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10月9日，宁波市房产市场管理中心发布房地产新政中“买新卖旧”解除限售的操作要点。一起来看↓

冯亮/摄

1、新购入房屋要满足什么条件？

新购入房屋为宁波全大市范围内的住房。

购买新建商品住房的应当购买房屋的完全产权（100%份额），且以附有定金条款的认购协议（原则上定金不少于5万元）作为“买新”依据。

购买二手住房的应当购买房屋的完全产权（100%份额），以备案的二手房网签合同作为“买新”依据。

2、新购入房屋的购房人与出售限售的房屋的产权人是否要一致？

满足以家庭为单位购入或出售即可。如：

（1）群众A单身，A新购入一套住房，A还持有一套还在限售期内的房屋，A就可申请解除限售限制。

（2）群众A已婚，A新购入一套住房，其配偶B和未成年子女C共有一套还在限售期内的房屋，A或B可凭家庭关系证明（户口簿、结婚证等）申请解除限售限制。

（3）群众A已婚，群众A和其配偶B共同购入一套住房，B持有一套还在限售期内的房屋，A或B可凭家庭关系证明（户口簿、结婚证等）申请解除限售限制。

3、如何解除原房屋限售限制？

（1）前往限售房屋所在地政务服务中心交易窗口办理限售解除手续。

（2）需要提供的资料：身份证明（必要）、户口本（购买人与出售限售房屋所有人一致的，可不提供）、结婚证（户口本体现夫妻关系的，可不提供）、新建商品房认购协议（购入新建商品房时需要）、其他需要的材料（特殊情况时按需提供）。

4、新购入一套住房后，可以解除多套限售期内的房屋吗？

不能。购入一套只能解除一套限售期内的房屋。

焦点问题：“买新卖旧”还能享受“换房退个税”政策吗？

“换房退个税”政策，是指在2022年10月1日至2025年12月31日，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

按宁波目前情况，不是“满五唯一”（购入满五年、家庭唯一住房）的二手住房，出售时一般缴纳房价1%的个税。

此次房地产新政发布后，很多人提问：以先“买新”后“卖旧”的方式解除限售，是不是与“换房退个税”政策规定的先“卖旧”后“买新”有冲突？“买新卖旧”是不是就没法再享受退个税优惠？

注意两点：

1、“买新卖旧”解除限售，“买新”认定标准是：买新房的按认购协议；买二手房的按网签备案合同。

2、“卖旧买新”退个税，“买新”认定标准则是：买新房的按网签备案时间；买二手房的按契税完税时间或不动产权证载明的登记时间。

也就是说，买新房的，从付定金、签认购协议到付首付、合同网签备案，有一段时间差；买二手房的，从合同网签备案到过户、缴税、办出产证，也有一段时间差。

如果能合理利用时间，理论上可以做到在“买新”后解除限售、卖掉旧房的同时，也能享受退个税优惠。

举例：

“买新”是买新房的：A有一套还在限售期、要卖掉的住房，看中了某楼盘的房源，先付了10万元定金并与开发商签认购协议，然后凭认购协议去办妥限售房的解除限售手续，挂出成交后去楼盘付首付、办合同网签备案。这样操作，限售解除了，个税也能退返。

“买新”是买二手房的：A有一套还在限售期、要卖掉的住房，看好了一套二手住房，和房东谈定并完成合同网签，然后去办理限售房的解除限售手续，挂出成交后再与房东一起去办理买入的那套二手房的过户、缴税手续。同样，限售可解除，个税也能退返。

在这个过程中，需要特别注意控制时间——限售解除后，旧房需要在短时间内找到买家且办妥缴税、过户手续。

来源：宁波市房产市场管理中心、甬派