大兴御景星城怎么样(大兴御景星城怎么样啊)
半年已过，北京楼市到底发生了什么样的变化？又呈现出什么样的趋势？是时候做出一份半年总结了。
从宏观层面讲，上半年北京楼市在土拍和住宅两个市场，均呈现出先扬后抑的态势。
一、土拍先上火再降温
关于土拍市场，此前帮主曾有过小结，相关数据可重温一下：从2月8日至6月30日，北京共进行9批次土拍，成交31宗地，出让约126.6万平米住宅用地，揽金约858亿元，综合溢价率8.8%，其中顶价成交地块为15宗，底价成交为12宗。
今年土拍改变了前两年单次大批量供地的模式，调整为单轮、多批次、小批量上拍，一次少则2宗、多则7宗，搞得上半年拍地次数不亚于开盘。
从供地节奏和竞拍热度看，前紧后松，前7次屡现顶价成交、甚至数十家围猎一宗地的局面，有14宗地的归属全凭摇号的运气；而后2次9宗地有2/3底价成交，另3宗成交溢价率最高仅约7%。
这体现了土拍继续分化的趋势，也产生了众多外地房企、新注册公司（马甲）竞相角逐京城热地的现象，增添了很多令人腹诽的话题，也暴露出土拍规则儿戏般的bug。
通常土拍的冷热，是对住宅市场的侧面反映，房子卖得好，市场库存去化快，开发商拿地意向自然更高，反之则土拍冷淡。
而今年上半年住宅市场与土拍市场的热度曲线既有相似的轨迹，又有节点的差异，一季度市场迎来小阳春行情，体现在4月份网签成交达到峰值，而5、6两月持续遇冷降温，土拍的热度则持续到6月中旬，这与开发商急于补仓和亦庄X47、奶西315等热门地块上拍的时间有关，待最被开发商看好的地块出清后，剩余的地块降温也属正常。
二、10万+豪宅持续火爆
根据克尔瑞发布的上半年北京楼市报告，1—6月，北京新房住宅（不含限竞房和共有产权房）累计成交30185套，同比上涨约27.3%，成交量仅次于2021年上半年同期水平，为2020年以来的第二高；成交金额达到2075亿元，同比增幅超过25%。
来源：CRIC克尔瑞
从成交数据看，今年上半年北京住宅市场似乎并不差，但是明显可见，4月后市场成交量及成交均价都呈下降趋势。从市场成交结构看，会发现在延续去年分化格局的同时，又有新的变化。
若将近两年1—6月北京住宅成交前十名的数据对比，会发现今年上半年TOP10项目共计成交4158套、成交面积49.74万平米、成交额约486.06平米，同比多卖了1090套房，成交面积多了2.2万平米，成交额高出65.71亿元，成交均价约9.77万元/平米，同比上涨约5400元/平米。
今年TOP10中，10万+项目与去年同为4个，但全部位于二环内外，且有中信城四期这个单价16.5万的顶流项目，4个项目成交额都超过50亿，都名列前五，而去年有1个10万+项目仅位列第10；8万+项目为4个，比去年少1个；甚至有2个5万+、6万+项目，而去年TOP10中单价最低的为7万+。
两相对比，可见今年10万+豪宅对市场成交额的贡献加大，这反映出高端买家对核心城区、二环地段优质资产投资的热情在增加。因6月底才开盘，销售数据未纳入统计的中信国安府，同样以单价15.5万元/平米、约1400万—4200万的总价，取得了日光的战绩。
因此，北京住宅市场最显著的一个特点，就是被视为核心资产的内城豪宅日子最好过，几乎成为当下买方市场中逆行的卖方市场，也说明此类资产仍然是富人们资金避险的安全港。
3、近郊大兴、昌平成交活跃
从北京市上半年住宅成交TOP10可见，城六区项目占据8席，可见地段在买房人心目中仍是权重最高的因素。
如果按城六区排名前十计算，在上表中排在望京樾之后的分别是永定金茂府和京投发展北熙区，成交额分别为30.29亿元、24.78亿元。
北京刚需、刚改置业的主战场在近郊区，预算1000万元以内，在城六区很难买到舒适型三四居改善产品。
根据克而瑞统计数据，上半年北京总价位在800万以内的住宅成交占比达到约69%，其中500万—800万总价区间新房成交7854套，成交量连续3年提升，占比增至33%，刚改客群接棒改善成为成交主力。
这部分成交主要落在了近郊区，哪些项目卖得好呢？
上半年近郊区成交TOP10中，大兴·星光城成为业绩最好的项目，西红门橡树湾、壹品兴创·御景星城成交额也都超过25亿元，昌平区则有建发城建·文源府、紫金书院、北清橡树湾、宸悦国际等4个项目位居前十，顺义区中海首开·湖光玖里凭借后沙峪低密改善产品夺得本区销冠，但也反衬出顺义区刚需项目走得并不快，没有出现像房山区北京建工·揽星宸这样的快销盘，而金融街武夷·融御在通州区独占鳌头，则体现出核心板块大盘的持久力。
北京买房人在区域选择上也呈现明显的分化格局，倾向于享受主城区成熟配套资源的买家，预算至少1000万以上，甚至出现“大换小”的改善现象，有些改善家庭在度过对面积需求的阶段后，将大房子卖掉，换一套核心城区资源优质、品质更高、面积稍小的新房，成为一种新的趋势。
而对于新北京人或年轻人，则需要按职住平衡的逻辑去选择置业方向，根据北京产业的分布，海淀北、昌平南、大兴新城、亦庄新城等产业高地成为热点，轨道和教育配套是买房人关注的要点，这在土拍市场反映明显。
房山、顺义有对首置人群更加友好的价格，但出现一两个热销盘不能代表区域市场的整体状况，买房人仍需得到更有力的政策支持，以增加对区域市场的信心。
4、丰台区343亿一枝独秀
上半年，在各行政区的成交排名中，丰台区以343.2亿元成交额一马当先，也是唯一过300亿元的行政区，朝阳、昌平、大兴紧随其后，成交额均超过200亿元，百亿俱乐部则有顺义、海淀、通州、东城、石景山和西城。
丰台区新房供应充足，尤其是在二环、三环区域有多个10万+项目在售，且都卖得很好，在城六区成交TOP10中，北京悦府、中海和瑞叁號院、永定金茂府分别位列第4、7、9名，君礼著、北京天誉业绩不俗。
此外，除西五环外项目单价低于7万以外，丰台区主力板块项目均在7万+以上，且以改善供应为主，因此成交额高企理所当然。
再看各行政区成交榜首，有个别现象值得注意，门头沟区销冠峯范北京成交均价5.1万元/平米，房山区状元北京建工·揽星宸成交均价3.4万元/平米，这两个项目实际成交价均比取证价格有大幅下调，峯范北京取证价格约6.1万元/平米，揽星宸取证均价约4.5万元/平米，成交折扣分别达到84折和76折，这种力度在一个正常的市场下是不可能出现的。
好在，峯范北京和揽星宸的拿地楼面价较低，分别为2.2万元/平米和1.5万元/平米，缝够大，自然有降价的资本。
对于买房人来说，如果在区域市场遇到这种打狠折的项目，虽然价格诱人，但是要了解清楚其拿地楼面价，如果房地价差空间充足，开发商为了快速跑量，即使打折幅度较大，也能保证其利润，买房人则勿需过于担心未来房屋质量、精装减配等问题，反之则要当心，诱惑的背后可能隐藏着陷阱。
5、各区应对症出台“区策”
也许，各行政区的整体销量才能真实反映北京楼市的现状，如海淀区成交额约138亿元，仅排北京第六名，这与上半年全区只有中海富华里、海开栖海澐颂两个新盘供应有关，受限于供应不足。
虽然上半年四季青镇双新村入市两宗地，但那是为西山别墅区新增的高端改善甚至终极居所产品，解决大多数海淀买房人需求的还要等永丰南的地块。
房山区房价仍在4万+水平，但成交量连百亿都不到，一个揽星宸贡献了全区约1/4的业绩，显然这是个扭曲的格局。
区域市场供应以刚需、刚改为主，内卷严重，本地需求支撑不足，外溢对区域认知不足，且房山区不痛不痒的“一区一策”，也未能吸引外溢需求。
日前开盘热销的中建·北京国贤府做出了成功的破局尝试，以全改善产品和区域少见的产品力，撬动了本地改善需求。
因此，穷则变，变则通。房山区如果能够尝试更有力度的区策，或许能为区域市场换来生机。
门头沟作为距离主城区最近的郊区，承接西部刚需、刚改外溢，竟然只有34亿成交额，还不到邻居石景山的1/3，这也说明区域市场存在很大问题，自2022年以来，门头沟只拍了一块地，新盘供应缺乏；而某些存量项目又因为价格高或周边环境等因素，长期处于滞销状态。
门头沟区急需解决供需结构与区域价值重塑问题。
至于几个远郊区，那么有限的成交量，还要执行北京严格的调控政策，未免太不合时宜了。即使放松政策，难道还怕有人会去炒房吗？
由于篇幅所限，帮主不做过多展开与述评。尽管上半年北京整体业绩不难看，但是不能忽视个例与整体的关系，不能一叶障目，而应从全面考量市场的现状与变化。
打个比方，中信城四期卖得火，一个项目成交近百亿，几乎是西城区全区的成交额，但这能代表北京吗？
就像不管人们怎么消费降级，SKP出新品时照样排大队，日销数十亿，但这能说明北京人的平均消费水平提高了吗？
上半年北京有18个新盘入市取证，凡开盘的没有不宣传热销的，但真实成交情况如何，从很多项目开盘2、3个月后的网签数据看，其实水分很大。
你可以认为网签数据有滞后性，或理解为客户需要腾挪资格或筹集资金而延长了成交周期，但是这也恰恰说明当下的市场确实处于一个周转慢的节奏，是什么因素拖累了成交速度呢？
看看二手房市场，更能说明问题。本文不做具体阐述了。
因此，研究市场不仅要有宏观的视野，更要有微观的触角，上半年无论是土拍还是新房市场，如果有人根据一些漂亮的数据就说是真火，建议他去各个售楼处和二手房门店多转转。
