江北洪塘租房个人_江北洪塘厂房出租

8月9日，福州市鼓楼区人民政府官网发布《 鼓楼区人民政府关于仓房街37号红砖楼零星地块精准旧改项目房屋协商搬迁的告知书》。

1、网传暴跌6万/平是怎么来的？

8月11日，福州某个人自媒体发布《突发！福州一学区房价格崩塌！从8.4万暴跌至2.4万！一批房东损失400多万！》。

8月12日（今天），福州某个人自媒体发布《零星旧改异地安置，顶级学区房鸡飞蛋打，福州天价买破房究竟图个啥》。

今天，天眼将带大家 一探究竟，了解并还原事实真相 。

官方公布的补偿方案如下：

根据公告显示本次零星旧改住宅房屋原则上实行异地现房安置，安置点有以下8个地方：

众恒花园（对接价17200元/㎡）、江夏小区（对接价14839元/㎡）、盛世新城（对接价12977元/㎡）、金建二期B标段（对接价15880元/㎡）、双湖新城（对接价13900元/㎡）、六一佳园（对接价12331元/㎡）、洪塘新城（对接价14900元/㎡）、联建新苑（对接价15800元/㎡）

原自媒体发文称：

根据公告显示，此次货币补偿价格每平米为23791元，这也就是说此次仓房街37号人防办宿舍房东每平米只能赔偿2.37万。

根据鼓楼区划片政策，仓房街37号红砖人防办宿舍划片福州教育学院附属第二小学，对口初中为公立初中排名榜首的延安中。

据二手房平台数据显示，人防办单位宿舍8月二手房挂牌价8.4万，3月份之后由于学区房成交旺季，小区房价直线上涨。

此次征迁货币补偿只给2.37万，这也就是说拆迁之后人防办宿舍房价暴跌至2.37万，每平米大跌6万。

至此，网传福州一学区房单价暴跌6万的始末基本梳理清楚！

2、真相到底如何？

经过核实，网传鼓楼区人防办宿舍单价暴跌6万/平，属误读。

根据官网公告，本次拆迁是仓房街37号红砖楼。下图为实景拍摄。

经天眼了解，仓房街37号是市人防办大院，由福州市人民防空办公室直属事业单位的办公楼（人防办办公大楼）和两幢居民住宅楼（职工宿舍）组成。

其中一幢老干楼 于1997年实行房改、产权归个人所有后进入市场流通，部分居民已将房屋出售或对外出租 。 该栋 楼房也就是文章里所提到8万/平的“学区房”（人防单位宿舍） 。

另一幢红砖楼属公有住房，产权于2006年8月已移交市国有房产管理中心，也就是非个人产权住房。因零星地块精准旧改项目需要，鼓楼区人民政府决定对红砖楼实施协商搬迁。

目前旧改项目是拆上图红圈所示的红砖楼，原先单位公房（非个人产权），考虑到年限太久，在山坡上有潜在危险，政府考虑补偿搬迁。

2020年7月，有承租户咨询福州市有关部门，关于公租房教育划片事宜，得到的回复是：租住在单位公租房的适龄儿童不符合在公租房所在地划片入学的条件。

也就是说，两栋住宅楼，其中一栋是房改后的个人产权，可以对外出售，能正常划片学区房，另一栋是公租房，即本次拆迁补偿的楼栋，是无法划片入学的，并不是学区房，且不能交易，不存在暴跌6万/平的说法。

网友反馈如下：

3、天眼点评

福州鼓楼区的人防办宿舍，在网上真实挂牌价是6万多一平，并非自媒体所说的8万4一平。自媒体取挂牌价最高的无诚心卖的房源作为参照，好比深圳的华侨城别墅最高挂牌价120多万一平那样。天眼认为，自媒体刻意去违背事实，哗众取宠意义不大。

另一方面，个别自媒体存在片面解读的情况。即使人防办宿舍按23791元/平异地置换，亏损也没有网传的房东损失400多万这么夸张！即使按6万多一平测算，毕竟给你置换的房源对接价也是低于市场价的，房东如果置换过去，再补些面积，怎么会损失这么大呢？

根据天眼茶楼鼓楼区楼盘字典显示。

延安中学

我们再对对接的8个小区进行分析。

众恒花园（对接价17200元/㎡）、江夏小区（对接价14839元/㎡）、盛世新城（对接价12977元/㎡）、金建二期B标段（对接价15880元/㎡）、双湖新城（对接价13900元/㎡）、六一佳园（对接价12331元/㎡）、洪塘新城（对接价14900元/㎡）、联建新苑（对接价15800元/㎡）

这8个小区有3个位于晋安区，5个位于仓山区，根据天眼茶楼晋安区楼盘字典：

盛世新城实际上是盛世星城。

部分楼盘字典隐去了楼盘楼龄和单价，江厦小区（即江夏小区，2015年，21373元/平），我们楼盘字典的小区价格主要参考中楼层，在挂牌单价序列中尽量取中等偏下价格，实际上这个小区挂牌价高得有2万7、8的，与装修、楼层及业主预期有关，其他区楼盘字典类似。金建小区二期（2008年，24667元/平）。

三十九中

而且上述挂牌的很多安置房没有拿证，也就是说，成交的话是要多交税的，未来产证在手进入二手房市场，加上正常装修的话，单价肯定比现在更高。从挂牌价和对接价来看，实际上是有40-68%的浮盈的。也就是说，按照鼓楼区人防办宿舍23791元/平置换晋安或仓山区的房源，其实相当于是最高补偿价能达到23791*（1+0.68）=39968元/平，最少也有23791*（1+0.4）=33307元/平。

如果将来上述安置房产证出来，装修好，浮盈更多，就按4万一平算，是不算也赚了很多呢？毕竟带有学位的住宅楼是6.3万一平，而公租房置换过去的等额补偿价其实也有4万一平，毕竟是非个人产权。

而公司产权住宅去二手房交易，通常也比二手个人住宅低很多，毕竟要交很多营业（增值）税，难道不是吗？换句话说，假设4万一平公司产权住宅卖给你，你觉得同小区带学位的个人住宅应该卖多少一平呢？

这两天在写深圳罗湖区楼盘字典时，有个小区（安业馨园）和指导价一模一样，比正常挂牌价低了50%，结果查看后发现是公司产权。更何况福州这栋要拆迁的楼，还不算公司产权，产权于2006年8月已移交市国有房产管理中心。

综上，天眼认为鼓楼区政府补偿单价非常合理，并不存在网上所传的某学区房暴跌6万一平的噱头！