长沙50平米的小户型—长沙60平方的住宅有卖吗

长沙楼市近期的剧变让整个城市陷入震惊之中。放开限购仅20天，外地客纷纷涌入，北漂一日之间购买了大面积平层，这一现象直接展现出了城市发展的潜力和价值。2023年上半年，楼市在下行的压力下，城市们都面临了巨大挑战。然而，下半年各地纷纷出台宽松政策来提振楼市，这就像一场城市的"大考"，政策是否能够激活楼市，市场能否向好，还需要经历时间的验证。地产行业也沉浸在低迷之中，就连楼市调控的"优等生"——长沙也坐不住了。

长沙，这座毗邻洞庭湖的湖南省会城市，自2017年开始连续出台楼市政策，其调控力度逐渐升级，囊括了限购、限贷、限售、限价等多种政策。在这些强有力的调控政策下，长沙作为一个GDP过万亿、人口过千万的城市，尽管以其独特的美食文化、风景名胜而闻名全国，新房均价却一直保持在一万出头，成为新一线城市中房价最友好的城市之一。

根据长沙市住房和城乡建设局公布的2022年长沙房地产市场数据，长沙的房价位居30个省会城市及直辖市的第22位，房价收入比维持在7以下，而北上深的房价收入比早已超过30。然而，自2021年下半年以来，长沙楼市也开始降温，这座房价洼地的城市不得不调整楼市政策。

2022年5月，长沙放宽了购买二套房的条件，从“取得房产证满4年”调整为“网签满4年”。此后，长沙再次调整政策，规定存量房盘活供作租赁住房后，不计入家庭住房套数，也就是"租房换房票"政策。然而，这些局部的政策调整并没有给楼市带来明显的提振。根据克而瑞湖南的数据，2022年长沙九区县商品房成交面积下降了50%，成交建面达到了近10年来的最低水平。

今年的8月，长沙楼市陷入低谷，当月新房成交量仅为35.86万平方米，湖南中原研究院将其描述为"近十二年最冷的8月"。而中指院的数据则显示，长沙新建住宅的均价出现了今年以来的首次下跌。于是，长沙政府开始采取了一系列政策举措，以应对当前的楼市挑战。

9月1日，长沙宣布执行“认房不认贷”新政，紧随全国的步伐。然后在9月22日，时隔六年之后，长沙优化了限购和限售政策，允许长沙市民家庭（包括非本市户籍家庭）购买首套商品住房时，无需提供购房证明；而拥有商品住房网签备案满4年的房产可以进行转让。随着放开限购和限售政策的落地，这座曾经的房价友好城市再次涌入大量外地购房者。

政策的落地，立刻掀起了外地客涌入的浪潮。热门楼盘的售楼处人头攒动，外地买家纷纷获得了入场资格券，房产中介门店也纷纷爆单。然而，市场提振效果能够持续多久，还没有人能够给出明确的答案。

外地客们纷纷涌入长沙，有的购房者甚至在一天之内就购买了大面积平层。2023年国庆黄金周期间，长沙成交面积达到了20.1万平方米，较2019年国庆期间上涨了133%，新建商品住宅的成交面积排名35个城市中的第二，仅略低于武汉。湖南中原研究院的数据也显示，国庆期间长沙成交套数增加了超过两成，成交量达到了近三年的峰值，期间开盘去化率达到了83%。这些数据表明政策的宽松措施在短时间内刺激了楼市，激活了购房者的购买意愿。

外地购房者成为这次购房狂潮的重要力量。根据湖南中原研究院的数据，国庆期间客户中，湖南省外的客户占比达到了14%。许多购房者抢购热门楼盘，一些外地客户甚至在新政政策出台的第一个周末就蜂拥而至。根据"9.22"新政，长沙本市和非户籍家庭购买首套商品住房无需提供购房证明，这极大地刺激了外地购房者的购买兴趣。而在以前，他们需要符合“非本市户籍家庭+2年社保或个税”的条件才能购房。这些政策的松绑让外地购房者更容易在长沙买到心仪的房产。

对许多购房者来说，长沙的房价便宜，通常他们会选择大面积的房子，超过100平方米的房型在长沙并不罕见。一些购房者甚至将不到140平方米的户型称为"刚需"。这次政策调整引发了二手房市场的活跃，同时二手房价格也出现了微涨。放开限售政策后，一些新房重新进入了市场，挂牌二手房源激增。根据监测数据，长沙的二手房挂牌量增加了近12%，成交价格微涨了0.1%。购房者和业主们对市场的反应也有了明显的变化。新政出台后，一些业主表示愿意"一分钱都不会少"，甚至一些学区房的业主也上调了挂牌价。然而，也有业主愿意以"低价"处理手中的房源，以置换更好的房子或减轻自己的资金压力。

尽管长沙楼市在过去的黄金周期间迅速回暖，但市场参与者都充满了谨慎，没有人敢贸然涨价。根据湖南中原研究院的监测，国庆期间有29个项目调整了价格，占比达到32%，尽管这些项目的价格在国庆假期前实际成交价格出现下降，浮动范围在3%到18%之间。相比于以前楼市回暖时楼盘取消折扣或涨价的情况，现在却显得非常谨慎。许多开发商都表示，目前的楼盘定价仍然相对保守，基本保持了新政前的一些优惠策略。购房者和卖家、开发商和房产中介都在重建信心。虽然中介门店在国庆期间客户量激增，但仍有很多购房者采取观望的态度，带看的成交转化率并不高。一些购房者担心接盘太高，观望房价是否会进一步下跌，以及利率是否会降低。多年从事房产交易工作的中介也感叹，再也不会看到2016年前的"炒房团"如此狂热地涌入售楼处。

政策的宽松措施帮助市场快速复苏，但这些只是表象，无论是购房者、卖房者、开发商还是房产中介，都在努力重建信心。克而瑞湖南区域指出，根据历史规律，国庆期间的交易可能会透支后期购房能力，节后成交将普遍回落。长沙的日均网签数预计将在150-170套左右回落，而国庆期间的日均成交量达到了204套。这一波政策的促进作用可能在一到两个月内消化，随后市场可能会恢复冷静。尽管如此，长沙的房地产市场仍然非常健康，恢复的速度主要受宏观经济的影响。随着时间的推移，我们会更清楚长沙楼市的未来走势。

放开限购和限售政策后，长沙的楼市再度成为人们关注的焦点。购房者争相涌入，外地客户纷纷加入购房狂潮，看房、购房热情高涨。然而，市场的表现是多变的，虽然有暂时的复苏，但在未来，城市的楼市还需要经受更多的考验。最终，市场会回归理性，而政策是否能够持续发挥积极作用，还有待时间来验证。在这一过程中，购房者、卖房者、开发商和中介机构都在积极应对市场变化，寻找适应市场的策略。不管未来如何，长沙的楼市将继续成为人们密切关注的焦点。