天鹅湖别墅区房价;天鹅湖小镇别墅房价
作为合肥的城市封面，政务房价常年引领合肥，位居市区榜首。
今天，我也对政务多个二手房小区进行梳理，并以学区做划分，一个一个解析，希望能对置业者有所帮助。
NO.1丨壹
政务二手房整体现状
根据AI楼市查询系统的数据，政务二手房的成交均价为37244元/㎡。近一年的房价相对保持稳定，在3.4-3.9万/㎡的价格上下浮动，去年7月份达到制高点，随后一路下滑，但在去年11月、今年3月两度迎来上涨。
成交量方面，政务一直处于低位徘徊的态势，翠庭园、水墨兰亭北区、岸上玫瑰北区、书香苑、imore公寓等多个热门小区，近3个月都是0成交，颐园世家、国贸天琴湾、信达水岸茗都等小区，近3个月只有1套的成交。
数据显示，政务近3个月二手房成交量超过5套的小区有两家，分别是香槟国际、凯旋门，其中凯旋门主要为建面约53㎡的一室一厅和约109㎡和约135㎡的三室两厅户型，香槟国际则为约82㎡的两室户型和约138㎡的四室户型。
从这也能看出，受整体市场大环境影响，政务二手房成交户型有所下沉。虽然部分小区的房价依旧坚挺，但总体上依旧有价无市。
来源：摄图网
这也使得，现在置业政务区，需要注意：经过前几年的接连几次大涨，政务二手房价格已经达到制高点，多个小区房价突破4万/㎡，部分甚至超5万/㎡成交。
再加上板块二手房限购以及二手房指导价等政策影响，政务二手房流动性大受影响。
短期内，投资价值有限，房价很难再有大的涨幅，毕竟很多一部分置业需求都被遏制住了。但从中长期来看，政务区的地位、配套，以及优质的学区，都决定了它在未来很长一段时间内，都是合肥高价值区域的代表。
NO.2丨贰
政务置业如何选择
那么，当下政务区置业应如何选择？（仅限于自住，不考虑投资）
限于篇幅，本篇文章主要对50中+习友路、50中+奥体、50中+翠庭园、50中+西园等四大双学区房范围内的二手房进行解析。
让我们一个一个来看：
1、奥体+50中
学区范围内主要有栢悦公馆、宋都西湖花苑、信达水岸茗都、岸上玫瑰、颐园世家、三盛颐景园、浅水湾、蓝蝶苑、书香苑等小区。
其中，栢悦公馆虽说是双学区房，但更多是豪宅的属性，小区均价接近5万/㎡，曾有多套千万级房源成交。
蓝蝶苑与书香苑紧邻，南侧即是安徽博物院。其中，蓝蝶苑成交均价4.7万/㎡，主打建面约88㎡、104㎡户型；书香苑为出版社的单位房，户型偏大，房龄相对较老，主要为建面约127-195㎡的大户新，目前小区挂牌均价4.56万/㎡。
岸上玫瑰分为南区、北区，南区与50中天鹅湖校区一路之隔，北区靠近地铁3、4号线图书馆站，其中南区挂牌价4.6万/㎡，主推120㎡和140㎡的户型，北区挂牌价4.9万/㎡，主打建面约63-137㎡的户型。
再加上小区还拥有万科物业，优势相对明显。但值得注意的是，小区于08年建成，房龄较老，且绿化环境较为一般。
宋都西湖和水岸茗都临近奥体小学，其中水岸茗都出门即是地铁3号线博物院站，主打建面约92-97㎡的小三房，均价4.1万/㎡；宋都西湖挂牌价4.2万/㎡，由多层、小高层组成，建面约76到约250㎡的户型都有，种类相对丰富。
与这两大小区一路之隔的是颐园世家和三盛颐景园。其中三盛颐景园均价为4.5万/㎡，拥有堪称挂学区神奇的45㎡小户型，颐园世家稍微低一点，4.38万/㎡，主打建面约92-135㎡的户型。
在奥体+50中双学区房纷纷破4万/㎡的现状下，范围内还有两个特例。
一个是建于2004年的浅水湾，房龄接近20年，由于房龄较老、靠近高架、高速、缺少停车位等众多因素，挂牌价相对低一点，3.24万/㎡，目前主打88㎡的两房和110㎡的三房，总价相对较低；
明珠创世纪花园小区体量很小，以多层为主，没有电梯，50年产权，主打建面约98㎡两房和110㎡三房，挂牌价2.1万/㎡。
2、50中+习友路
50中+习友路的学区范围内共有香槟国际、恒大华府和文一名门首府三个小区。
其中，香槟国际挂牌价4万/㎡，为保利首进合肥的项目，小区分为三期，共26栋楼，主打建面约86㎡、98㎡、114㎡、138㎡户型。
小区由央企保利开发，统一精装交付，自建习友路小学，家门口即是小学、幼儿园，但由于部分楼栋靠近集贤路，且以总高30层以上的大高为主，部分房源可能采光会受到影响。、
恒大华府与香槟国际隔习友路相望，中间即是地铁4号线柳树塘站。目前主推85-93㎡的两房、三房户型及180㎡以上的改善大户型，挂牌均价3.5万/㎡。
文一名门首府则位于兴园小区的东侧，集贤路的西侧，二手房挂牌价3.4万/㎡，主要由16栋高层+20栋别墅构成，其中高层主打建面约89㎡的三方和106㎡的四房。
3、50中+西园
50中+西园小学范围内的二手房主要有水墨兰亭、天鹅湖畔、内森庄园、恒润花园、汇林阁、天鹅湾花园等小区。
其中，内森庄园为豪宅作品，知名歌手李荣浩住的房子；天鹅湖畔是合肥有名的公务员的小区，由于紧邻市政府，南侧即是天鹅湖，颇受周边市政府上班群体的喜爱；天鹅湾花园、恒润花园小区体量较小，都是只有4栋楼，且都已大户型房源为主。
这么一分析，想在50中+西园置业学区房，可以选择的小区已然不多，主要有水墨兰亭和汇林阁两大小区。
其中，水墨兰亭分为南区和北区，南区挂牌价4.3万/㎡，以约78-135㎡的户型为主；北区4.9万/㎡，位置上更加靠近西园新村小学，以87㎡两房和140㎡四房户型为主。
值得注意的是，北区部分房源为子母房，即一套房子两个房产证，在政务二手房限购的现状下，这个问题置业时尤为注意。
汇林阁分为东区和西区，东区均价3.4万/㎡，西区均价4.6万/㎡。为什么会有这么大的价格差异？主要还是该小区居住体验上并不占优势，以学区属性为主，这也导致了小区内不同户型的挂牌价相差很大，很大程度上市因为小区小户型占比较大，才导致了如今的现状。
4、50中+翠庭园
50中+翠庭园的学区范围内共有融侨天骏、天和园、发能太阳海岸、森林海、翠庭园、国际丽景城、湖畔春天、国贸天琴湾、乐富强御龙湾、山水名城、imore公寓、融科九重锦等小区。
其中，适合挂学区的小区有：发能太阳海岸的45㎡小户型，挂牌价4.3万/㎡；融科九重锦一栋70年产权的公寓，50多平米户型总价200多万一套；森林海4#、5#部分一室小户型，60㎡左右，总价，总价220万-300万不等；imore公寓主推的46㎡和73平米户型，均价3,2万/㎡；翠庭园自带的45㎡ 一室小户型和51㎡两室户型可重点关注，4.2-4.9万/㎡。
剩余小区中，融侨天骏临近翠庭园小学，主打建面约86㎡小三房可以考虑；国贸天琴湾主打建面约90多㎡两房和123㎡边户三房；国建香榭水都拥有临近50中天鹅湖校区的优势；山水名城主打约143㎡大户型；御龙湾则主推建面约101-109㎡的户型。
NO.3丨叁
结语
通过对政务四大学区板块的分析，我们也发现政务区的二手房存在以下特点：
1、普遍房龄较老，除却香槟国际、恒大华府、名门首府等少数小区外，很多都是10年之前建造的房子。
2、由于小区建造时间较长，部分小区户型设计与当下主流不符，很多八九十平米的小户型，都是两房设计；
3、学区属性较强的部分小区，如汇林阁、西园新村等，同个小区内，小户型、大户型的价差很明显，可能会有数千元一平的差距。
后期，我们在政务区置业学区房时，也应注意：
1、虽然说现在不建议投资，但如果以升值潜力为首要因素，优选小户型，建议是50㎡以下的一房或者六七十平方的两房户型。
2、如果兼顾学区、自住，建议优选100㎡左右的三房，如水岸茗都90多㎡小三房，融侨天骏86㎡小三房；
3、如果可以，优选距离学校近的小区，一方面是孩子上学近，另一方面是每年学区划分都可能有变动，如果小区距离学校较远，可能存在一定的风险。
