昆明租房哪里便宜又好、一室一厅一卫400元出租

前段时间，诸葛找房数据研究中心发布了《2023年上半年全国重点50城租售比报告》。

该报告选取了全国50个重点城市，对租售比、售租比、租金回报率和租金收入比等四项数据进行了全面测算。

其中，昆明2023年上半年的租售比为1∶600，售租比为50.0，租金回报率为2%，租金收入比为8.73%。

在这四项数据里，昆明的租售比、售租比和租金回报率相比往年变化并不大，因此我们也就不做过多解读。

值得注意的是，昆明的租金收入比变动较大，2023年上半年的租金收入比较2022年下降了2.45%，降幅在50个重点城市中排名第一。

2023年上半年租金收入比降幅TOP15城市（数据来源：诸葛数据研究中心）

昆明8.73%的租金收入比，不仅在西南地区省会城市中垫底，甚至比网红三线城市淄博还低。

而且如果翻看诸葛找房往年的报告，会发现昆明的租金收入比并不是从今年才开始下降，而是连年下降，从2020年的13%左右一路降到了今年的8.73%。

2022年昆明租金收入比下降1.1%

那么这到底是怎么回事？租金收入比下降又是好事还是坏事呢？

先解释一下什么是租金收入比。

租金收入比即租金支出在收入中所占权重，是衡量租金是否合理的重要指标。

一般国际公认30%是收入比的黄金分割点，也就是说如果租金支出超过收入的30%，其他消费就会被大大压缩，生活幸福感就会下降。

而诸葛找房的测算方式，是在假设人均租房面积统一为20平米的前提下得出的，具体公式为：租金收入比=20*每平米月租*12个月/人均可支配收入。

按诸葛找房的算法，北上广深的租金收入比都不到30%，并没有超标。但实际上各地人均租房面积出入较大，并不能一概而论。

当然，我们暂且先不去评判诸葛找房测算方式的合理性，只要测算口径是统一的，那么在相同口径下发生的数据变化就足够反映出一些问题。

回到昆明的数据上，既然昆明租金收入比连年下降，降幅还比较大，那么只会存在两种可能：要么是昆明的房屋租金在下降；要么就是昆明的人均可支配收入在上升。

而根据昆明市统计局的数据，2020年昆明城镇居民人均可支配收入为48018元，2021年是52523元，2022年是53832万元。以及2023年上半年是21872元（同比增长3.5%）。

可以看到近年来昆明的人均可支配收入是在不断上升的，在这一前提下，即便昆明租金水平保持不变，昆明的租金收入比也会下降。

但问题在于，昆明人均可支配收入的增幅并不大大，而租金收入比的降幅却比较大。

我们假设昆明人均租房面积为20平米，每平米月租金为25元。

那么得出昆明2020年的租金收入比就是：20*25*12/48018≈12.49%

同理2021年的租金收入比为：20*25*12/52523≈11.42%

2022年的租金收入比为：20*25*12/53832≈11.14%

2023年上半年的租金收入比为：20*25*6/26814≈11.18%

可以看到，如果昆明租金水平保持不变，按昆明近年来的人均可支配收入的增长情况，昆明的租金收入比不会下降太多，甚至2023年上半年还略微回升。

也就是说，昆明租金收入比连年下降的真正原因，不仅是因为近年来人均可支配收入在上升，同时也因为近年来的房屋租金在不断下降。

当然，有人可能会说，绕这么大个圈就为了说明昆明租金水平在下降，是不是有点画蛇添足？随便找个租房网站或者中介门店查一查不就行了。

实际上也是因为目前租赁市场的房源大多是私人房源，许多中介机构的挂牌价往往也并非真实成交价，所以昆明的平均租金水平到底什么样也没法准确统计。

而至于昆明租金下降的原因，一方面是近年来大量保障房、公租房入市，这类公共租赁住房的租金普遍低于市场价格，稀释了租金；另一方面，昆明就业市场活跃程度在下降也是不争的事实，尤其支柱行业房地产萧条以来，地产上下游企业裁员不断，就业岗位大幅减少。

总的来说，租金收入比下降意味着房屋租金下降，租房成本变低。这事乍看是件好事，尤其对于还没买房的年轻新昆明人来说，大幅降低了生活负担。

但一座城市的租金收入比如果太低也不行，租金收入比太低意味着整个社会的租房活跃程度也很低，侧面印证了一座城市的人口吸引力不足，就业市场的活跃程度也不够。