万科常春藤淀山湖房价—万科常春藤楼盘

苏州昆山这个百强县，地域面积并不是很大，900多平方公里，水域面积占了21%，可开发的陆地资源并不是很多，由于昆山的产业密集度高，很多土地都用来盖厂房了，导致昆山现在的新建住宅大多以高层为主，目的很明确，解决绝大多数来昆山打工的刚性住宅需求，提供基本公共配套，让外来务工人员工作在这里，安居在这里。

昆山现在售的新房楼盘在40个左右，大部分还是以刚需为主（乡镇板块），部分改善型楼盘要么价格高（金鹰附近、城西、城东、乡镇部分楼盘），要么交茶水（金鹰附近、城西、城东），打着养老度假的房子基本都集中在南部水乡（周庄、淀山湖）。先从昆山的各板块和乡镇，把在售的新房做个简单的梳理，基本上就可以看出来各区域所承担的客户属性，到底是给刚需准备的、还是给改善准备的。

从南到北，先说一下南部水乡，周庄在卖的新房项目有5个，中锐星悦江南房源量最充足，2024年交房，在卖的产品有洋房、底复和叠加别墅，简单的硬装交付，有个海尔的中央空调，单价16000-17000元。华侨城水月源岸，全部是洋房的现房，房源只有一二楼，117的大户型还有个别的三楼，单价15000元左右。水月周庄基本就是几套60多平低楼层的小户型了，价格低，别的也没啥好说的。天润上院是纯叠加别墅产品，上叠带露台，可以观湖，下叠带花园，价格都在200万左右一套。桃李春风的中式联排卖完了，后期加推还不确定，但是硬性要求肯定是全款，价格在380万左右一套，现在都是上中下叠在卖，价格在200-240万之间。买在周庄的客户大多是从上海过来养老度假的，或者是厌倦了上海的车水马龙，找个静谧的地方过过5+2的生活。

周庄往北就是锦溪和淀山湖，锦溪有一个洋房在卖，卖了好多年，卖到名字都换了，万科的常春藤，以前它叫海上传奇，部分好些的楼层可以看到淀山湖，单价在19000左右，硬装交付，有现房可选。雅居乐的聆湖雅苑属于淀山湖镇了，洋房和小高层，价格么，20000左右；苏高新的尚云庭和聆湖雅苑紧挨着，产品属性都差不多，价格也在20000左右，今年开盘的。这三个项目会吸引一部分上海过来的养老的，也会有一部分上海青浦工作的外来打工人，崧泽路高架打通之后，上海虹桥过来也就40多分钟，这种地方不谈性价比，只能谈去上海方便，交通还算便利。

千灯和张浦我喜欢放到一起说，千灯是虹吸上海过来的刚需，张浦是虹吸苏州过来的刚需，所有的项目价格都在15000元左右，基本都是高层在卖，这两个地方就是刚需集中营，本地人买的不多。千灯正经在卖的楼盘不多，碧桂园的凤凰汇，体量很大，估计能卖3年左右；奥园和海伦堡断断续续这种问题，那种问题，不过也没啥房子了，只有小部分工程顶账房在市场上流通，付款方式要求比较严苛，需要全款；还有个江南居，只是当地中介这么叫，估计是比较好听吧，其实就是千灯裕花园三期，有洋房和小高层，优势就是低密度，和别墅产品的容积率差不多；颐和天悦曾经停过工，现在是顺销状态，反而是千灯卖得最好的新盘了；还有个德信都会大境，中规中矩。

张浦在售6个楼盘，下半年还要增加1个，兰亭都荟位置靠着银都广场，价格高点；首创靠西，也算是准现房了；江湾四季靠北，也复工了，交房肯定没问题，被新力折腾一回，回血要慢一些了；亲和路上三个项目，小面积就看祥源，施工品质不错；上坤户型还不错，别的也讲不出什么；绿地房源很少了，这项目在中介圈子没啥口碑，但是客户买是没有任何问题的。尚品江南在首创的北边，推广力度不大，毕竟在张浦，项目之间也是见红啊；港铺路和花苑路交界处下半年会上新盘，名字还没出来。

陆家镇现在卖的新房只有两个，地方不大，一个是陆家公园西边的建涛菁庭，现房在卖，当年买地买贵了，实在憋不住了，去年拿出来卖了，全部是高层，户型丰富，从60多到130多，可选性还很大，均价在20000元；陆家公园东边是保利和中铁开发的明玥逸庭，小高层为主，品质肯定是没问题的，两个央企做的，明年精装交付，靠着地铁口是挺近的，500米走走就到了，单价20000出个头。陆家还有个宋都如意铭著，个别低楼层的房子，价格在18000多，户型还可以。陆家这个地方就是部分刚需和部分改善即将撑起来的，房子开始追求大和品质了，大概率是S1地铁的加持吧。

花桥镇比较特殊了，上海大睡城，全部是高层，新房洋房基本没有，小高层也不多。在卖的楼盘有象屿都城的嘉园，单价22000元起，有60多的小户型，80多的小三房和106的三房，算是花桥性价比楼盘了。香逸铂悦花园在象屿嘉园和怡园之间，价格要高一些，不过可选的房源也不多了，主推90多的户型。保利的明月璟晨院在花桥梦世界南边，挨着东城大道，位置只能说一般，价格有点高了，要在25000以上了，和周边的刚需盘比起来，没啥特色，显得性价比不足，拿的出手的卖点就是央企加持，品质保障呗。花桥的滨江裕花园还有部分现房在卖，单价比较有诱惑力，只要20000不到，对于只是想住的刚需来说，买来也可以。

花桥这个地方还有个特点，就是公寓特别多，这里就不细讲了，花桥自身还是有产业的，不过更多就是上海打工人的睡城，花桥早就不是炒房客的天堂了，这里就是刚需客户的栖息地，这里有改善的房子，但是真正的改善谁会选择花桥呢。

玉山镇的新房对于刚需客来说，已经没有可能了，地段贵，户型大，只有改善和投资型客户才会进场，不要拿老破回迁房说事，我说的是新房。城东保利最低100平，230万进场，属于入门级别了；保利南边的春景雅苑最小125平，最低接近280万；还有个东望璟园，洋房和高层，均价26000以上。城东还有几个喝茶水的房子，珠江、公园、首创，可以当做刚需盘，不过炒作得太多了，加了茶水再出手就怕内卷的厉害；最近盯着东方国际的人多一些，都是大户型，几十套房子的洋房，不过这房子就是年代久了点。

城西现在最火的就是润悦庭了，全部是大平层，要么关系户，要么高额茶水，仁者见仁智者见智吧。市中心有个鹿鸣府，这次备案价高了，再喝点茶也没多大意思，不过还是那句话，这种房子就不是给老百姓准备的，以后的流通渠道也是高净值客户。城南还有个玉兰公馆，没几套房子，面积不大，投资的和小刚需买得多一些；城北没啥新房，摩卡小镇二期（融城品园），价格确实不高，但是一期的环境和物业估计口碑差了，户型确实跟不上时代了，周边工厂打工的人买的多一些。

周市镇是刚需的升级版，也是改善的入门级，部分地方并不比城东和市区价格低。周市在卖的两个楼盘，绿地锦尚文澜，户型做得不错，本地改善和刚需都可以入手的一个小区，17000多的单价，算上装修还可以了，就是对于很多人接受不了的是周边配套不完善，距离远了些；兰亭栖云价格确实不贵，15000-16000的单价，但是体量不大，位置也尴尬，原以为会有一波成交高潮，结果扑街了。

巴城比较特殊，要么富裕阶层的别墅区，价格也是水涨船高，要么打工人的聚集地，单价也就15000左右，唯一在卖的新房就是兰亭大境，环境还可以，算是准现房了。因为巴城的地域面积大，跨度也大，靠着城西有回迁房，靠着阳澄湖有富人区，靠着石牌有养螃蟹的，接下来会有新盘进场，但是买受力并不是很强，配套对于刚需来说不是很完善，对于别墅客户倒无所谓。

昆山在售的新房谈不上哪个特别值得拥有，按照自己的需求去匹配适合的区域和房子就可以了，看的还是钱包的厚度；昆山的新房有坑货么，那肯定有，但是有的时候大部分人看不清哪个是坑的，尤其对于刚需客户来说，更多的时候即便知道是坑，也得跳进去，坐坑观天才是未来大部分刚需客户的处境。