，发展多一点增速就高了，但贵州本身负债率较高。贵州本土作战可以选择贵阳，外省想来纯投资就没必要去了。

提问：雕叔你好！本人已婚，于2016年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交四川省人民医院东区上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万。问题：1.套二套三还是套四2.哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的3.电建悦御府值得买不4.或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘。

回答：至于选择套几，这个可以根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好一些，90-120的三居是最好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建悦御府不属于大面板块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。

提问：雕叔你好！我们预算在200个，想买个套四。上班在高新。现在考虑华阳老城区的老房子大概一百八十个左右。或者现在也在看天府菁萃里人才房，不知道能不能选的上?您有什么好的建议吗?南湖那边房子看过一部分，大部分有增值税,而且预算过高。

回答：你好，如果预算严格控制在200个左右，且确实是需要套四的房源，然后还需要兼顾通勤的话，天府三街附近及南门的一些老楼盘确实是一个选择项，比如华阳老城区，一大把这样的老房子，比如新疆石油花园、华阳滨河花园、利通出水芙蓉等，虽然产品上的确无法和改善的新房、次新房相提并论，但对于主要寻求家人自住和通勤的话，完全没有问题，这也是主要基于你自己的侧重点考虑。有些想要住房条件好，有些看重学区，有些人寻求流通性，也有的人就单纯想兼顾通勤，每个人的想法、侧重点不一样，得到的结果也是大不一样的。天府菁萃里价格是便宜，的确也很不错的一个楼盘，但是目前地铁配套还不完善(5号线有望南延，但是估计要2030年才通车)，周边的教育、商业也几近荒芜，对于家有老人来说，老人的生活便利性，孩子的教育问题，我觉得不是很好的一个选择，更何况如果你不是人才资格的话，也不一定能选到理想的房源。我们的总体建议是，你内心还是要有侧重，我们不能说追求通勤和追求小区环境哪个是对是哪个是错的，往左往右，都没有错。从华阳的选择来看，也不一定非要去南湖，尽量在华阳选择次新一些的楼盘吧，比如蓝岸丽景、欣宇都市港湾、丽都新城三期甚至华府的华银美景这类楼盘的捡漏。如果你们寻求一些房龄新的次新楼盘，那肯定就要牺牲地段，比如天府菁萃里就是这种类型，或者去看看配套成熟度比较高，但是距离三街稍远的一些板块，比如大面(既然你在看双流的天府菁萃里，那么也有龙泉的资格)，看看华润国际社区、保利玫瑰花语、恒大绿洲、首创万卷山和四季映像这类次新楼盘，是比较能兼顾居室户型和综合配套的选择。

提问：雕叔你好!我想问问视高区域的升值空间如何?我2020年在视高买了中粮套三。

回答：视高属于眉山，已经贵得一塌糊涂了，现在也没什么机会了。视高本身，没有足够产业支撑、人群基础，但房价先吃成了胖子。高位套牢、无人接盘，是视高楼市未来可预见的事实。原因很简单，这个只有5万人，位于天府新区和仁寿边缘的一个小镇，房价已经超，过当地人可承受的范围，目前二手也才8千左右。视高深知自己短板明显，现在也并没有出台任何有关的调控措施，房价放任自流。个人觉得应该通过低价的产业用地吸引企业进驻,由产业带 动视高区域的后续发展， 或许这才是视高发展的正确道路。长期来看，产业一步步落实、人口增加，视高有一定的发展潜力，毕竟它拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。如以买了视高只能长期持有，等天府新区人口饱和外溢。

提问：雕叔您好，新人小白一枚。夫妻二人户籍南通，在上海租房工作，手上有60W，有公积金。家庭月入2万。孩子小学四年级在青浦就读。考虑孩子教育，能不能在青浦城东或盈中入手老破小（分别对口东方和西实验）？又担心积分不够将来孩子不能在上海高考，纠结！恳请雕叔指点。

回答：你好，60不建议买上海老破小，更适合买二线城市南通，总价200万以内不建议买一线城市：1，一线城市，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。2，总价200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅。

提问：雕叔，准备买房，本来信心十足、有备而来，但最后买总是不尽人意。要么贵了、要么错了，或者就是有这样那样的遗憾——户型不好、楼层不好对、朝向有问题、环境，请问你们专业人士是如何买到性价比高的房子的?买房小白请教!

回答：你这种情况 究其原因，主要是经验、心态等各方面的因素影响。很多专业人士买房的确要比普通市民要从容和自由的多，经验丰富、心态平稳、眼光独到，不仅选择的空间也比较大，出手时更能做到稳、准，而且能够保证自己买的房子物有所值。若用简单的话总结，就是“买的好（性价比高）、买的省（便宜）、买的巧（及时）”这也正是普通购房者所缺乏的，怎样做到这些，就比较复杂了。一般消费者仅以位置、环境、配套或者价格来衡量一个楼盘是否值得购买。房地产业界对楼盘性价比的判断有自己的独到优势和眼光，比如他会从专业的角度以及整个市场的发展趋势来判断楼盘的品质。房子的品质不像其他商品那么一目了然，普通购房者当然没有判断能力。举个例子，一套100平米的两室两厅和90平米左右的两室两厅，懂行的人肯定会买后者，性价比超高。再比如，在点式楼和板式楼、高层、小高层和多层之间选择，业内人士会从舒适性、公摊面积、居住成本等方面衡量。那么，南北通透的多层或板式小高层会成为首选。多数普通人没有对房价的判断能力，错失机会的风险高，买不到性价比高的房子。就像过去几年，很多人已经错过了2008年、2011年、2014年以及2015年上半年好几轮市场低谷的窗口期。毕竟在房价没涨起来的时候，谁也不会想到一套房子以后会那么值钱。可如今房价涨起来了，很多人却更小心翼翼了，要么以房价高为由一拖再拖，要么因为房产升值空间等问题犹豫再三。由于总是想以最低的价格买入最好的房子，人们才会选择了又放弃，放弃了又选择。这就需要有一个专业的判断能力，把握时机，创造财富。选择企业实力强、有品牌影响、物业好、品质放心、有增值潜力的楼盘...... 这些选择标准无疑是需要丰富的经验，准确的判断能力，值得我们普通人借鉴与学习。其实当一个人一生只有一次买房机会时，无论房价未来或涨或跌，都相当于在进行一场豪赌。赌赢了固然好，就算赌输了，也有两个结果：一种是房价跌下来了，可最起码有了套自己的房子；一种是错失了拥有一套房的机会。

提问：雕叔你好！买雕叔事找雕叔咨询一下。家有两套房，一套老房子刚卖掉，明年二三月到位资金210，在住的新房还有不到70万房贷，是高新区金雕叔榕湾114坪四房。想再买改善房，但普通高新购房资格现在成都貌似没什么机会，在看二手，请雕叔推荐一下。如果从投资角度看，二手改善类房型、刚需房型. 、大户型小户型怎么选更划算？

回答：你好，久等了！你的总预算大概就在400个左右，如果想买改善加投资话高新可以看看新盘陆肖和金偶金城府，成华二仙桥板块的中车共享城，天新的保利和光与湖和天府里这些盘都是顺销盘。普通资格都能买的到。二手房可以看看大源都城雅颂居，华润凤凰城一期，天府新区的三利云锦，蔚蓝卡地亚花园城。如果从投资角度看买90-130的改善房以后将成为市场主流。超过这些就是终改，总价更高，未来接手的人范围更小。

提问：新人首问:雕叔，现居四川南充，双方父母的老破小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平， 我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万;另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想问一下雕叔，南充的商铺有必要处理吗?想去成都投资，我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何?有没有更好的选择呢?

回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年， 不过可能也不太在意房产升值。以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。

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