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在深圳，城中村提供了520万套租赁住房，占全市租赁住房总量的70%；这里有76.9%的租赁人口占比、相比北上较低的学历水平；这样独特的租赁住房供给结构、客户特点，成为每一家品牌长租公寓的兵家必败之地。而标榜为平台的贝壳，也不例外。

众所周知，贝壳从链家衍化而来。链家从线下门店开始做品牌，摸透了行业同时建立起口碑之后，搭贝壳平台来推动整个行业发展。能有今天的成就除了踩对风口、吃净社会发展红利的外部因素外，更重要是强大的品牌影响力铸就的护城河。

这个品牌影响力内化为客户需要的价值，既包括实际撮合服务的价值，也包括“真房源”带来的信任价值。而贝壳的这个安身立命之本映射到深圳租赁市场上，却差之毫厘谬以千里。

失去了核心价值，自然就无人买单。

2012年，链家启动“真房源”行动， 2014年，真房源标准升级至沿用至今的四大标准：真实存在、真实在售、真实价格、真实图片。

此后，贝壳将此标准内化为平台标准，也就是行业标准。品牌有了最夯实的客户价值。那这个“真”房源在深圳的租赁市场是如何失效的呢？

真实存在，即这个房①在物理上是真实存在的；②能证明它是合法的房屋。

注意这里是两个条件，前者很好理解，后者是指房屋得有合法认证，不然随便在大马路上盖个“猪圈”，虽然空间上确实有钢筋水泥的四方盒子，但必然是不能拿来交易的。一方面不符合人类居住标准，另一方面可能随时被政府拆掉，因此这里的“真实存在”通常还得有“产权证明”。

而深圳大部分的租赁住房都是城中村，而城中村的官方名字叫“历史遗留违法建筑”，“违法建筑”四个字就注定了它不符合 “真实存在”标准里的第二条。

至今在深圳，城中村是没有标准红本产权证明的，即便绿本小产权证也仅覆盖小部分房源，剩余在市场背光面流通的《历史遗留回执》等非官方认证文件，绝对不是贝壳作为一家上市企业今天敢出来认可的。

真实在售，即这套房目前确实属于招租状态。

在二手房和新房交易的场景下，这是比较容易做到的。按照186万套红本产权房8%的换手率，一年也才交易14.4W次，摊到2W个经纪人头上，每人每月只需要维护0.6次；而1000万套租赁房每年1.2次出租，一年合计1200W次。

此外，租赁的决策期也要短很多，可能上一秒才刚上架，下一秒就被租出去了；100倍的极速交易频次下，要做到房源实时上下架，难度系数强到只能靠系统来解决。

而系统来解决就意味着这1000万套房需要通过系统对接方式呈现在贝壳平台，一旦有人签约就会触发下架；而深圳的租赁机构化率仅4%，哪怕这些机构全部与贝壳系统对接，也只是杯水车薪。

真实价格，即这套房放卖的价格是绝对真实的，除了房子本身的售价，其他税费等均需透明或公示。

在深圳买过房的都知道，相比于几百万的房款来讲，装修好坏程度对总交易金额影响较小，无非是大家最后谈个几万至十几万的装修费。

但租房就不一样了，相比于1000多的城中村租金来讲，水电燃气费网费管理费押金违约金等等都是笔不小的金额。

图源 / 微博热搜话题#深圳城中村出租屋水电费偏高#

不谈让所有人把每套房每项费用完全列明有多困难，租赁灵活的营销优惠政策就很难在平台上统一。

例如1000元/月的房租，有人做每月减50，有人做每月9折，有人做仅首月减50，有人做仅前三个月打9折，有人做签约立返500，有人做签约立返500但住不满12个月要按住的天数折算扣回来……

这样花样繁多的营销方式都意味着最终客户支付的价格不一样，今天贝壳平台要想限制大家只用某几种方式（方式越多意味着字段及计算规则越多、平台越复杂、客户体验越差）以便平台统一呈现，只能在未来一统天下之后才可能有这个话语权。

真实图片也就是所谓的所见即所得。

买卖场景下，房间内的家私家电总金额不高，对客户决策不太重要，图片的重点在于呈现房屋格局及房龄现状。

但租赁场景下，有没有可用的抽油烟机、空调甚至有没有床、WIFI对决策和价格都有较大影响，而这些设备“有没有”可以用照片呈现，“能不能用”却只能实地测试。

此外，租赁场景下，客户居住期间大到家具家电，小到天花墙面地板的损坏都会收取折旧维修费。如此多的细节和非标项根本就不具备通用标准，不可能全部通过图片呈现，照片就失去了“所见即所得”的要意。

如此，贝壳的“真房源”要素在深圳的租赁市场几乎全部失“真”。

从平台的逻辑来讲，房与客历来都是鸡与蛋的关系。房多才能客多、客多才能吸引业主将更多房放到平台上，彼此形成良性循环，方可做大做强，激发高频交易。

这也是贝壳想从买卖切入租赁市场的重要考量之一——高频。

而今天的贝壳租房，不光在房端道阻且跻，客源端也存在问题。历来贝壳的广告投放都是围绕买房人群去的，从他们的代言人——中生代男星黄轩就可以看到离深圳租房人群有多遥远，进而导致他们的平台租房客户量其实非常小，基本都是买房或意向买房客户转化而来。更不用说贝壳的租赁平台承载工具沿用了APP，对用户场景来说简直无比沉重和麻烦（租房小程序直至今年4月左右才缓缓推出）。

据不完全信息统计，整个贝壳平台深圳租房版块一天的商机量（即有客户针对具体房源页面点击了意向咨询）才小几千，按照转化率算，一天还不到200次成交。在深圳全年1200W次的交易量中，贝壳仅仅吃掉了0.6%的市场份额，实在是难以称之为一个行业平台。

相比于买卖交易环节的高客单价、高毛利、低频率，租赁市场交易环节相对低客单价、中毛利、超高频，再叠加深圳特殊的房、客特点，任何人想用旧有的一招鲜、吃天下，甚至幻想做租赁是降维打击，岂能成功？

敬畏深圳，敬畏租赁，期待真正的行业平台，期待真正的租赁“真房源”。