亦庄精装公寓35万-公寓致命缺点

那么招商蛇口的亦庄X47【招商玺】到底值不值得买呢？下面我们就详细看下！

一、区域整体规划发展

1、区域定位：亦庄新城功能定位是建设具有全球影响力的创新产业集群和科技服务中心，是首都东南部区域创新发展协同区，战略性新兴产业基地及制造业转型升级示范区，宜业宜居绿色城区。

2、发展目标：2035年初步建成产城融合、人才汇聚、功能完善、宜业宜居的现代化新城，2050年建成世界一流，具有国际范、科技范、活力范的产业综合新城。

亦庄新城发展规划

3、发展格局：围绕新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人智能制造为重点的四大主导产业，形成核心地区与多个产业组团协同发展的产业格局。

（1）核心区：即亦庄开发区，是高精尖科技研发与设施配套重点地区，也是带动区域发展的龙头；

（2）产业发展配套区：包括综合配套服务区和台湖高端总部基地，形成支撑技术创新和产业发展；

（3）产业发展组团：包括光机电一体化基地、金桥科技产业基地、物流基地、青云店产业园、张子营产业园、采育产业园，主要承载各类特色产业集群。

4、职住人口布局：预计到2035年亦庄地区常住人口约89.2万人，就业人口约65万人。根据各组团住房供应能力，新城核心区常住人口约30万，综合配套服务区约27.4万，台湖高端总部基地约14.1万，其他产业组团约17.7万；就业人口中技术工人约13万，企业中层骨干和技术人员约45.5万，核心技术人员和企业管理层约6.5万。未来亦庄将以中高收入管理、技术人群为主，对改善型住宅需求相对较高。

5、就业岗位布局：亦庄核心区就业岗位约35万，综合配套服务区约7.5万，台湖高端总部基地约6万，其他组团约16.5万。就业岗位基数决定了核心区优质商品房小区需求远高于亦庄其它地区。

6、多样化住房供应：单身公寓、公租房、定向销售商品房（或共有产权房）、园区配套租赁住房、普通商品房、国际人才社区等6大类。充分利用区域内工业、经营性、居住等多种用地类型，实现亦庄新城就各类业人员职住一体。

亦庄新城产业布局

7、亦庄开发区GDP产值：北京市2022年GPD产值约41610.9亿元，在全国各主要城市中位居第二位，相比去年增长约1341.3亿元，增速约3.3%。其中，亦庄开发区GDP总量突破2800亿元，位居全市第五位；相比去年增长约345亿元，增量仅次于海淀区，居全市第二；增速约14.1%，居全市第一位，高于市平均值10.8个百分点。

亦庄开发区的经济增长离不开产业集群化的发展，包括新能源智能汽车产业加速推进，生物技术大健康产业平稳增长和数字经济高质量发展等等。

亦庄新城GDP产值

二、“招商玺（X47地块）”周边房价

招商玺项目位于亦庄河西区，中海京叁号院东侧，地块北侧是北京二中经开区学校，西侧龙湖北京亦庄天街， 距离亦庄T1线（地铁盘）九号村、四海庄站直线距离约700米，步行预计10~15分钟，距离南海子公园直线距离2.5公里；再加上东侧的亦庄云计算产业园、北京奔驰，南侧的中国电子进出口总公司等产业配套。可以说周边的配套已经十分成熟，硬件设施非常齐全。

1.新房房价：从亦庄及其周边亦在售新房价格上看，北侧的东南四-五环地区均价约7-8万/㎡；西侧旧宫、瀛海地区均价6万/㎡；东侧台湖地区均价5.8万/㎡。招商玺项目期房均价7.7万/㎡现房7.9万/㎡与同期新房相比并不便宜。

亦庄X47【招商玺】及周边新房价格

2.二手房价格：招商玺周边二手房价格差异很大，均价从5.3-10.5万/㎡，而造成价差大的主要两点原为是房屋品质和学区。亦庄金茂府南侧的人大附给房价拉升做出了杰出贡献，而招商玺未来的学校大概率是二中经开学校，具体教育附加值能有多少就看每个人的不同理解了。

亦庄X47【招商玺】及周边二手房价格

总的来说，招商玺（亦庄X47地块）位于亦庄核心区，区域发展空间持续向好，同时，以后区域内也有着较多对居住品质要求高的中产改善需求客群，未来二手房的变现能力较好；但以该项目7.7-7.9万元的销售均价来看，仍然透支了购房客户未来几年的价格空间，8-10年内不建议考虑出售变现。

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好了，本期就到这里，咱们下期再见。