联发锦里的房子有升值空间吗—联发锦里东侧地块
南开区算得上是天津楼市里的“顶流话题”，回顾前几年的土地市场，地王一个接一个，等到这些项目入市，关于产品、价格的猜想，总能吸引到市场的关注。这些地王大多走高端路线，主打豪宅，比如金地阅千峯的城市大平层，或者说正荣紫阙的环内低密洋房。
今天就来聊聊一个异类，地铁3号线王顶堤站上盖的迎顺府。
01 新盘不新 拿地5年还没开盘
2015年5月，从未在天津拿过地的天津市中隆丰泰置业有限公司以底价4.5亿的价格摘得津南迎（挂）2015-041号地块，折合楼面价约9000元/㎡。其中商服占比约71%，居住用地仅1.45万平，这样的规划对于项目整体开发增加了不小难度，同时亦会影响住宅的居住感。
“黑马”中隆丰泰拿地之后，便很长时间没有了消息，其中一个原因是其母公司天津建材集团进行国企混改，被金隅收购。
迎顺府效果图
然而近五年的南开楼市，迎来了百花齐放，诸强争霸的时代。2015年，天房17.6亿摘得的水上西路地块，成为当年的单价地王，最终楼面价约22391元/㎡。项目案名为天房崇德园，目前小区高层二手房挂牌价在41000-43000元/㎡，洋房6万/㎡。
晚一些拿地的项目纷纷入市，面临的竞争压力也是前所未有的。
直到2019年12月，迎顺大厦获得预售证，才让人们回忆起它的存在。没趁热打铁推出项目，这步棋怎么走，不那么简单。
迎顺府销许证
02 眼见为实 产品不如口号喊得好
王顶堤、3号线上盖、298万起……走出王顶堤地铁站，满是迎顺府的广告，每一条卖点都相当有吸引力，理应是一个好卖的项目。
迎顺府实景图
可现实远没有理想那么性感。
实地走访，很容易就发现第一个bug，，给人第一感觉是这个距离安全么？与置业顾问交流中得知，三室银角户型距离加油站约50米。根据《汽车加油加气站设计与施工规范》的国家标准，城市里的加油（气）站距离一般民用住宅至少都应该在10米以外。这个距离虽然是安全的，但作为一名购房者，谁又真的不介意不利因素的存在？
迎顺府实景图
另一侧的金角户型，距离写字楼约20米。在强调“距离感”，重视生活私密的今天，这样的规划设计难以获得认同。
迎顺府规划图
据该置业顾问介绍，未来地铁3号线将与项目外围商业打通，小区业主仍需要出站后经人行出入口回家。
03 Bug不少 设计不行低价来凑
在问及价格时，置业顾问称项目还未开盘，尚没有明确的价格，现场给出两个参考价：93㎡户型298万起，128㎡户型398万起，据此估算出的最低单价在31000元-32000元/㎡左右，而一路之隔的保利云禧，高层产品的均价则在40000元/㎡左右，88㎡户型总价350万起。仅一路之隔，买迎顺府要省下50多万。
再看看产品，住宅部分共规划有120户，产品一共有93㎡B,C户型以及128㎡A户型三种。
迎顺府沿用几年前流行的H型设计，虽无硬伤，却无新意。疫情之后，人们更强调居住空间的舒适度，愿意为好的设计买单，在今年热销的项目中，像这样的户型并不多。
迎顺府楼层平面图
2梯5户的梯户比规划，会给日后生活带来诸多不便。它还导致位于最中间的C户型为暗厨暗卫。根据国家对天然气的使用规定，户内燃气立管应设置在有自然通风的厨房或与厨房相连的阳台内。
迎顺府户型图（点击可放大）
与地王为邻，在产品和规划拿不出手的情况下，单靠价格去死磕，真是应了那句“便宜就是当”。
04 腹背受敌 两公里外房子卖得正火
那么拼价，它就赢了？
沿迎水道西行约两站距离，便是华苑西，近几年大热的居住板块。虽然地处环外，但它可以共享王顶堤、华苑两大板块的醇熟配套。
华苑西板块示意图
这里有几年前一房难求的格调松间，目前项目共有三种产品在售，高层约24000-25000元/㎡，小高层25000-26000元/㎡，最贵的洋房也只要29000元/㎡。格调的品质不用过多赘述，更低的价格，更舒适的居住尺度，不香么？
与它紧邻的万科紫台，目前只有洋房大户型在售，价格在27000元/㎡左右。
该板块还有联发锦里，品牌名气没有前两家大，但胜在价格，洋房才卖到25000元/㎡。
无论是品牌还是价格，再到产品，迎顺府的卖点看似诱人，但经不起推敲，更没法打动客户。所以在获取预售证8个月后，迟迟未能开盘。
05 无独有偶 楼市“光棍”们如何拯救
“仅一栋”的项目，在天津也不是头一份。
同样贴有“梅江板块”、“六号线”等标签的江南邑，同样是一栋住宅+一栋商业的规划，
毕竟价格没优势的情况下，梅江有更多的选择。
卖得好的，如中核阅和平。购房者更看重项目的地段和学区属性，其它的可能并不重要。
牺牲舒适度换地段，换配套，显然市场并不买账。等了4年才姗姗来迟，未曾料到会举步维艰。
