商改住对业主好不好,2023年商改住政策

项目“商改住”涉及到太多人的利益，被投诉一点也不意外。

自去年底南宁发布“商改住”工作方案后，就有不少项目申请公示，却很少听到反对的声音。

而五象南一项目申请并发布公示后，却引起了业主的不满。

在6月到8月之间，人民网留言板上就陆续能看到相关反馈，并出现“违规”“虚假宣传”“侵害业主利益”等字眼。

这是否与项目所处位置有关？

PART.01

综保区的希望也顶不住了

本次申请“商改住”的是位于五象南金海路北侧、海德路东侧的万科星都荟四期。

在最初入市时，该项目就被媒体冠以“综保区的希望”头衔，首开现场排起长龙，销售状况一直不错。

现在居然也要加入“商改住”大军，属实令人惊讶。

▲项目2019年3月首开现场（图源：网络）

8月3日，南宁自然资源局发布星都荟四期项目地块由商业办公调整为商住办公用地的公示。

内容显示：

①原规划：地块已批总平面图容积率为3.5，计容建筑面积113929.34㎡，其中商务办公79235.81㎡、商业服务业设施25509.11㎡，其余为消防控制室、物业管理用房、公厕等配套设施。

②调整后维持原容积率和计容建面：将不超过40715.38㎡的原规划商业、办公调整为普通商品住房（含公共服务配套设施）。

③地块性质更改：由原商业、办公调整为商住办公用地。

④增加37%居住用地：地块兼容性由零售商业用地及批发市场用地＞30%、商务金融用地＜70%调整为零售商业用地及批发市场用地和商务用地≥63%、居住用地＜37%。

⑤学校安排：欢乐之家幼儿园、金良路小学为新增住宅人口提供学位，具体以教育部门当年政策为准。

▲星都荟四期“商改住”公示

不过，此前发布的“商改住”方案明确指出五象新区不在范围之内，五象南的万科星都荟是否具备资格？

这一疑问在业主的反馈之下，已经有了答复：

项目所处位于综保区金海路北侧、海德路东侧，为高新区管委会管辖区域，具备“商改住”资格。

▲万科星都荟具备“商改住”资格

不过，星都荟四期“商改住”公告仍在公示期，利害关系人可书面反馈至相关单位。

PART.02

惨遭投诉，八大产品系还好吗？

此次地块性质调整引发业主不满，或许与此前宣传太让人惊艳有关。

从以前释放的销售信息来看，万科星都荟是万科在南宁打造的第一个产城综合体项目。

集企业公馆、万科中心、万科里、万科邻、米公寓、都荟华府、梅沙幼儿园、星商汇八大产品系为一体。

其中，万科里、万科邻分别是服务社区及周边3公里范围内居民的品牌社区商业中心、促进业主间互动和交流的商业街区。

万科中心、企业公馆则是城市级高层写字楼，以及为标杆性、旗舰型企业量身定制的花园式独栋企业总部办公空间，都很高大上。

▲万科星都荟地块总平图（2020年初）

“商改住”后，原104744.92㎡的规划面积中，将保留6万多㎡的商业/商务，增加4万多㎡的住宅。

人民网领导留言板回复称，二期地块拟建4栋建筑，其中3栋为住宅，1栋为商业MALL。

新建的高层住宅也会影响到29、30、31号楼居民的视野，新增的人口则会分薄周边的资源。

▲万科星都荟项目（摄影：赵翔）

从公告提到的商改住比例来看，暂且分不出办公和商业部分哪个减配，但是总体来说，其“综保区希望”的高大上定位可能不保。

以华润中心、万象城、幸福里综合体带动东盟商务区板块提升的实例来看，无论是商业减配还是办公减配，对万科星都荟现有业主来说，房价升值空间都有可能降低。

▲万象城

并且南宁已有青秀区长虹路万科里、江南区星光万科里等商业综合体开业，对项目的人气聚集和价值提升产生了积极意义。

如果是商业减配，业主表达不满，也不意外。

如果是办公减配，原来的万科中心、万科公馆两个高大上的产品系被削弱，也同样影响了项目升值空间。

PART.03

五象南缺商，业主不得不担忧

五象南本就缺商，对于即将交付的项目业主来说，商业减配是致命的，他们的担忧和紧张可以理解。

南宁如此多“商改住”项目，怎么就万科星都荟反弹这么大？

其实以前发布的项目中，要么是在全商办地块中，提一块未建设的地块改为住宅；要么是已建成商业不景气，无奈之下选择商改住；或者是位于老城区，2015、2016年间售罄的楼盘。

万科星都荟不同。

首先，项目位处缺商的五象南，放眼望去，既无成熟底商，也无大型商超。

板块定位虽高，但大多是物流园区，交付的楼盘不多，还没有形成成熟的居住氛围。

而这也意味着，万科星都荟自带的商业MALL将成为五象南少见的大型商业体，保住这一地位，对业主来说重要得多。

▲星光万科里建筑外观

其次，则是万科星都荟的区位配套不太OK。

项目附近有金良路小学、平乐小学以及1所规划中学，并非名校学区。

其南侧和西侧规划为物流、仓储用地，其中一部分已建成，一部分的山体还未开挖，前两年的状况更不必说，业主直言是“荒山野岭”。

所处位置相对也比较靠里，总体来说，并不具备太明显的优势，“商改住”后，其产城综合体的定位也会被削弱。

▲项目对面为中新南宁国际物流园（摄影：赵翔）

再者，就是部分业主提到的涉及虚假宣传的问题。

在以前的宣传中，有提到万科里、万科邻等商业形态，不少购房者就是冲着这个才愿意买单。

现在虽然没有说取消商业MALL，但在新规划出来之前，谁也不能确定，业主紧张在所难免。

▲万科星都荟部分外立面已完工（摄影：赵翔）

最后，就是业主没有一点心理准备。

“商改住”政策发布之初，就将五象新区摒除在范围之外，对不熟悉行政区划的人来说，肯定觉得万科星都荟不具备资格。

这也就有了业主的疑问：项目违规“商改住”竟然被允许了？

正如上面所说，万科星都荟地块归高新区管，资格还是有的。

▲自贸区板块划分

“商改住”对整个南宁楼市来说，好处显而易见，但是对已购入房源的业主来说，商业体量缩减、项目定位降低多少会不满。

对五象南的业主来说更是如此。

PART.04

只有底商的五象南，太难了

五象南置业的活跃度和话题度居高不下，缺大型商业综合体却成为硬伤。

头条君细数了一下五象南标红的商业用地，发现约有15幅左右，平乐大道以西4幅，以东约11幅，不少是邻里中心。

可惜，建成的一个没有。

海晖路与华威路交会处的邻家广场规划时间不短，据悉，至今也没有实际的工程进展。

从此前其他邻家广场开业的速度来看，还有得等。

▲威宁邻家广场分布（图源：威宁官微）

不过，万科星都荟旁有荣和拿下的50.858亩商业用地，须建设一个总建筑面积≥3000㎡的电影院和建筑面积≥8000㎡的集中式购物超市。

荣和须自主持有≥35000㎡的商务金融用途房屋产权面积，时间不少于20年。

如此大型的商业体，建成后将成为五象南重要的休闲娱乐配套设施，而这也是万科星都荟给业主的解释之一。

▲同时拿下的荣和五象院子初具规模（摄影：赵翔）

另外，五象南定位高不假，但是集住宅、办公、大型商业于一体的综合项目不多，目前可以说没有。

万科星都荟被称为“综保区希望”，是因为其并非纯粹的住宅用地，而是集多项功能体系于一身，其业态多样性在区域内也是数一数二。

缺商、缺高端办公的五象南差点就能拥有一个高大上的综合体，可惜在住宅交付之际无奈选择“商改住”。

真是太难了。

▌写在最后

对于“商改住”可能会带来的容积率上升、学位不够等问题，其实早在文件发布之初就做了规定，所有附加成本，都将由开发商买单。

可“商改住”虽好，也不能忽略了业主的利益。

此次万科星都荟“商改住”还未确定是办公还是商业减配，业主就认为商业会减配进而投诉，也是为了维护应有的权益。

俗话说“一分钱一分货”，花钱买的产城综合体、高大上配套，现在说改就改，谁也受不住。

特别是商业减配的可能性，老城区还好，但对五象南等不成熟的新区来说，“商改住”会直接影响到业主的生活便利性。

新商业又要等很久，两相结合，或许也是业主不满的原因。

作者|谢金伶

审核|吴晓苑

编辑|刘玉婵

（来源：南宁楼市头条）