无锡硕放房产中介-无锡房产中介公司

前几天，我这边来了一位神秘的客人，和我探讨了一个多小时的房产投资问题。

当然，在他来之前已经准备好了一套自己的想法，他把自己的想法强迫式的灌输给我，就是拿不定主意投资在哪里。

他现在考虑最多的是房价升值的问题。

他现在主要考虑两个项目，分别是龙湖天璞和建发玖里湾。

龙湖天璞示意图

来源：安居客

他看中了龙湖天璞127㎡的洋房，置业顾问给他报价26500元/平，这个价格他完全可以接受，因为他举家长期生活在这个区域，已经习惯了这里的生活环境，如果一旦买了龙湖天璞就是自住加投资的性质，但他很看重房子的升值潜力。

同样，他也看中了建发玖里湾130㎡的高层，置业顾问给他报价19500元/平这个房子买了纯属投资，他希望未来两年内，这里的房价能上涨到30000元/平。

建发玖里湾

来源：安居客

这是他对房价的期许，也是所有投资客对房价的期许，同时也引出一个问题，无锡房价的天花板究竟在哪里？

从另外一个案例中也可以反映出，普通老百姓对高房价的接受度越来越高，因为这是一个持续受教化的过程。

无锡房价的分水岭发生在2016年，当时受投资客的影响，无锡房价翻番上涨，可是无锡本地购房者对翻番上涨的房价并不认可，他们认为无锡房价还能回归到原有水平，无锡本土购买力一度降低至20%。

3年的时间过去了，投资客退潮了，房价却越来越高，无锡本土刚需和改善客户只能接受现有房价，对2016年之前的房价不再抱有幻想。

有几位本土阿姨和我聊金茂府和绿城凤起和鸣的房价时，竟然觉得30000元/平以上的房价并不算高。

她们认为像这么好的位置，这么好的产品，应该卖到40000元/平才可以，她们有这样的想法真的惊吓到我了，从侧面也可以反映出无锡的房价真的卖便宜了。

本周一（6月10日），我们家小编发了一篇题为《5月无锡房价又涨了！楼市格局悄然生变？》的文章。

在发布这篇文章之前，我们对标题探讨了很长时间，我的建议是把房价放到标题里这样更直观些，小编一直觉得16884元/平的价格太低了，没有吸引力。

我当时就愣住了，无锡商品房备案均价16884元/平还低？我觉得这个价格已经很贴近真实的成交数据了，不过她总是感觉这个价格有点低。

为了这个价格我赶紧搜索了所有有关数据：

中国房价行情网上显示，5月无锡住宅平均单价是14818元/平，同比上涨10.54%，环比上涨1.31%，房价排名位列全国32名，排在常州住宅平均单价的14872元/平之后。

来源：中国房价行情网

诸葛找房的数据显示，5月无锡住宅均价是15140元/平。

来源：诸葛找房

无锡市房屋交易管理中心的数据显示，5月无锡住宅成交均价为16884元/平方米，环比增长3.29%。

其它平台数据均价基本上保持在14000-15000元/平之间，16884元/平的价格已经是所有数据中价格最高的了，这样的价格小编还觉得低，只能说明小编对于无锡房价的接受度也在提高。

这就好比5月22日硕放地块的那场土拍，很多人结合该区域的市场情况预测这块地最终成交价在6500-7000元/平之间，我直接预测成交价在7500-8000元/平之间，结果该幅地块以7669元/平的价格成交。

我当时结合苏州、常州的土拍氛围，对无锡硕放地块做了大胆的预测，没想到地价真的突破了区域天花板，注意，这仅是个开始。

现在土拍不能跟着市场行情走，反过来市场行情应该跟着土拍走，土拍直接影响未来的市场走向，现在房价涨幅受限价的影响，如果无锡限价一旦放开，房价可能会直逼苏州。

从以上两节可以反映出，无锡房价还有上涨空间，那么无锡房价的天花板究竟在哪里呢？

房价涨跌是个很泛有很单一的问题，房价上涨受时间、政策、人口、规划等多方面影响，房价涨跌幅可从短期、中长期、长期来看都带有不确定因素，如果放在历史长河中，这个问题就很容易看出，房价一直是呈现持续平稳增长的。

就像第一节中那位神秘人物问我锡东新城的房价能不能突破30000元/平一样，如果时间缩小在2年内这个几乎是不可能，因为现在一直在强调“住房不炒”，而且每个楼盘也有限价的因素在里面，短时间内锡东新城房价飙升至30000元/平很困难。

如果时间线拉长一点或者限价政策放开，锡东新城30000元/平的价格可轻松突破。

来源：网络

2016年前后，锡东新城在售项目的售价在5500-6500元/平左右，谁能想到3年后的今天，锡东新城的新项目售价能在20000元/平左右。

目前，无锡房价的标杆应该是金茂府、绿城凤起和鸣和中锐星公元。

金茂府目前最低售价31500元/平起，高层带装修项目均价在35000元/平左右；绿城凤起和鸣的售价也在32000-35000元/平；中锐星公元的售价在30000-33000元/平。

从这个价格情况来看，35000元/平的价格就代表着无锡房价的天花板，有很多人大胆预测太湖新城的房价很有可能突破40000元/平。

但是，35000元/平的房价不是那么容易破的，隔壁城市苏州某盘的房价破了最高限价，结果导致园区和高新区调控升级，何况无锡是被重点监控的热点城市之一，在房价上有过分的涨幅肯定会被约谈，接踵而来的是调控政策再次升级，这样大家的日子会更加雪上加霜。

35000元/平的价格会不会被破，有谁来破，这个回答其实也不能，35000元/平的天花板肯定会被突破，突破这个价格的开发商有可能会是华侨城和融创。

因为这两家开发商今年在太湖新城各拿了一幅高价地。

融创以18022元/平的价格摇中新四院北地块，日前该幅地块的规划已出炉，从产品类型和业态上来看，融创很有可能会打造升级版的香樟园。

有业内表示，从规划图上来看，融创新四院北地块将打造全玻璃幕墙社区，从档次、质量和造价成本上来看这个小区未来售价肯定不便宜，有可能会突破金茂府、绿城凤起和鸣的在售价格。

融创新四院北地块规划图

再来看下华侨城拍下的绿城西地块，这幅地块以16707元/平的价格成交，虽然未触顶，但如果加上配建要求的价格，这幅地块的楼面价已经突破19000元/平，成为无锡实至名归的“地王”，未来售价至少保持在40000元/平才能保本。

前段时间，一位业内人士就表示，未来无锡房价的阶级区分会很明显，太湖新城的房价会在4万+这个档次，锡东新城房价会在3万+这个档次，新吴区长江路沿线房价也会在3万+这个档次，其它区域会在2万+里，20000元/平的楼盘会逐渐消失。

锡东新城会不会破3万这是时间的问题，但是锡山区东亭房价很有可能在今年年底逼近3万。

这个要从绿城竞得联合收割机厂地块说起。

5月30日，绿城大手一挥进驻东亭，以13082元的楼面价成为锡山区的“地王”，当天让2017年以11687元/平的价格拿地的恒大和2018年以11267元/平拿地的光明长舒了一口气。

有业内人士点评，这两个地块的项目因为绿城的进驻而解套。

来源：网络

解不解套不好说，但是绿城的进驻给东亭增分不少，至少东亭有了真正意义上打造高端项目的房企，为了打造什么项目且不谈。

据说，绿城竞得东亭联合收割机厂地块的当天，东亭所有中介把挂牌房源价格集中上调，有些已经交了定金的房源，客户情愿赔偿违约金，他们就在赌绿城开盘后会把东亭的房价整体提升。

有人质疑，绿城在东亭的项目价格卖不上去，顶多卖到22000-25000元/平之间。不过，我预测绿城东亭项目至少卖到26000元/平。

又有人质疑了，在东亭花27000元/平的价格买房都不如再加点钱去太湖新城买了，有档次、有。

首先要清楚下，绿城在东亭项目的产品定位，据小道消息，绿城要在东亭打造升级版的蘭园，这个定位已经说明了小区的档次。

再有，东亭还是有一波需要改善的客户群体，再加上绿城的品牌和品质还可以自带一批粉丝，针对特定的客户群体去化，26000元/平的价格应该不是问题。

来源：网络

4月3日，融创在新吴区以13637.39元/平的价格竞得利源地块，未来售价有可能在27000元/平以上。

不要嫌这个价格太贵，该地块周边的几个商品房可是无锡最早的“富人区”，他们也有升级改善的需求。

最主要的还是要看融创在该幅地块打造什么产品，好在利源地块体量小，就是定位高端住宅区也是很容易跑量的。

同在新吴区的吉宝季景铭邸即将开盘，首开或推出叠加别墅，据说叠加别墅的价格会成为新吴区乃至无锡房价的天花板。

再往偏远地区看看，5月22日拍的硕放地块楼面价都已经达到7669元/平，据甲方同行介绍，这个楼面价卖到15000元/平都亏本，至少要卖到17000元/平才能盈利。

有人问，17000元/平的价格为什么要选择硕放，往市中心靠一靠，再垫垫脚就可以买国美南长华府、华发首府、富力运河十号、保利融侨时光印象、中洲崇安府等。

不管你接受不接受，这是一种价格趋势，据说惠山区洋溪5号地块的起拍价要到8400元/平，旁边在售的时代城均价在12500元/平左右。

来源：时代城

上面说了那么多，只是想说一下，无锡的低房价越来越少，随着时间的推移，2万元以下的楼盘也会越来越少，反之，2万+、3万+甚至4万+的楼盘会越来越多。

这两年内，无锡整体房价会有所提升，个别房价拔尖的楼盘会适当把握一个度，房价天花板不是那么容易破的。

写在最后：

前几天，我和以为业内人士聊天，他提到全国房价肯定是有泡沫的，但是不要轻易“戳破”它，否则系统性金融风险肯定在所难免。

他还说，无锡房价肯定也是有泡沫的，现在只能是采取不主动挤破泡沫，让房地产“软着陆”的办法，这样可以避免给中国经济带来直接冲击。

那么，目前中国各地的房价已经虚高了，不主动戳破房价泡沫，房地产就会自己软着陆了吗？

这显然是不可能的。但是可以通过一系列的政策手段，来使中国高房价避开“硬着陆”的风险，通过时间换空间的方式，逐步回落到与当地居民收入挂钩的价格，那还是有可能的。

今天，中国银主席郭树清在演讲中提到一个关键词—“房地产金融化”。他指出，目前一些房地产企业融资过度，挤占了信贷资源，降低了资金的利用效率。

他也谈到，目前居民负债很大部分来自于住房贷款。他说到：“如果（只是）投资、投机而不出租，（房屋）只是一堆闲置的水泥钢筋砖头。”

他强调，如果一个地区或者经济体“过度依赖房地产实现经济繁荣，最终都要付出沉重的代价”。

总的来看，房价涨的过高不是好事！