口碑好的房产中介;口碑好的房产中介系统

作者：嘉嘉

有人形容房产中介“三年不开张，开张吃三年”，即长时间不开张没有关系，一旦开张所赚利润颇丰。究其原因，就是房产中介费太高。

一套二手房买卖，动辄三五万甚至二三十万的中介费，一直是被吐槽的焦点。

如今，北京链家率先打破了这种局面，主动宣布降低中介费，引发广泛讨论。

看似链家这次“发了善心”，但这背后，可能就是资本大鱼吃小鱼的伎俩……

01

买房人苦中介费久矣

9月26日，作为北京二手房交易市场规模最大的企业，北京链家开始对所收取的中介费从费率到收取方式进行改革。

此次北京链家调整中介费收取标准，主要包括两点：

1、中介费率从目前房屋成交总价的2.7%调整至2%。

2、将过去的“单边收佣”收费模式改为“双边收佣”，这也说明房地产市场，正式从卖方市场，向买方市场转变了。

对于北京买二手房的市民来说，这是实打实的大利好，我们简单算笔账，你就明白了。

假设李先生购买了一套总成交价为1000万元的二手房。

按照之前的收费标准，李先生需要支付27万元的中介费。

调整收费方式和标准后，中介费节省7万元，李先生和卖方各需要支付10万元。

也就是说，李先生整整省了17万中介费，这可不是一笔小钱。

链家中介和客户的聊天截图 来源：潇湘晨报

在链家下调中介费的新闻上了热搜后，引起了大家的广泛讨论。

之所以这样，是因为我国房产交易的中介费一直被很多人诟病：

一是，我国房价过高导致以此为基础来定价的中介费极高。

二是，我国房产交易的中介费主要由买家来承担，这就让中介费显得更加昂贵。

有网友表示“中介费全部买房人承担就很不合理”；也有网友担心，这样可能导致卖方上调价格。

但更多的人则是吐槽，表示中介的服务根本不值那么多钱，按比例收费也不对。

02

畸形的收费标准，为何存在了这么多年？

实际上，对于房产中介来说，买卖一套100万的房子，或者1000万的房子，所付出的工作是一模一样的。

服务的内容不变，付出的精力也不变，只因为总价更高，收费就可以翻一番？

显然，这种按照房屋总价格的百分比来收费，本身就是不合理的。

那么，这种不合理的事情，为何会存在了这么多年呢？

总结下来，主要有以下几方面原因：

首先可以确定的是，百分比收费这种模式是“房价永远会上涨”大环境下的畸形产物。

从卖方视角，中介通过百分比的方式进行利益绑定，以能帮忙卖得更贵为噱头吸引卖家。在行情好的时候，基本所有的中介都在帮着房主挑战购买者的价格底线。

从买方视角，房源基本已被几家大型中介垄断，而且均采用百分比收费法，只是根据掌控房源的多少在收费比例上有所不同，所以只能为可选择的范围来买单，而因为有稳定的涨价预期，对收费的存疑也很快被平抑。

其次，在链家等头部企业的“专业服务”攻势下，百分比收费被“合理化”。

链家举起过规范中介行业的大旗，突出两个重点，一是他们能提供全方位的专业化服务，二是中介行业的从业人员应该有尊严，应该值得合理的报酬。

我们不否认，链家在规范行业上确实做出了一定的表率作用，是值得肯定的。比如交易风险点的防控标准化、中介人员的定期内部考试等等，最终表现为中介人员的专业程度和信用程度上了一个台阶。

但好不好全靠同行衬托，是因为之前整个市场太烂，所以才显得正常的职业操守是有价值的。也因此，链家每次被质疑收费贵时，回应总会是他们提供的服务更专业，交易风险最低。但这根本解释不了为什么同质化的服务，50㎡和100㎡在中介费的总价上能差一倍。

最后，百分比收费的背后也离不开垄断二字。

中介敢于维持长时间不合理收费逻辑的根源是房源垄断，卖方和买方，在选择上是互相影响的，一方的集中会导致另一方的集中，中介的核心措施就是围绕这两个集中展开。

一是线下广开门店，通过划片控制每个小区，这是根本，因为没有“商品”也就没有中介什么事，所以房源的争夺在一段时间内都很激烈，甚至不乏各种下三滥手段。

二是线上入口竞争，通过广告等方式引客至自家平台，而且链家还通过贝壳平台配合线下强推，收拢了一堆中小中介。

最近市场上也出现了一些按服务范围进行固定价格收费的中介平台，但貌似做得都还不大，其中有服务甚至是帮助买家接触在别的平台上看到的卖家，可见在房源垄断的情况下，打破旧利益格局的难度。

还有一点必须要说，像链家这样的中介，当你翻开他的合同，会发现这份由链家高级法务审核过的合同，对它自己的约束力是很低的。

链家 资料图，新华社供图

这意味着，房子如果产权有纠纷，是卖家的问题；如果房贷无法下来，是买家的问题，反正作为居间方，它是没什么责任的。

因此，这样的服务，对应这样的中介费，老百姓们自然是不满意的。

03

大鱼吃小鱼，小鱼没得吃

事实上，在如今的行业背景之下，链家是没有太大的动力去下调中介费的。

首先，在当前房地产行业的下行周期，中介公司的日子并不好过。贝壳亦是如此，2021年亏损了5亿元，2022年亏损额了14亿元。为了减少亏损压力，2022年贝壳关闭了1万多家门店，裁员6万多人。

其次，当下已进入存量房时代，未来对于房产中介的需求是巨大的。原则上来说，链家的成交额和业务只会增加不会减少。

最后，相比于其他城市，北京是一座以存量房为交易主力的城市，尤其是自9月初落地“认房不认贷”政策后，北京二手房的成交量明显提升。这对于很长时间都拥有北京50%以上市场份额的链家来说，可谓是一大利好。

那么，有种种理由不降费的链家，为何还要“自我割肉”呢？

有分析人士称，链家降低中介费，并不是主动响应政府号召，为买卖双方减负，而是面对市场被蚕食而被动采取的价格大战。

过去房价处于上涨通道，买到就赚到，购房人不计较这点“小钱”。但当房价终于进入下行周期后，行业内所有不合理的现象都会被“清算”。要么主动调整，要么被动调整。

从2.7%降低到2%，表面看，好像是链家损失了一定利润。但我们仔细想想，北京那些实力和规模都不如链家的中介怎么办？

这些小中介以前还可以靠着中介费率比链家低，来争夺一部分市场份额，现在链家降价了，当然就把他们逼上了绝境。小中介除了降价，别无他法。

但是中介的店租，人工一个不能少。最终，可以预见的是，小中介不断亏损，跌出市场，而链家却可以靠着垄断，低价抢回自己的市场，甚至进一步扩大市场份额。

市场份额增加了，也就是规模放大了，虽然中介费率减少了，但整体利润也许不降反升。

这就是资本大鱼吃小鱼的一贯伎俩……