大兴中冶德贤华府交易量-德贤华府交房时间

梁学城/发自北京

当前市场环境下，房企都是择优选地，有限的资金当然要花在刀刃上，北京8月的首轮土地大战将理性拿地发挥的淋漓尽致。

8月2日，大兴黄村镇两宗地块竞买申请截止，将于明日线下竞拍。两地块分别位于义和庄及三合庄区域，同属黄村板块，均在五至六环之间，起拍总价58.2亿元。

从报名情况来看，大兴区三合庄6018等地块共有16家房企报名（1、建工，2、太原萃丰，3、华润，4、中铁建 ，5、天恒，6、首开，7、兴创，8、中海，9、金隅，10、绿城，11、保利，12、湖州中石，13、建发，14、京能，15、北京城建，16、中建信和（五局）），大兴新城053等地块有6家房企参与报名（1、中建壹品（三局），2、中海，3、北京城建，4、兴创，5、保利，6、建发）。

北京市规自委网站显示，大兴三合庄6018等地块目前已收到15次线上报价至35.58亿元；大兴新城053等地块收到5次报价至25.52亿元。

黄村板块作为南城重要的发展区域，是400万~600万元预算购房者必看的一个板块。这里在2022年聚集了4个主要楼盘，被众多业内人士称为“三中一星”，中骏金辉未来云城，中铁兴创逸境，中冶德贤华府以及大兴城建开发的星光城项目。

其中大兴星光城于2022年9月入市，成交楼面价约3.21万元/平方米，截至目前已网签754套，成交均价约55000元/平方米。大兴三合庄6018等地块就位于该项目南侧，土地面积约6.48万平方米，建控规模约12.46万平方米，起始价33.2亿元。销售指导价期房5.9万元/平方米，现房6.1万元/平方米。

板块内没有房龄5年以内次新房，房龄5~10年二手房成交参考均价36000~45000元/平方米，且户型集中在90平方米以下，其中面积段大于100平方米的马赛公馆，2012年交付，成交均在48000元/平方米；地块东北侧的招商雍和府、金地旭辉江山风华属于限竞房，满5年才能入市，均价5.58万元/平方米，且受“7090”政策限制，主力户型都在90平方米以下，板块内二手房与新房未能形成倒挂。

“配套完备的黄村板块，近些年来一直缺少土地供应，其稀缺性被地缘客户高度认同，同时对其他区域外溢而来的购房者构成强力吸引。”合硕机构首席分析师郭毅表示，新地块3宗住宅用地+1宗托幼用地，妥妥的大体量住区，或将覆盖更多居住需求。且地块周边目前发展相当成熟，生活配套较为完善，且周边大型商场很多，如大兴大悦春风里，天键广场、百联清城国际购物中心等，医疗资源有大兴区人民医院，一街之隔就是清源公园，可以满足日常的生活所需。

“此外，新地块若竞到上限38.18亿元，剔除配建后楼面价约在3.15万元/平方米，对比5.9万元/平方米的销售指导价，缝差接近3万，对于开发商而言可以算得过账。”郭毅补充道。

另一宗大兴新城053等地块位于黄村义和庄板块，西北侧便是地铁4号线义和庄站，是一个妥妥的临铁盘。土地面积45954.22平方米，建筑规模91908.44平方米，容积率2.0，控高45米，预计未来建成小高层。起始价为25亿元，销售指导价三合庄6018等地块一致。

板块内近三年住宅用地较少，目前上游项目中骏金辉未来云城，位置不如新地块，且小面积段产品量少，成交均价约5.4万元/平方米；下游德贤华府，距离地铁3km，位置不佳，小面积去化较优，销售均价50017元/平方米。次新二手房均为公寓，普通住宅仅有众美光合原筑，目前在售参考价43199元/平方米。

郭毅分析称，该除了距离义和庄地铁站300米，其他商业、医疗资源均在2千米范围外，配套不如三合庄地块完善；且期房5.9万元/平方米，现房6.1万元/平方米的指导价是否能支撑也尚未可知。“不过，地块整体较为规整，开发难度较小，开发商还是有利可图的。”

整体来看，本次竞拍的两宗地块相隔不远，周边生活配套基本共享，大兴新城地块距离地铁更近，三合庄地块距离各项生活配套更近，周边小区更为集中。至于两宗地块究竟会被哪家开发商拿下？大家拭目以待。