江北核心区在售楼盘—江北核心区在售楼盘排名
如同去年的楼市行情，江北核心区同样上演了一场“高开低走”。上半年还是“当日售罄”、小跑入场，下半年就变成了“楼层可挑”，甚至有的还能给出分销折扣。
是苏北人不好骗了，还是江核的概念不好使了？
客观来说，不管是土地市场还是楼盘，江核都是南京的“供货大户”，房源量一直都不紧俏。从全年开盘的情况来看，共计有20余家楼盘推出万余套房源，整体销售量也在8成以上。
不仅是新房，二手房也在近期出现了降价，此前备受欢迎的隧道口二手房，已经重回3.5万/㎡。
不过，这并非意味着江核的没落，而是在火爆了3年多之后，终于开始回归健康的市场环境。
01
全年上市超万套新房，10家楼盘已收官
据不完全统计，2021年1月1日至2021年12月31日，江北核心区去年全年共计有21家楼盘、约11437套新房入市，占整个江北楼市上市量的近三分之一，开盘次数多达44次。
克而瑞南京数据显示，2021全年江北核心区销售金额前三的项目，分别为长江时代1314（46.45亿元）、长江时代1516（36.14亿元）、栖樾府（31.43亿元），共计114.02亿元。
注：数据来源克而瑞南京。
而且江北核心区2021年已清盘或基本清盘的项目有10家左右，比如长江时代1314、长江时代1516、启迪水木滨江、江畔都会上城、首开万科江悦光年、和光锦棠府、千江凌云府、江畔月明府、中交锦方等等，其中多数集中在一、二季度上市的楼盘都实现了“日光”或基本售罄。
截至发稿前，江北核心区仍有10家楼盘在售，1家纯新盘待上市，另有7幅地块待上市。
02
上半年万人摇号，下半年有盘去化不足4成
“割裂”，可以是说江北核心区2021年最真实的写照。
1-6月份，江北核心区市场回暖显著。先看几组数据：
（1）2021年南京单次新房摇号报名人数TOP5中，全部来自江北核心区，都在3-6月份上市。
而且3-5月份上市楼盘中签率无一超过10%。
比如，长江时代1314不仅是单次推房源最多的项目，也是全年报名人数最多的项目，于去年3月底首开1004套新房，摇号人数高达12943人，开盘当天即售罄。长江时代1516首开报名人数也超万人。
（开盘现场）
（2）和光锦棠府、首开万科江悦光年等项目，从首开到收官间隔仅1个月左右，每次报名人数都有3000-4000多人报名。
而且彼时各家楼盘首付8成起，带升级装修包的几乎是必买。
如果说上半年的主色调是“红色”，那么下半年“中签率100%”、“降首付”、“开分销”、“卖不完”等字眼则频频登上热搜头条。
7-8月南京疫情反扑，楼市暂时停摆。9月疫情得到有效控制后，南京楼市恢复。不过，7月上旬南京曾发布热盘集中供应新政，同批次上市热盘仅限报名一家。
虽然9月上市的江畔都会上城、启迪水木滨江、中交锦方仍是售罄，但是单个楼盘报名人数最多也才2700多组。
不仅如此，9月江北核心区南工大板块出现了首个中签率100%而平推的楼盘，且不乏有楼盘中签率逼近80-90%，首开“日光”也自此不再。
近2年来，江北核心区首付三成的楼盘基本是在边缘位置，仅有极个别项目。但是在三、四季度，多个楼盘首付低至3-5成起、开分销也随之蔓延，多数楼盘无法“日光”。
比如，江北核心区某楼盘12月下旬入市313套新房，截至发稿前，卖了3成多（不排除成交数据未完全上传的可能）。
（图源南京网上房地产）
同区域另一楼盘去年12月份共计入市461套新房，截至发稿前，卖了近4成（不排除成交数据未完全上传的可能）。
（图源南京网上房地产）
即便是江北核心区正核楼盘还能保持“日光”，但是据说中交锦方1300多号的买房人都能选到黄金楼层，市场遇冷明显。
对此，有业内人士分析，一来，前期全国多地频繁调控，学区房调控、二手房指导价的出台，再到房地产税即将试点，宏观楼市已经改变，市场观望情绪浓厚，大量投资客现场退场，外地买房人也急剧减少。加上二手房停贷、下款时间久等原因，想要卖房置换的也陷入困境。
二来，江北核心区近一年上市纯新盘的起步门槛户型已经在100㎡+，甚至主力户型普遍在110-120㎡左右，劝退了相当一部分刚需。
而且由于毛坯限价上涨，下半年上市的几家纯新盘售价与二手房的价差已不明显，价值大打折扣。
03
“房价”大涨超7000元/㎡，供房主力板块正在迁移
去年，江北核心区也是“房价”上涨的一年。
江北核心区毛坯销售限价从30750元/㎡，攀升至最高38000元/㎡（中国铁建G19），上涨了7250元/㎡。也就是说，G19项目全装修均价可能在4万/㎡，考虑到目前江核升级装修包也普遍在1800-3100元/㎡，未来售价可能要在4.2-4.3万/㎡左右。
至于，南工大、纬七路隧道口板块毛坯销售限价则普遍32000元/㎡；青奥-研创园板块也已至31850-32660元/㎡。
比如，去年3月首开的长江时代1516整体均价约3.4万元/㎡，其中全装修均价约3.2-3.3万元/㎡，另有1514元/㎡升级装修包须选。
直至12月28日晴翠府首开，整体均价在3.8-4万元/㎡左右，其中全装修均价约3.5-3.7万元/㎡，另有3100元/㎡升级装修包可选。
不仅如此，除了已首开入市的4幅涉宅地外，今年江北核心区至少还有8幅涉宅地待入市，大多位于国际健康城与青奥-研创园板块，供房主力板块正在转移。
04
二手房同比上涨超4000元/㎡，下半年成交量“猛降”
值得一提的是，以往高歌猛进的江核二手房，最近也传出降价消息，甚至部分房源大跳水。
比如，润锦城近日挂出一套建面约88㎡房源，总价低至330万出售，折合单价3.75万/㎡。相较于链家官网的新近成交单价4.4万/㎡，该房源挂牌单价下降超6000元/㎡。
（图源链家）
保利西江月12月初同样成交了一套90㎡以下房源，成交单价较8月份同面积段房源下降近4000元/㎡。
（图源链家）
而且据南京某二手房单一网站数据，2021年上半年，核心区二手房成交数据约为71套，而下半年仅有12套，成交数据呈断崖式下跌；正荣润锦城下半年成交均价为42440元/㎡，较上半年下降9%（不代表所有成交数据，仅供参考）。
不过，据安家江北统计，相较于2020年，2021年江北核心区二手房成交价上涨了4027元/㎡，板块的整体涨幅达到了10%。
此前，本网曾按均价3.35万/㎡+1600元/㎡升级包的入手价，计算过江北核心区建面约105㎡的持有成本，二套房利率5.85%（LPR+120BP）下，第5年提前还款（2年交付+3年限售），持有成本至少为84.66万。
也就是说，5年后，最少要卖到约43163元/㎡才能跑赢通胀。（详情点击：）
05
江北核心区今年预计15盘上市，置业选择充裕
据本网统计，2022年江北核心区约有15盘等待上市，其中纯新盘数量9个，买房人置业选择空间较大。就子板块而言，即将上市楼盘主要集中在中央商务区、青奥板块以及国际健康城板块。
（仅供参考，具体以实际情况为准）
除了本网统计的上述待上市楼盘外，区域内还有保利江汇、金基中北映樾、天宸江樾、天宸云筑、大华锦绣江来等几个已经加推收官的楼盘，目前仍有少量房源在售，其主力户型建面在99-143㎡之间，销许均价约为3.3-3.6万㎡左右，升级装修包在1900-2200元/㎡区间，也可供买房人选择。
从目前的户型面积来看，江北核心区已经基本完成由刚需向刚改、改善板块转变，起步户型已经跃升至110㎡+，其中，国际健康城板块起步户型面积已经到达约125㎡。
购房人在江北核心区的置业选择有所增加，但同时也需要注意置业门槛，从待上市纯新盘毛坯限价来看，区域内整体价格有所提升。
其他子板块之间价差不大，基本都在3万-3.2万/㎡左右，买房人可以对比选择。
值得一提的是，区域内还有两个性价比较高的盘，分别是位于研创园的佳源玖棠府和中央商务区的花语熙岸府。两盘由于拿地时间较早，还有起步户型为89㎡与97㎡的较小户型可以选择，此外没有升级装修包，精装价格比待上市纯新盘的毛坯限价还低一些。
佳源玖棠府
佳源玖棠府还剩最后2栋住宅楼，加推时间待定。项目上次开盘时间为去年9月，领取268套房源，销许均价约30300元/㎡，户型建面约89、102、112、113㎡，精装修交付，开盘即罄。
按照起步建面约89㎡户型、均价约30300元/㎡计算，置业门槛约在216万左右，在区域内还是有一定的性价比优势。
户型图：
佳源玖棠府位于江北核心区研创园板块，靠近规划中的地铁11号线、17号线的交汇站庙东路站，已经开通的长江五桥也在不远处。
佳源玖棠府为综合体佳源广场的住宅部分，该综合体为商住混合项目，总建筑面积67万方，规划业态涵盖住宅、办公、公寓、五星级酒店、SHOPPINGMALL、商业街等，也是江北万达广场所在的地。
花语熙岸府
花语熙岸府剩余7栋楼待加推，户型建面约97、117、138、140㎡，精装交付。项目上次开盘时间为去年5月，加推共216套房源，户型建面约97、117㎡，首付销许均价为32872-33191元/㎡，精装交付，开盘即罄。
（鸟瞰图）
户型图：
项目装标为威能的地暖（或同档次品牌）、布朗的新风（或同档次品牌）、美的中央空调（或同档次品牌）、还有老板的厨具（或同档次品牌）、摩恩的卫浴（或同档次品牌）等。
随着新房价格上涨、首付下调，叠加新房大批量上市，江北核心区二手房的门槛优势不断缩减，新房性价比逐渐走高。从长期来看，业内专家普遍对于江北核心区预期看涨。
*文章所用照片来源于其它网站，无法确认著作权人。如果侵犯了您的合法权益，请及时通过后台留言联系。我们将根据情况删除并愿意支付合理使用费。
