内独栋还是类独栋_类独栋别墅属于独栋别墅吗
在多栋、多组团构成的综合体、写字楼、产业园、科技园等建筑物中，对于业主购买了整栋的写字楼、公寓等，该栋写字楼、公寓的法律定位及物业管理问题就与其他小单位（房屋）就有所不同。
今天，老周就简单聊聊这个问题。
业主购买了一栋独栋建筑，可能是公寓、写字楼或其他建筑后，那该业主是对该独栋建筑物中的所有的“单个房屋”拥有所有权、还是对“整栋建筑物”拥有所有权？
答案是明确的，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该独栋建筑物整体都属于业主的“专有部分”，产权人对“整栋建筑物”拥有所有权，包括：该建筑物中的“单个房屋”、电梯、供配电设备、消防设备、空调设备、楼梯、消防通道、天台、外立面等。
但注意：虽然独栋单一产权建筑物属于业主的专有部分，但建筑物的使用要符合法律法规的强制性规定，如：特殊设备（电梯）、建筑、消防等法规的要求。
《司法解释》第二条规定：
- 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
- 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
没有地下室、不与其他建筑物相毗连（即：没有裙楼）的独栋建筑（如：独栋别墅）非常容易区别产权界面，一看就明白。但对于独栋公寓、独栋写字楼等与地下车库、基础结构等相连的建筑物，就稍微复杂一些，特别是一些“看不到”的，如：供电电缆、供水管路、消防系统、监控系统、空调系统等。下面老周说说个人看法：
1、地面上的建筑物
- 地面以上的建筑物在构造上相对独立、原则上以建筑外立面为界面，建筑物外立面及建筑物里面的设施设备（如：电梯、空调设备、强电设备、弱电设备、消防设备等）都属于专有部分。
- 独栋建筑物的天台属于专有部分；如果该独栋建筑物天台上有公共的消防水箱、消防补水泵、空调冷却塔等设备，开发商应在商品房买卖前进行约定。
- 对于建筑物以外的地面（特别是有挑空雨棚下的地面）、花园、该栋建筑物所配置的路面停车位的所有权、原则上属于全体业主所有。
2、地面以下的建筑物和设备
- 地面以下的建筑物主要是该栋建筑在地下室的电梯间，及电梯间的照明及其他设备设施。
- 原则上该栋建筑在地下室的电梯间，如电梯间、候梯间等都是相对独立的，该独立空间内的建筑、设施（含：电梯间的入户门等）及照明设备、通风设备等都属于专有部分，但独立空间的间隔墙不属于专有部分；
- 如该独立空间（电梯间、候梯厅）有属于共用的消防楼梯，共用的消防楼梯不属于专有部分、专有部分的界面需结合现场进行确定。
- 如果没有独立候梯间、电梯间，那么电梯井道、电梯外厅门、呼梯面板等属于专有部位。
3、独立建筑物的水、电、消防、监控等设备界面
- 电：以建筑物各路供电电表后的第一个开关为界面，通常就是配电房馈线柜的出线头为界面；如购房合同中约定馈线柜的空气开关为界（开关属于业主产权），对物业管理方比较有利。
- 水：对于独栋建筑，应在供水管道上安装水表、阀门；按惯例，水表后的第一个阀门是供水管道的分界面；如果该栋大楼配有独立的供水水泵、通常该水泵、水泵配电柜及水泵后的管网都属于该栋建筑物，由该建筑物的产权人负责维保保养，但建议要在购房合同、物业服务合同等文件中明确约定。
- 消防水系统：独栋建筑物内的消防水系统应在进水管处加装水表、阀门，分界面以水表后的第一个阀门为分界面。
- 消防报警系统：同供电系统一样，以消防主机、联动柜后的出线点为界面，分清维修、保养责任。
- 中央空调：独栋建筑物的空调，可以简单视为“共有部分建筑物管理方”（物业管理方）为独栋建筑提供冷冻水源，冷冻水源的分界面可参考“水”的界面。特别提示，现代建筑在中央空调系统设计上都会安装空调系统控制系统、远程操作和调节，对于独栋建筑建议取消、或暂不介入到总控系统中。
- 监控系统：建议独栋建筑物内部监控系统不要接入中央控制室内，在独栋建筑内增设专门的监控室。
- 其他设备设施的分界面，可参照以上原则进行划分，此处不多说。
此处的“非单纯独栋单一产权建筑”就是指“裙楼”之上的独栋单一产权建筑。
如该类建筑只是建在裙楼之上，独栋建筑与裙楼没有太多产权纠缠，可以参照“地面以下建筑物和设备”的界面分割原则来确定产权范围、各自管理和维护范围。
这类建筑比较麻烦一点就是，塔楼（独栋建筑）和裙楼相互交叉和相连的消防电梯、客用电梯、消防通道等；建议对此种情况，物业管理方应提前介入、并提出管理建议，要求开发商提前进行设计变更、改造，采取物理措施来进行界面划分。
如果独栋建筑与裙楼还有其他交叉界面，只能结合现场情况具体分析，并在购房合同或物业管理合同中明确约定。
独栋单一产权建筑物属于业主的专有部分，所以独栋建筑物内部的管理是由业主自行负责的，业主可以自行管理，可以委托物业管理方（大物业）进行管理，也可以委托第三方管理人（含：第三方物业公司）进行管理，这是业主的权利。
1、业主自己管理
- 业主自己管理独栋建筑物的，业主对建筑物及内部设施设备（如：电梯、供配电、给排水、中央空调）全权管理，但对于物业管理共有部分、公共设施设备也同样负有管理职责，即应向物业管理方缴纳物业服务费。
- 但相对“单个房屋”的业主，独栋建筑物的业主缴纳的物业服务费只涉及独栋建筑物以外的共有部分、公共设施设备的维护费用、清洁费用、秩序费用，相对而言会少一些。
- 如何核算独栋建筑物的物业服务费，通常的办法是核算公共区域（路面、地下室）的环境管理成本、公共设施设备（供配电、给排水、消防系统、公共设施等）维护成本、公共的园林绿化养护成本、公共秩序维护成本、物业管理人员成本等后，按独栋建筑的面积占比进行费用分摊，测算出物业服务费单价。
- 对于写字楼中央空调费是收费模式，从公平角度看，建议采取对冷冻水进行流量计费的模式；当然，非正常工作时间的冷冻水单价，肯定是与工作时间内的价格不同的。
- 还要一点请注意，有点省市（如：广东）要求一个物业管理区域内，消防维保单位只能是一家公司，业主产权范围内的消防设施设备维保也应当委托大物业聘请的消防维保单位进行。
2、业主将独栋建筑物内部一并委托给物业公司管理
- 现实中这种方式很少采取，采取这种模式的独栋建筑物的业主，对该建筑物主要进行投资、自用较少。用于投资、短期内对建筑物进行租赁、长期可销售获利。这种状态下，业主对独栋建筑物的管理兴趣较少、干涉也较少。
- 同时，这种方式对物业管理方而言也最简单，独栋建筑物的业主与其他“单个房屋”的业主一样缴纳同样标准的物业服务费，“单个房屋”内部的维修管理责任由业主承担，“单个房屋”以外的部分都由物业公司负责。
对于物业范围内有独栋单一产权建筑物、且建筑物内部由业主自行管理的，物业管理方在接管项目前的筹备阶段一定要对独栋建筑物与其他建筑物的交叉界面、水电设备分界面、维修责任的分界面勘查清楚，并提交管理建议，尽可能的请开发商采取物理措施将各种管理界面分割清楚，方便后期的管理。
最后，提醒一点，对这种大小物业的情况，最容易发生漏洞的地方就是地下室、裙楼等交叉部分的水电问题（水电接驳），最容易忽视或存在安全隐患的地方就是地下室、裙楼交叉部分的消防楼梯、消防通道等部分，这些值得物业管理方重视。
