未来科学城金茂府、未来科学城金茂府租房

去未来科学城看房，销售员左手叉腰，右手指着一大片空地骄傲描绘蓝图：“这里是10年前的亦庄。”

销售员很领导派，口气像是一位招商干部。客户泛起嘀咕：我现在就要住，不会让我等10年吧?

10年不用等。曾在亦庄深耕的来了。从现场看，项目进度很快。去年11月26日拿地，5个月后就施工了，6月份开盘。

避嫌“富人区”

清清温榆河顺流而下，将未来科学城一分为二。的项目就在南区，比早先开盘的华润理想国、和悦华玺更天生丽质。

和未来科学城相呼应，的项目叫未来金茂府。科学城可以未来，金茂府也要跟着未来。

客户有点懵圈：我买房要的是实实在在的当下，眼见即所得，我要现在的生活，不会让我等上10年的未来吧?

其实也很着急。施工不到1个月，就急急忙忙开盘。

但是，为啥来得这么晚?这是一个谜。

第二个谜是，来了这么晚，居然还拿了最好的地。

第三个谜是，开盘居然这么快！

如果把三个谜串起来，可能就是答案：主打城市高端，绝对的贵族豪宅血统。

如果来了，把金茂府放在未来科技城，会惹“富人区”的嫌疑。政府不愿意看到这一幕发生，但金茂府又的确是如假包换的豪宅。

如果不来，可能在北京市场无米下锅，少米下锅。

这对矛盾，可能是姗姗来迟的原因。

姗姗来迟，还带着情绪：北京市场限竞房供地铺天盖地，金茂府这条金牌产品线，匹配用地极少，陷入尴尬时间。

2017年以后，至少在2年的时间里，只拿了两块限竞房用地，一块是佑安府，一块就是当下的未来金茂府。

热菜碰凉盘，这是一种怀才不遇、仰天长叹的尴尬：苍天哪，大地呀，为什么我的命这么苦！

从市值管理的角度讲，产品线对利润率和现金流的贡献有多重要，怎么评价看都不为过。

曾经一战成名的金字招牌，面对政策的挤压，正在变成蚕食企业利润的利刃。

未来有多远，的这种痛苦就有多深。

反观邻居华润理想国、和悦华玺，总价450，轻轻松松踩在政府红线边缘，有点任性，有点轻松，还带点调皮。

所以，未来金茂府要么自宫降配，迎合市场；要么做一朵骄傲的玫瑰，身上虽然有刺，却可以傲娇地说：我是时间的玫瑰。

果然，未来金茂府选择了前者。把180㎡起步的金茂府，瘦身成120㎡起步。即便如此，未来金茂府的单价也比区域市场贵10%左右，总价高出250万总价。

毫无疑问，未来科学城金枝玉叶，它可以慢慢绽放。但是，未来金茂府却等不急。

过日子的客户很实际。在不远处的孙河板块、望京板块，还有一大批总价800w—1000w的房子向他们搔首弄姿。

也许知道自己的长短，一是有未来科学城盛情难却的邀请，二有金茂北京区域少米下锅的难言之隐，也就半推半就从了。

否则，很难解释，拍地的时候，为何只有一轮竞标，而且是1%象征性的溢价率。

半推半就从了，走了心，容易变成怂。

头悬两把利刃

今天的，已经没有当年做广渠金茂府的那份从容。

利润率和IRR是悬在所有金茂系操盘手头上的两把利刃。当下，IRR甚至比利润率来得更加迫切。

明白了这个道理，也就明白另外一个项目佑安府为何抢工期、抢开盘、抢销售窗口期。

三抢的背后，是一个严峻的课题挑战：在限竞房时代做豪宅，凭什么?

从过去发生的动作来看，应对头上两把刀，也给出了两招：一招是高周转无影腿；一招是绑定精装修的八方藏刀势。

这两招效果如何?我们还要继续观察。

但是，从目前的一些端倪分析，我们还是能找到初步答案。

一是高周转无影腿。

这块地可售住宅面积约2.3万平米，全做小户型也就250多套。还有公建约5.2万平方米。同区域的商办均价是3.5—4w/㎡。如果没有定向回购，公建难免去化慢，溢价难，会拖未来金茂府的后腿。

可能有人说话，可以把金茂墅放进来，拉高溢价，佑安府就是这么干的。

这纯粹是起哄，还嫌“富人区”的帽子扣得不实锤，是不是?

所以，用悦系产品来多消化消积率，也是保证高周转和IRR的需要，同时给府系产品腾挪出空间。

此前，市场都在传：未来金茂府悦系77㎡做三面宽，开盘就光，早抢早得。

楼花听到，也是心肝一颤：大家都是90㎡三居做2面宽，未来金茂府居然三面，居然还赠送飘窗，内心激动得感觉要飘。

拿到户型图，楼花才知道未来金茂府玩了一个魔术：悦系的77㎡的小户型，三个空间虽然全朝南，但每个空间的面宽都很窄，每个空间都很粹，南北还不通透，和竞品比，完全不占上风，是款砸场子的户型。

比较一下，感觉会更清楚。

悦系的面积更大的89㎡，却只做了2.5面宽。是不是有点奇怪?更蹊跷的是，这款户型的南向面宽才6.8m。即便放在同期在售的限竞房红海里，这款户型不是最差，也是很差。比如周边后沙峪板块的祥云赋、公园十七区，南向面宽要超过7.2m，多40cm就是另外一幅天地。

身边有朋友捧着89㎡户型图，开心得眼睛迷成缝，来问楼花：2.5面宽，送飘窗，棒棒嘛！

当然，类似这种户型，开发商都不会做样板间。楼花目测了标准层平面图发现，这款户型的公摊肯定很大。上手测算一下，不含飘窗，89平米户型的得房率约在69-70%，公摊果然很大。

懂行的朋友，可能会被这么大的公摊惊掉下巴了。

想到这里，楼花心里有点难过，过去的，一直是品质男形象，现在也居然怂了。

虽然说在商言商，还是难以接受这种失落感。

因为期望过。

2年卖出100亿?

其实楼花更关心C-18地块的金字招牌府系：容积率1.5，限高30 m，地块方方正正，先天条件是相当相当理想，很适合强排南向大面宽产品。

这就要讲绑定精装修的八方藏刀势。

科技精装一直是金茂府的杀手锏。楼花一直认为，“科技精装”叫法不科学，精装的钱可以算出来，前面放上“科技”两个字，值多少钱只能你说得算。

这就类似科技圈的谚语：人工智能，智能不智能不知道，主要靠人工。

以前限竞房做利润，房企都是两条腿走路，一条是精装，一条是挤出点容积率做别墅（比如翡翠山晓、中海望京府等在售盘）。

但是，在未来科学城，要讲政治，所以别墅就别想了。

既然未来金茂府做利润的其中一条腿废掉了，只能靠精装。

其实，在楼花看来，幸亏未来金茂府没有做别墅。周边北七家有国瑞熙墅、上城郡，后沙峪有观承大家、祥云赋，等等。它们要身材有身材，要脸蛋有脸蛋，一群饿狼环伺未来科学城。未来金茂府不做别墅也罢。

靠精装卖溢价，在温榆河畔，其实也有点尴尬。

的精装，缘起内城空气质量不好，主打健康牌。但是，温榆河畔的未来科学城空气很环保，环境很健康。拿内城的概念跑到六环宣传，反倒是让未来科学城不自在。未来科学城会说，难道我的纯大自然环境不健康吗?你还是我的队友吗?

也很苦，我大金茂府从来都是180㎡起步，到你未来科学城，把我的产品线搞成变形金刚，瘦身成120㎡起步，我跟谁说理去?你让我在江湖上的面子往哪里搁？再说，科技成本那么贵，即便绑定精装，单价也要突破6w/㎡，我的去化压力山大。

未来金茂府的苦衷也能理解：一个百亿大盘，到今年底，至少要供货一半，营销周期最多2年半。也就是说，两年卖出100亿，根据区域年去化率统计，未来金茂府实在没信心呀。

未来金茂府的去化担心还面临竞品的前后夹击。周边的华润小米限竞房刚开了样板间，听说6月14日取证。

说到这儿，楼花有个疑问：

关于产品线，是捧着产品线图纸拿地，还是坚持血统纯正，坚持品质，不向市场低头?

关于品质，做时间的玫瑰，还是绽放不过夜，夜来香也是好。

至少，楼花从未来金茂府身上，嗅到了一丝不详的兆头：

拿地举牌次数排第一，屡屡折在最后一举，屡屡空手而归，北京金茂又将何去何从?（来源：万房研究）