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原本期待唐镇“双子”——安高申宸院和华发半岛华庭能够来个正面pk，但没想到安高申宸院一直“避而不战”，从4批次公示，到现在7批次马上要来了，都还没有入市动静。
而就在日前一房一万发布的7批次预测名单中，中建御华园赫然在列，“双子”争霸直接演变成了“三国杀”：
中建御华园VS华发半岛华庭VS安高申宸院
- 前者是在正张江，稀缺高层+联排供应，2号线/21号线（在建）广兰路站旁，联动价8.3万/㎡，首期预计推出147套，主力为100㎡高层3房。
- 后两者是唐镇核心，2号线唐镇站旁，推出高层产品，联动价7.06万/㎡。其中，华发半岛华庭是最后一期160套84-99㎡2-4房；安高申宸院是首期322套99-143m²3房。
TA们在700-900万级预算段里重合，且预计都是高积分选手，究竟选谁好？
别急！今天飞哥就从板块、二手市场、产品三大维度来给大家做个pk！
一、板块对比
中建御华园和华发半岛华庭、安高申宸院只隔了1站，前者在内中环、主城区内，还是城市副中心；后两者在外环外，属于新兴板块。
毋庸置疑，张江的板块能级肯定比唐镇高！
这就好比张江是大哥，唐镇就是附庸在后的小弟。归根结底，就是张江的产业牛。
数据统计，2022年张江科学城产业营收达4497亿，无愧为浦东乃至全上海的yyds。
来源浦东发布
产业高能决定了张江将源源不断的吸引高知高薪人口导入，无论是买房、租房，需求源源不断；也决定了张江的地段价值，在浦东腹地就是“扛把子”。
唐镇近年来的楼市火热，从某种程度上来说就是吃到了张江产业居住需求外溢的红利。
而且不只是唐镇，随着张江的扩容，现在的北蔡、周康、航头、川沙、合庆等等多个板块，都在享受张江的产业辐射。
正所谓“大树底下好乘凉”，张江的崛起带飞了很多小弟！
一房一万制图
反映在楼市上也是一致的！
我们对着房万前期的“大张江板块置业天梯图”，就可以发现张江不可撼动的“龙头”地位。
当然，由于张江的产业定位，再加上开发较早，就导致张区其实没有多余的空地可供开发，不仅存量住宅稀少，近些年的新房供应稀少也是常态。
板块内多以老公房和早期商品房为主，次新房并不多，这也使得张江自身的改善需求无法得到满足。
这些外溢需求，自然就被唐镇、周康、川沙等承接！
说完产业和规划，我们回归到居住日常。
就生活配套而言，张江发展相对成熟。
交通方面，现有轨交2/13/16号线贯穿，未来还有21号线/机场联络线；自驾便捷上中、外环，还有华夏高架、龙东高架等干道；
教育有了张江集团学校加入，实力更加强悍；
商业是一大短板，整个大板块能拿得出手的商业不算多，目前张江的商业中心位于2号线金科路站，长泰广场和汇智商业中心。但相比张江这么大的板块和海量高消费的张江人才太少了！
如果落位在中建御华园周边，生活配套也相当全。
紧邻在建中的广兰路站TOD商业综合体，未来商业就在家门口；南侧就是张江实验中学，距离非常近；与广兰公园隔街相望，周边还有张江主题公园、亮景公园、紫薇公园等，可以说生活的方方面面都有了。
而唐镇在配套方面的优势就是“新”，还有大量的空地可供开发。（很多小伙伴都在说，唐镇还有些“荒”）
不仅在唐镇站有阳光天地、恒生万鹏等商业体，而且还将在创新中路站打造TOD综合体；
尤其是教育配置相对优秀，品质次新房拥有福外+建平双梯队组合，让很多浦东中产家庭为之心水。
综合对比下来：
张江板块能极高，配套更成熟，但新房供应少，分数预计高出唐镇一截；
唐镇配套集中在唐镇站附近，尤以教育预期是亮点，尚有大量土储，新房供应持续不断，未来的居住价值锚定张江。
二、二手市场对比
接下来我们从近1年二手房成交量价来对比张江和唐镇的二手市场。
（1）整体来看，张江的二手交易量、价均要比唐镇高出一截
在各总价段，有个明显的差异是，800-1000万级购房者比较容易流入到唐镇，而1000万以上购房者更多地买在张江。
腰部客群更愿意入住唐镇，核心当然是因为预算。
如果唐镇的成交量哪天在高端市场上超越了张江，那证明张江对高净值人群的吸引力就真的“衰退了”，楼龄太老，就该做城市更新！
目前来看，唐镇当然还没“壮大”到这种地步。
（2）比倒挂：张江>唐镇
我们再看看当前张江、唐镇各自的二手房价天花板。
飞哥选取板块内次新房今年上半年的成交均价TOP15小区。
张江的二手标杆汤城豪园、万科翡翠公园基本霸榜，当前价格大致在12-15万/㎡左右。
合理估计，中建御华园二手房价天花板在15万/㎡。
唐镇的二手标杆绿城玉兰花园、唐镇“三兄弟”，当前价格大致在10-11.5万/㎡左右。
合理估计，华发半岛华庭和安高申宸院二手房价天花板在12万/㎡。
两相对比，张江的倒挂明显还要高于唐镇。
加上张江地段和稀缺供应影响，中建御华园的热度&积分在预期内高于华发半岛华庭和安高申宸院，也是合情合理。
三、产品对比
最后，我们回归到产品。
（1）中建御华园
项目将打造开放式社区，从居住体验上来说，开放式社区有利有弊，对于业主来说会影响居住体验感与私密性，日常生活或将比较嘈杂。
地块整体面积不大，可售房源套数非常有限，容积率1.8，是三个项目里密度最低的。
预计推出两幢16F高层、一幢9F保障房以及六幢（21套联排）产品，总计248套住宅，100%全装修。
对于高层来说，社区景观只能依赖联排，不过四周均无高大建筑阻挡，采光、通风及视野都是极好的。
产品为主力建面约100㎡3房2厅2卫，以及21套建面约200-280㎡可售联排别墅，据悉联排也是装修交付。
我们主要看约100㎡高层3房，动静分离户型，三开间朝南，2卫配置，阳台横跨客厅和南向次卧，通透性和采光加分。
总体看下来，户型很不错。
（2）华发半岛华庭
关于社区、装标什么的应该不用过多讲了。
这里就捡重要的说，整个社区自带约6000㎡商业街区，拥有双水系河景资源；非人车分流；13和15层有连廊；外立面材质主要以真石漆为主。
这一次是收官房源，南北两地块合计160套。除了2套84㎡2房非标户型，剩下158套均为99㎡3房。
3房户型也非常优秀，三开间朝南，是市场追捧的飞机户型。
值得一提的是，因为没有大户型加入，都是3房，估计南北地块不会再像上一期那样均价拉得很开。（上一期南区均价在71426元/㎡，北区均价在69435元/㎡）
套数骤降，积分预期也将拉高，伙伴们要做好心理准备。
（3）安高申宸院
项目楼栋总高17-18F，楼间距30-40米左右，容积率2.5；
人车分流设计，99㎡户型每层都带连廊；外立面局部采用干挂石材+真石漆+铝板设计。
项目首开入市的5栋楼，其中1#、2#、3#、7#四栋楼均为99㎡户型，虽然沿街，但胜在视野和采光，从这个角度来看的话，这四栋楼应该是项目采光和视野最好的四栋楼了。
对比华发半岛华庭，安高申宸院99㎡3房，属于动静分区户型，也算是各有特色。
另外值得一提的是，安高申宸院首开322套房源，其中包含34套约143㎡4房，是目前唐镇核心区内唯一拥有大户型产品的项目。
在如今的市场环境下，大户型绝对是首选，更何况是在唐镇，这可能会导致高分选手集体奔向安高。
总结：
- 三项目只有在700-900万预算段有重合，集中在百平左右3房的对比。其余户型产品竞品性不大，2000万以上的买中建御华园的联排别墅，想要大户型的只能选安高申宸院173㎡4房。
- 从积分维度来看，张江供应稀缺+高倒挂，积分要求更高，预计75分+（甚至80分+）；华发半岛华庭收官之作套数少，积分预期也将走高，预计75分+；安高申宸院70分+。
- 从未来潜力来看，短期内张江完胜唐镇；长期来看，随着唐镇的持续开发，动力或将比张江更足。
伙伴们怎么看的呢？欢迎评论区留言探讨！
