丰台万科云庐值得买吗;万科云庐楼盘

问：你好五哥，首付能凑220w，月供不超过2w，总价500左右吧

我工作在亦庄次渠附近（每周去单位一天，其余时间出短差）

老婆工作在海淀，8号线永泰庄附近

希望有一定的居住品质，新房或者次新；有一定的教育需求，未来2年内有要孩子的计划

求推荐！目前关注的新房通州融御（3居），丰台臻御府

二手房朝青 国美第一城（2居） 求分析 准备年前入手，谢谢

答：城郊结合部的本质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，而在过去一些年的经验里，这些郊区往往体现为成交结合部区域。

1.城郊结合部的「买点」并不是长期存在。

2.城郊结合部的位置，也是不断变化的；

3.城郊结合部的「买点」归根结底还是价值的结果，所以核心规律还是看价格。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。随着大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

典型比如北京诸多郊区。而对于北京这种超大型城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。加上城市的驱逐人口，北京新增人口急速下降，城市开始「内卷化」，自然的郊区边界不再扩张，现存的城郊结合部价格，已经在预期和购买力溢出下变得昂贵。

除了类似天通苑回龙观等少数几个边界地带，已经很少有便宜的，值得买的城郊结合部。

所以通州丰台新盘是溢价集中地，相同的单价核心区是更优选择，优先国美第一城。

会员提问：五哥你说看房的时候要不动声色，要怎么个不懂声色呢？难道有问题也不问房东吗？

答：如果房东不在，带看的中介又是小白，你可以随便看，随便操作。 如果房东在，你也是真心准备买房处于找房看房的过程，不动声色是一种必须的策略。 首先控制每一处停留的时间，不要让人“感觉你有兴趣”，观察，不一定是凑上去看，不一定是开头会员提问。 观察，是有目的的查看，这样可以用最短时间，没有犹豫的查看。 没有犹豫，没有停留，房东和中介就不好拿捏判断。 即使开口会员提问问题，也不用直来直去，比如：你想知道税费多少，想知道房东对砍价的容忍度 你可以问：您这房子买来时候多少钱啊？ 大部分房屋买来可能单价几千一万多，原值很低，遇上文明的业主，开口就不自觉羞涩了。 想知道为什么卖房？ 您房子哪年买的?-2017 怎么才两年就卖了呢？ 你相中一套顶复，两人气喘吁吁上来房东开门，一人穿鞋套摔一跤，另一人埋怨数落“说了不要买顶楼，每天爬楼要死人”

会员提问：五哥好，最近在考虑总价1400-1800以内的房子，想请问下：分钟寺的东叁金茂府和世贸天誉您觉得如何？哪个好点？这个区域值得买吗？另外，二手房也看了富力城D区，观湖国际，泛海国际，您觉得哪个更合适？这个总价范围内，五哥觉得还有哪些比较合适的选择？谢谢！

答：分钟寺的位置一般，东叁金茂府和世贸天誉性价比不高，不建议买这里，不如选朝阳公园附近的的几个盘，这个位置要更好，最近几年涨幅都是超过大盘，优先看 泛海国际其次观湖国际和富力城，还有双井和奥森板块也不错

会员提问：五哥您好！看了您的公号，果断加入公号。虽然花了一下午把公号都看了一遍，但作为买房小白，好多问题还是不解。希望五哥可以帮忙答疑解惑。 1.我sfsd，手里加上公积金有350左右现金可供首付，但工资流水只能开到每月1.5w，如此一来，贷款岂不只能贷140上下？如何能做到很多帖子里说的，首付比例更低，贷更多的贷款？ 2.考虑单位有西城协调保障的政策，为了以后孩子可以方便上学，我有考虑购入西城老破小，比如月坛的房子，但是看很多帖子，好像五哥并不太推荐西城老破小。因为我这也属于刚需房，请五哥给出一些建议，谢谢。 3.我目前的资金状况，按照五哥的建议，是只能考虑购入一套吗？ 问题比较杂，希望得到您的建议，谢谢！

答：你好，可以提前半年养流水，可以关注公号的内容。 月坛政保生是西城最多的，西城可以重点看看德胜或者月坛的老公房。 如果月供能力不错，可以入手2套，一套挂学位，一套投资。

会员提问：新人首问！新人首问！新人首问！ 非常高兴能有北京五哥您这样的专业人士给予的帮助！ 我的情况是，现有一套北京世纪城晨月圆99平米的满五不唯一商品房，之前出租年收益10万，现在空房状态，想卖掉置换一套———配套全，有山有水空气好的养老度假的房子！最好是小别墅，能有电梯或者可以装电梯，有小院子，四个卧室的房子！ 我的问题是，1—现在卖掉晨月圆的房合适吗？会不会现在的价格太低？用不用等价格再回升些再卖！2—看了密云的观唐云鼎的联排，弗农小镇的195的合院，平谷马坊的首城汇景墅，和棠瑞著，首创住总禧瑞金海，丰台的万科云庐，昌平的凯德麓语和香江别墅，这几套哪个即保值将来好出手！或者五哥能否提供几套可以参考的！？3—我置换这样房子的思路是否合理，期望您的建议和解答！感恩，为盼！祝好！

答：你看的这几个中万科云庐可以考虑，其它太偏远的不适合，以后想出售也没人接盘 还有我不认为北京远郊别墅适合养老，我觉得还是市里挨着医院挨着公园才适合养老 ，可以考虑在市区稍微远点的地方买个次新房住 。