重庆小户型二手房、小户型50平米2房一厅

之前写了一篇关于重庆主城新房的上半年总结，发现大家更关注二手房的成交情况。之前关于重庆二手房的市场数据及报告相对较少，即使有也只是泛泛的做个排名。这几天花了点时间，把重庆二手房的成交情况，以及与新房的对比情况做了下梳理，有兴趣的朋友可以看看，一起从数据中看看有什么趋势和变化。

先说下数据的来源，关于二手房部分的数据来自克尔瑞，克尔瑞的数据为不动产中心的过户数据，因为过户的时间有一定的周期，所以成交数据存在一定的滞后性；关于价格部分取自房管局过户的交税价格 ，因为一般过户时，买家为了少交税，普遍存在成交价格低报的情况，实际成交价格一般会比统计价格略高。新房数据为房管局系统的网签数据，新房数据来源铭腾。

一、2023年上半年主城新房&二手房成交量价

小结：

1、二手房为住宅成交绝对主力，占比约60%，二手房价格较新房价格低3030元/平米；

2、上半年共计成交898万方，其中二手房成交528万，月均成交88万方，占比达到59%；

3、上半年共计成交套数87388套，其中二手房成交53573套，月均成交8928套，占比达到61%；

二、主城近5年新房&二手房成交对比

小结：22年之前新房占据主导，22年新房市场呈断涯式下滑，二手房虽有下滑，但整体跌幅较小，二手房成交套数在2022年首次反超新房。

小结：新房价格近5年逐年攀升，二手房价格持续走低，导致二者的价差，从18年的二手房高于新房1600元/平米，到2023年新房高二手房3030元/平米。2020年之前由于新房市场还存在大量的低价地，由于政府限价的缘故，部分新房和二手房存在一定的剪刀差。2020年之后，随着低价地的逐步去化，以及新拍地价的走高，新房价格持续攀升。

三、近5年二手房重庆vs成都成交套数走势

小结：由于2022年之前成都严格的新房限价，新房较二手房存在较大的剪刀差，成都二手房2022年之前成交量较重庆均有较大差距，其中2020年和2021年由于二手房指导价格和增值税的出台，这两年成都二手房呈断涯式下滑，2022年取消二手房指导价后，才有所回升，并首次超过重庆。

四、2023年上半年主城各区成交量价收藏

小结：1、二手房成交前四的区域为渝北区、江北区、沙坪坝区和南岸区，且这4个区的二手房成交量均超过新房成交量；2、二手房排名未三名的区域为渝中区、北碚区、大渡口区；3、新房比二手房成交量高的区域有九龙坡、巴南、北碚和大渡口；

小结：1、二手房均价前三位的区域为江北区、渝中区和渝北区；

2、二手房均价后三位的区域为北碚区、巴南区和大渡口区，均低于10000元/平米；

3、新房二手房价差最大的区域是渝中区和江北区，均超过了8000元/平米，巴南区的价差最小，只有1764元/平米。

五、主城各总价段新房&二手房成交分析

小结：

1、二手房100万以下占绝对主力，超50%，150万以下达到80%，200万以下达到90%，超200万仅占10%；

2、新房150万以下仅占56%，200万以上占比20%，高总价房源占比较二手房占比高。

小结：随着总价段的提升，新房与二手房的均价差距越来越大，500万以上房源达到3670元/平米。

六、主城各区二手房各总价段成交分析

小结：

1、各个总价段，销量前2位的均为渝北区和江北区；

2、随着总价段的提升，渝北区、江北区和渝中区的占比逐步提升，而其它区的占比则逐步减少，说明改善客群更青睐江渝北和渝中半岛。

七、主城各面积段新房&二手房成交分析

小结：受新房供应结构影响，70平米以下新房占比远低于二手房，90-110平米新房占比高于二手房，其余面积段新房二手房占比差异较小。

小结：

1、新房、二手房呈现的价格趋势均为面积越大，单价越高。

2、新房与二手房呈现的差价关系，整体也表现为面积越大，新房与二手房的单价差距越大。

八、主城区上半年二手房成交TOP50

九、主城各区上半年二手房成交TOP50

1、渝中区

2、江北区

3、大渡口区

4、北碚区

5、渝北区

6、巴南区

7、九龙坡区

8、沙坪坝区

9、南岸区

九、主城区上半年二手房各总交价成交排名

1、200万以下

2、200-300万

3、300-500万

4、500-700万

5、1000万以上

最后做个总结：

1、重庆主城从2022年开始已正式进入存量房为主的市场，大家传统印象中，很多人都在说房地产下滑很厉害，这里其实主要说的是新房。从上述的数据中可以看到二手房的成交量还是相对平稳的，上半年月均成交将近9000套，这个交易量，在全国也是排名比较靠前的。

2、重庆主城的改善二手房主要集中在江渝北和两江四岸，价格也相对坚挺。

3、新房市场受二手房冲击严重，新房市场不好卖的几个原因，个人分析如下：

（1）新房普遍在发展中的板块，核心区新盘较少，新房地段整体不如二手房有优势；

（2）新房同质化严重，由于重庆的改善占比一直未有明显提升，开发商为了保流速普遍都是做的小户型低总价产品，而这又与大量的二手房形成正面竞争，当你价格和位置没有优势的时候，客户是不会买单的；

（3）重庆17-19年销售的楼盘，逐步进入二手房市场，这些楼盘中不乏地段、产品和品质都很好的楼盘，这也很大分流了新房的改善市场。

4、今年二手房挂牌量有所上升，主要的一个原因是18年限售令出台，18年销售的房源到今年大量的满2年解售，而18年又正好是楼市成交量最高的一年。