长租别墅一年多少钱(长租别墅需要注意什么)

（WB 白滩长租别墅社区）

1. 利率上涨导致购房成本明显高于租房成本；

根据John Burns 6月份统计数据，在去年6月同期购房每月支出成本和租金几乎相同。但是现在，购买一套房屋每月的支出比租住相同房屋多花费839美元，这一差价比2000年以来的最高差价水平都高出近200美元。目前全美购买房产的成本平均年化增长为37%，而John Burns长租别墅租金指数平均年化增长6%，两者之差达31%。其中德州三大城市这一数字差分别为：奥斯汀为30%、达拉斯为9%、以及休斯敦为25%。由于购房成本的压力促使越来越多的人选择租房，为长租别墅的租金增长以及市场发展提供了坚实的保障。

2. 长租别墅租金持续快速增长；

根据Yardi Matrix数据，最近几年长租别墅的租金增长趋势与多户住宅类似，但长租别墅租金在疫情大流行后出现快速增长。自2021年二季度以来，每月的租金同比增长均在2位数以上，在今年2月增速达到同比15%的历史纪录。长租别墅的平均租金在6月份达到$2071/月的历史新高，而在疫情大流行初期的2020年3月，长租别墅的平均租金为$1646/月；

根据休斯敦房地产经纪人协会（HAR）6月的数据，独栋别墅租金同比上涨19.3%，平均租金上涨7.7%，高达2278美元/月的历史新高。新签租约共为3646份，同比上涨19.34%。

3. 长租别墅入住率持续保持历史高位水平；

疫情期间长租别墅的入住率与多户住宅相比更高，根据Yardi Matrix统计数据自2020年末开始每月的入住率在96.9%或以上，考虑到长租别墅长期供给短缺及购房持有成本的上涨，长租别墅入住率预期在未来仍维持较高水平；

在长租别墅市场需求上涨的同时，其供给反而不足，除去历史长期的住宅供给不足因素外，全美新屋年化开工量在四月至六月期间下降了14%。持续高涨的通胀成为投资者的真切顾虑，长租别墅资产在今天的市场上提供了防御性投资机会。加之这一资产类别坚实的供需基础及未来积极的发展前景吸引了机构投资者的注意力；

（WB镜湖长租别墅社区）

4. 机构投资者持续加注：

大都会人寿投资管理公司（MIM)在其一份研究报告中预估，在2022年机构持有长租别墅约70万套，约占全美1400万长租别墅的5%。MIM预测至2030年机构持有长租别墅的比例将超过40%，也就是持有量增长至760万套，意味着未来八年每年新增量将达86万套。John Burns报告称机构持有长租别墅市值在2022年已翻倍达4.7万亿美元。其预估2%的长租别墅由管理规模超1000套的机构持有，3%由管理规模在10套至999套之间的机构持有。根据Yardi Matrix数据机构收购50套房屋以上的社区规模在2021年达25亿美元。由于房屋价格的上涨，及在22年2季度由于加息导致机构投资者资金成本上涨，长租别墅这一资产类别增长可能放缓并回归温和增长。即使如此。该行业仍将受益于长期需求及机构资金的大量注入。

此外根据John burns数据，该行业在 2020 年的机构承诺投资约为 30 亿美元，2021 年这一数字飙升至 300 亿美元。随着更大的机构投资者、房屋建筑商和房东涌入市场，预计今年将达到 600 亿美元。

该行业的股权投资增加也可能推动机构债务融资市场显著增长。根据MIM简单测算逻辑，如果我们按行业1400万套市场规模，2022年上半年每套平均收购价格$315,000美元，收购成本65%金融机构融资，如果长租别墅机构持有比例从目前预估5%上涨到10%，则需超过1400亿美元的金融机构融资。

5. 定制型长租别墅蓬勃发展；

由于大批量及一次性房屋销售作为机构长租别墅管理规模发展的途径之一的吸引力有所降低，自己开发专门用于出租的长租别墅社区这一策略被越来越多的机构所采用。根据Yardi Matrix数据，目前机构开发建设50套及以上房屋数量的长租别墅社区，其总建设量达25,000套。在2000年至2014年，这一类别的社区每年的房屋开发交付量约为2500套。在2015年至2020年，年均开发交付量上涨至约5500套。今年定制型长租别墅交付量预期将超过2021年7700套的历史高位水平。

6. 虽然面临各种挑战，但行业发展依然乐观；

目前长租别墅行业面临各种挑战。由于美联储加息导致资金成本上涨，及市场销量下调，导致行业增长放缓。长租别墅运营机构必须有效控制资金支出成本，以及保持高水平入住率。

不论怎样，结果是这一行业有着坚实的基础及良好的增长趋势。在未来一两年由于房屋价格的重置及抵押贷款利率维持目前高位水平，对于购房者而言将是一段艰难的时期，但这对长租别墅市场而言则是利好消息。家庭租户仍然渴望独立屋所提供的配套设施，如果他们无法购买，租住长租别墅则不失为一种良好的选择。

更重要的是，由于供应链问题导致原材料供给延迟、开发及劳动力成本高涨等，共同影响导致长租别墅的供给一直处于较低水平。全美新屋年化开工量在四月至六月期间下降了14%，由于全美住宅市场长期供给短缺预计200-500万套（不同机构预估数据不同，但均处于供给短缺状态），这一相反方向发展的趋势将导致房屋供给短缺更加严重。虽然不幸的是房屋短缺存在多个层面，但其有助于长租别墅市场的投资前景。

参考信息：

1. JLL: Single-Family Rental Whiter Paper

2. Yardi Matrix: Build-to-Rent Fuels Growth In Institutional Single-Family-Rental Market

3. John Burns：Demand Shifting from Owning to Renting