深圳湾一号900㎡大平层、深圳湾一号1200平米大平层

恒裕滨城二期起拍价过亿的大平层，三拍降价3000万后，终于以总价7598万成交了！

市场上“顶豪扛不住”的声音不绝于耳，熟不知，这套的成交单价也已经高达27.3万/㎡。加上手续费和税费等其他成本，基本已经持平两年前的价格。何况，这还是打了两次折的法拍房。

事实上，今年的恒二，非但价格穿越了周期，成交量也是可圈可点。

据不完全统计，上半年恒裕滨城二期成交房源有20套。170㎡的大户型是成交主力，数量占了一半。如果每套都按照5000万的最低总价来计算，上半年保守估计170㎡的户型都已经成交有5个亿！

价格同样十分坚挺，成交的房源单价基本都在每平30万往上，有的房源成交单价甚至超过了37万/㎡，如果再往顶层复式看看，单价69万/㎡的也曾出现过。

深圳湾豪宅量价齐升，半年成交顶去年全年

楼市复苏，豪宅先行，楼市下跌，抄底豪宅。

今年的豪宅市场有多火，数据看真相：上半年深圳湾二手房网签117套，然而，去年深圳湾全年网签仅136套。

半年的量快持平去年一年的成交……

从具体成交分布看，恒裕滨城二期、曦湾天馥、三湘海尚、深圳湾悦府几个典型豪宅小区表现十分良好。

悦府北区总共不到300户，全都是大户型，249㎡起。今年上半年成交7套，超过去年全年成交的6套。已知的1套263㎡的成交总价是7300万，单价近28万/㎡，2套363㎡左右户型总价都近1.4亿，单价是38万/㎡上下。

据一线市场反馈，其中一套363㎡的成交房源是在2019年以总价不到不到8500万买入的，还不满5年，已涨超5000万！

三湘海尚上半年成交共16套，这个量级已经超过2021、2022两年的成交之和。据了解，这其中还是12套是双证房源，最近“双证合一”传闻甚嚣尘上，一旦成真，没了束缚的三湘海尚成交量还会上涨。

曦湾天赋沉寂了两年，今年又重新站上深圳湾之巅，成交13套。88㎡的主力户型，稳定输出，成交8套；180㎡以上的大户型，成交5套。价格方面，也很靠谱，基本都在20万/㎡以上，26万/㎡左右的也有4、5套。

以上这些，都是二手房市场交易，如果算上法拍房，深圳湾今年的豪宅成交显然已经超过去年全年。

豪宅新房靠抢，二手房越贵越买

不可否认的是，2023年深圳楼市上半场，是以豪宅热销收场的。

6月12日，海德园开盘，经历9小时，237套房源售罄，实现“日光“，平均每2分钟售出一套千万豪宅。

6月25日，深业云海湾花园，历时15小时线上选房，最终成交900套，当天去化率超98%，揽金100亿元。

在上半年过山车一般的楼市行情里，豪宅，仿佛成了护盘般的存在，一旦低迷，就急需豪宅引爆。

新房市场里，刚需盘还在寻找购买力的时候，豪宅市场已然变成越贵越买的行情。

二手房更能直观体现当下楼市的真实行情：

乐有家研究中心数据显示，今年以来，深圳总价1500万以上的高端项目成交占比持续上涨，尤其是到4月份，市场有所放缓，豪宅客却加速抄底，豪宅成交占比加速上涨，6月更是创下新高，达到7.5%。

我们根据最直观的单价分布水平，来看一下深圳的豪宅市场：

根据住建局的网签数据整理，深圳2023年1-6月大平层住宅成交单价在20万/㎡+的有100套，其中144-250m²面积的大平层最受市场追捧，占比超五成；其次是250-350m²面积段，占比达到两成；144㎡以下面积段仅有21套。

从个盘上看，恒裕滨城二期、新天鹅堡、水榭花都、半岛城邦三期为前三甲，成交量与市场热度均为标杆。

降低一点点，1-6月大平层住宅成交单价在15万/㎡+的，数量立刻翻倍，达到了292套。

单看面积段，与20万/㎡+的雷同，144-250m²最受欢迎，占比超四成；但90m²以下，占比却直线上升，高达38%。

成交量最高的个盘为华润城润府 63套，其次是半岛城邦1-2期，成交35套，红树西岸排名第三为26套。

这个价位段的豪宅，次新房巨多，且更注重性价比，地段好、品质高，90㎡以下的入门级倍受欢迎。另外，生态豪宅很受市场追捧，带海景成为最大的特色。

再看具体的价格变化，这些片区的楼盘哪怕单价已经在15-20万/㎡的水准，但依旧“逆市上涨”，片区内的标杆住宅尤为显著。

香蜜湖的熙园、香蜜湖一号；红树湾的红树西岸；深圳湾的恒裕滨城花园二期；蛇口海上世界双玺三期……近一年挂盘均价不降反涨，涨幅也多在10%以内。

总的来说，深圳上半年的豪宅市场，成交量价齐升，面积越大越好卖。

当然，也不能说所有的豪宅全面上涨。但是，当豪宅出现了低于市场价上百万、甚至上千万的“笋盘”，立刻就会引来关注，成交周期相当快。

这也是，今年的法拍豪宅关注度极高的原因。

很多人好奇，楼市低迷时，为什么豪宅却越贵越有人买？

两个原因：

1、价格优势。

深圳的豪宅价格对比北上广，还存在一定差距，价值仍然有较高的想象空间；

2、稀缺。

深圳新房豪宅供应量极低，这也是为什么真豪一出手就日光的原因。而有名的二手豪宅，也都占据着绝版的地段和配套，户型更是相比新房有天然优势，因此哪怕老了、贵了，也依旧备受关注。

兼具投资价值和自住价值的“奢侈品”，长线来看，只赚不亏。

不过，豪宅市场的持续火热，是否能唤醒刚需？豪宅越贵，刚需是否也会跟涨？深圳刚需在目前的行情下能否出手？史诗级救市前，现在入手算不算抄底？